세낀매물 매수시(잔금일=퇴거일) 전세입자 돈 매수자가 직접 주는경우 있나요?
세입자 퇴거일이 잔금일입니다 집주인이 잔금날 전세입자 전세금을 저희보고 직접 보내고 매수액의 남은 차액을 본인에게 달라는데 이런식으로 거래해도 문제 안되나요? 전세입자 매도자 부모자녀 관계이고 이미 저희 잔금날 맞춰 전세입자는 집 계약도 해둔 상황이라 입금후 모르쇠한다던지 문제는 없을거같아요
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
매도인이 잔금을 받아 세입자에게 줄 돈을 매수인이 대신 보내는 형태는 실무에서도 자주 쓰입니다. 매도인으로부터 전세금을 세입자 계좌로 입금하는 것에 동의한다는 서면이나 문자를 남겨 잔금 지급 근거를 명확히 하여 안전장치를 만들어 놓고 계약서에 추가로 기재하는 것이 안전합니다. 입금 후 세입자에게 보증금 반환 영수증을, 매도인에게는 전체 잔금 영수증을 반드시 받으시고 돈을 보냄과 동시에 짐이 다 나갔는지 확인하고 집 열쇠를 넘겨받아야 합니다. 결론적으로 법적, 실무적으로 큰 문제는 없으나 매도인의 입금 동의를 확실히 확인한 후 진행하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매도인 요구 모두 들어주실 필요 없습니다.
조금 이상하다면 원칙대로 하자고 하시면 됩니다. 원칙은 잔금일에 매도인에게 잔금을 주고 그 잔금을 매도인이 세입자가에 줘야 합니다.
이렇게 진행하자고 하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
형식 자체는 불법이 아닙니다
하지만 리스크는 전부 매수자가 떠안는 구조가 됩니다
매수자가 전세입자에게 돈을 보냈는데 전세가 완전히 종료되지 않거나 점유·전입·확정일자 말소가 안 되면 매도자에게 잔금도 줬는데 집에 전세권/대항력이 잔존할수 있습니다
이 경우 매수자만 골치 아파집니다
부모·자녀 관계라서 문제 없을 것 같다는 건 법적으로는 아무 보호도 안 됩니다
그러니 특약이나 법무사. 입회하에 진행을 하시는게 안전합니다
,매매계약서 특약에 필수
잔금일에 매수인은 전세보증금 ○○원을
전세임차인에게 직접 지급하며,
해당 지급으로 임대차는 완전히 종료된 것으로 본다
전세보증금 반환과 관련된 모든 책임은 매도인이 부담한다는 문구를 넣으시기 바랍니다
가장 깔끔한 방법은 법무사 입회 하에 돈은 법무사가 관리하고 전입 말소·퇴거 확인되면 자동 집행하는 방법입니다
부동산과 협의를 잘해서 진행을 하시기 바랍니다
세입자 퇴거일이 잔금일입니다 집주인이 잔금날 전세입자 전세금을 저희보고 직접 보내고 매수액의 남은 차액을 본인에게 달라는데 이런식으로 거래해도 문제 안되나요?
==> 가능합니다. 법률적으로 문제가 되지 않습니다.
전세입자 매도자 부모자녀 관계이고 이미 저희 잔금날 맞춰 전세입자는 집 계약도 해둔 상황이라 입금후 모르쇠한다던지 문제는 없을거같아요
===> 그렇지 않습니다. 매도인에게 영수증을 받아 높으시면 충분합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
잔금일=퇴거일인 끼인매물 거래에서 매수자가 전세보증금을 직접 지급하는 방식은 실무상 종종 있습니다.
다만 특약으로 전세보증금 액수·수령인·동시이행(보증금 지급과 소유권 이전·명도 동시) 을 명확히 적고, 입금증·확정일자 말소 확인을 해야 안전합니다.
전세입자가 매도자 가족이라도 보증금 수령 확인서와 잔금·명도 동시 처리만 갖추면 법적 문제 없이 진행 가능합니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
세입자가 매도인의 가족인 특수한 상황에서 잔금일과 퇴거일이 일치할 때 매수자가 세입자에게 직접 전세금을 반환하는 방식은 실무에서 종종 활용되는 '동시이행'의 변형 절차입니다.
법적으로는 매수자가 임대인의 지위를 승계한 후 그 의무(보증금 반환)를 이행하는 형태가 되므로 큰 문제는 없으나, 안전한 거래를 위해 반드시 확인해야 할 절차를 정리해 드리겠습니다.
영수증 및 확인서 징구: 매수자가 세입자 계좌로 돈을 보낼 때는 송금 메모에 '00동 00호 전세보증금 반환'이라고 명시하십시오. 또한, 입금 즉시 세입자로부터 '보증금 전액을 수령했으며 임대차 계약이 종료되었음을 확인하고 즉시 퇴거함'이라는 내용의 확인서와 영수증에 서명을 받아야 합니다.
특약 사항 명시: 계약서상에 "잔금 중 일부(전세금액)는 매도인의 요청에 따라 세입자(성명, 계좌번호)에게 직접 송금하며, 이를 매도인에 대한 잔금 지급으로 간주한다"는 문구가 반드시 포함되어야 합니다.
퇴거 및 점유 확인: 입금을 하기 전, 반드시 해당 집에 방문하여 짐이 다 빠졌는지(이사 나갈 준비가 되었는지) 눈으로 확인하십시오. 돈을 보낸 후에는 즉시 도어락 비밀번호를 변경하거나 열쇠를 넘겨받아 '점유'를 완전히 확보해야 합니다.
가족 관계 리스크: 부모-자녀 관계라면 간혹 보증금 반환을 빌미로 증여세 회피 등 세무적 이슈가 얽혀 있을 수 있으나, 매수자 입장에서는 등기상 깨끗한 소유권 이전과 완전한 인도(퇴거)만 담보된다면 직접 송금이 훨씬 명확한 증거가 될 수 있어 유리한 면도 있습니다.
세입자가 매도인의 자녀인 경우 나중에 다른 채권자가 나타나 "가짜 전세(가장 임대차)"였다고 주장할 리스크가 희박하게나마 존재합니다. 이를 방지하기 위해 기존 임대차 계약서 사본을 미리 받아두고, 실제 보증금이 입금되었던 내역이 있는지 중개사를 통해 간접적으로라도 확인해 두시는 것이 좋습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
가장 중요한 점은 잔금 당일 입금 직전에 등기부등본을 다시 열람하여, 세입자 퇴거와 동시에 다른 근저당이나 압류가 들어오지 않았는지 최종 확인하는 것입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
문제가 될수 있습니다, 보통 매수자와 매도자의 매매계약에 따른 자금이체는 각 당사자명의로 이체를 하셔야 이후에 세금이나 자금조달계획등에서 예상치 많은 문제가 발생하였을때 입증이 가능합니다. 질문처럼 편의상 매도자가 요청하는 경우가 있으나, 이는 거절하시고 직접수령하여 보증금 반환을 하는 것으로 협의를 하셔야 합니다. 그리고 질문의 걱정하신 부분도 만약 생기게 된다면 문제가 될수 있고, 세입자의 보증금중 일부가 전세대출이 포함되어 있는 경우 은행에 상환하는 부분등에서도 절차상 문제가 발생할수 있습니다.