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전세계약시 특약내용이 의미가 없다고 하는데 이게 맞는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.중개사와 임대인의 설명은 현실적인 회수 가능성과 법적인 권리를 교묘하게 섞어 임차인을 기망한 것에 가깝습니다. 특약이 의미가 없다는 말은 절반은 맞고 절반은 틀리며, 오히려 임차인에게는 매우 치명적인 거짓말이었습니다.1. 특약이 정말 의미가 없나요? (법적 효력 vs 현실적 회수)법적 효력(의미 있음): "보증보험 가입 불가 시 계약 해지 및 보증금 반환" 특약이 있다면, 가입 거절 시 즉시 계약 해지의 정당한 사유가 됩니다. 이 특약이 있으면 임대인이 돈을 안 돌려줄 때 바로 임차권등기명령을 신청하거나 소송에서 100% 승소할 수 있는 강력한 무기가 됩니다.현실적 회수(중개사의 주장): 중개사가 말한 "돈 없다고 하면 끝이다"라는 말은, 승소하더라도 임대인의 통장에 잔고가 없으면 당장 현금을 손에 쥐기 어렵다는 '집행'의 어려움을 말한 것입니다. 하지만 특약이 있었다면 보증보험 가입 단계에서부터 문제가 생겼을 때 바로 계약을 파기하고 대응할 골든타임을 벌 수 있었을 것입니다.2. 특약을 넣었다면 사기죄가 되나요?특약이 있다고 해서 무조건 사기죄가 성립하는 것은 아니지만, 기망 행위의 증거는 될 수 있습니다.만약 임대인이 처음부터 보증보험 가입이 불가능한 상태(부채 과다, 세금 체납 등)임을 알면서도 "무조건 가입된다"고 속여 특약을 맺고 돈을 받았다면, 이는 편취의 고의가 인정되어 사기죄 성립 가능성이 매우 높아집니다.특약은 임대인의 의무를 명시하는 것이기에, 이를 어겼을 때 임차인이 법적으로 대응할 명확한 '입증 자료'가 됩니다.3. 중개사의 책임: '설명 의무 위반' 및 '손해배상'질문자님이 겪으신 상황에서 가장 큰 문제는 중개사의 행태입니다.중개사법 위반: 공인중개사는 임차인의 권리 보호를 위해 위험성을 설명해야 할 의무가 있습니다. "특약이 의미 없다"며 기재를 방해한 행위는 임차인의 자기방어 수단을 적극적으로 차단한 과실로 볼 수 있습니다.손해배상 청구: 중개사가 "임대사업자라 무조건 가입된다"고 단언하여 질문자님을 안심시킨 점, 특약 기재를 거부하도록 유도한 점 등을 근거로 중개사에게 공제보험금 청구를 검토해야 합니다.💡 현재 상황에서 취해야 할 행동녹음본 보존: "특약이 의미 없다", "무조건 가입된다"고 말한 녹음본은 중개사의 과실과 임대인의 기망을 증명할 결정적 증거입니다. 절대 삭제하지 마세요.내용증명 발송: 임대인에게는 계약 만료에 따른 보증금 반환 독촉을, 중개사에게는 잘못된 설명으로 인한 손해 발생에 대한 책임을 묻는 내용증명을 발송하십시오.임차권등기명령 신청: 전세 만료 후 돈을 못 받으셨다면, 이사를 가더라도 대항력을 유지하기 위해 반드시 신청해야 합니다.조심스럽게 조언드리자면, 중개사가 특약을 쓰지 못하게 유도한 것은 본인의 중개 실적을 위해 임차인의 안전을 담보로 도박을 한 것과 다름없습니다. 현재 임대인이 임대사업자라면 보증보험 가입은 법적 의무이므로, 가입하지 않은 행위 자체로 지자체에 신고하여 과태료 처분을 받게 할 수도 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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지금 다시 생각해보니... 저희 거주 중 오피스텔... 신탁이더군요.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.신탁 부동산이라는 사실을 뒤늦게 인지하셨을 때의 그 당혹감과 불안함은 이루 말할 수 없으실 겁니다. 특히 보증금 1,000만 원과 월세 200만 원이라는 조건은 보증금 대비 월세 비중이 매우 높은 상황이라 더욱 전략적인 대응이 필요합니다.결론부터 말씀드리면, '월세 미납을 통한 보증금 상계'는 위험하지만 실무적으로 가장 많이 고민하시는 대안입니다. 상황을 정리해 드리겠습니다.1. 신탁 부동산 계약의 치명적 리스크신탁 등기가 된 건물은 소유권이 신탁회사에 있습니다. 만약 신탁회사의 사전 동의서 없이 위탁자(시행사나 원래 주인)와 직접 계약했다면, 그 계약은 신탁회사에 대항할 수 없는 무효인 계약이 될 수 있습니다.임차권등기 불가: 적법한 임대차로 인정받지 못할 경우, 계약 종료 후 임차권등기명령 신청이 기각될 확률이 높습니다.보증금 반환 의무: 신탁회사는 보증금을 돌려줄 의무가 없으며, 오직 계약 상대방인 위탁 회사에게만 청구할 수 있는데, 보통 이런 회사는 자금력이 부족한 경우가 많습니다.2. 월세를 밀려서 보증금과 상계해도 될까?현실적으로 보증금 1,000만 원은 월세 5개월 치에 불과합니다. 임대인(위탁 회사)이 보증금을 돌려줄 능력이 의심된다면 다음 사항을 고려하십시오.법적 소송 가능성: 임대인은 월세 미납을 이유로 명도 소송 및 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 하지만 소송 비용과 기간(최소 6개월 이상)을 고려할 때, 보증금 1,000만 원 규모에서 실제 소송까지 가는 경우는 드뭅니다.실무적 대응: 월세를 미납하면 임대인 측에서 연락이 올 것입니다. 이때 "보증금 반환이 불투명해 보여 월세와 상계하겠다"고 당당히 의사를 밝히고 협상카드로 쓰시는 경우가 많습니다. 단, 이 경우 연체이자가 발생할 수 있고, 강제 퇴거 압박을 받을 수 있다는 점은 인지하셔야 합니다.3. 세입자의 의무를 다해야 하는가?법적으로는 계약이 유지되는 한 월세 지급 의무가 있습니다. 하지만 상대방의 보증금 반환 의무와 나의 월세 지급 의무는 동시이행 관계는 아니더라도, 상대방이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없다면 임차인으로서 최소한의 방어권을 행사하게 되는 셈입니다.💡 향후 대응 전략 제안신탁 원부 확인: 지금이라도 등기소에 가셔서 '신탁원부'를 발급받으세요. 임대인이 신탁사의 동의를 얻어 계약할 권한이 있었는지 확인하는 것이 최우선입니다.내용증명 발송: "신탁 부동산임을 뒤늦게 인지하였고, 보증금 반환의 안전성이 우려되므로 남은 기간 월세를 보증금에서 공제하겠다"는 취지의 내용을 전달하여 심리적 우위를 점하십시오.협의 퇴거: "보증금은 안 받을 테니, 대신 몇 월 며칠까지 월세를 안 내고 거주하다가 나가겠다"는 식의 합의서를 작성하는 것이 가장 깔끔한 종결 방식입니다.조심스럽게 조언드리자면, 보증금이 월세 5개월 치라면 '보증금을 포기하고 월세를 안 내며 버티는 전략'이 법적 소송 비용보다 경제적일 수 있습니다. 하지만 이 과정에서 신용도 문제나 고소 협박에 노출될 수 있으니, 우선 임대인 측에 신탁사 동의 여부를 따져 물으며 강하게 압박해 보시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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월세 계약 시 보증금 나눠서 지불에 대하여
안녕하세요. 안준월세 계약 시 보증금을 나누어 내는 것은 법적으로 금지된 것은 아니지만, 임대인의 동의가 필수적인 '협의 사항'입니다. 20대 초반 사회초년생으로서 이번 계약을 안전하게 마무리하기 위한 내용을 정리해드리겠습니다.1. 보증금 분할 납부 협상 가이드가장 중요한 점은 본 계약서 작성 전(최대한 빨리) 임대인에게 상황을 설명하고 동의를 구하는 것입니다.임대인의 입장: 보증금은 월세 미납이나 시설 파손에 대비한 '담보'입니다. 보증금이 부족한 상태로 입주를 허락하는 것은 임대인에게 위험 부담이 됩니다.협상 팁: "현재 자금 융통 문제로 200만 원이 부족하지만, 한 달 뒤 확실히 입금하겠다"는 점을 강조하세요. 만약 임대인이 거절한다면, "부족한 보증금만큼의 이자 분을 이번 달 월세에 조금 더 얹어 드리겠다"거나 "부모님 확인서를 써드리겠다"는 식의 대안을 제시해 신뢰를 주는 것이 좋습니다.특약 명시: 동의를 얻었다면 계약서 특약사항에 "미납된 보증금 200만 원은 2026년 ○월 ○일까지 입금하기로 하며, 불이행 시 계약 해지 사유가 될 수 있음"과 같은 문구를 정확히 기재해야 분쟁이 없습니다.2. 20대 초반을 위한 월세 계약 꿀팁보증금 문제 외에도 아래 사항을 반드시 체크하세요.등기부등본 확인: 계약 당일과 잔금 당일, 두 번 확인하세요. 근저당(빚)이 집값의 60~70%를 넘지 않는지 확인해야 나중에 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.전입신고와 확정일자: 이사 당일 바로 주민센터를 가거나 인터넷으로 신청하세요. 보증금을 지키기 위한 대항력과 우선변제권을 갖추는 가장 기본적인 방법입니다.시설 상태 사진 촬영: 입주 직후 화장실 수압, 벽지 곰팡이, 옵션(에어컨, 세탁기 등) 작동 여부를 확인하고 사진이나 영상을 찍어두세요. 나중에 나갈 때 파손 책임 공방에서 나를 지켜줍니다.관리비 세부 항목: 70만 원(60+10)에서 10만 원이 관리비라면, 여기에 전기, 수도, 가스비가 포함인지 별도인지 명확히 물어보세요.조심스럽게 조언드리자면, 보증금 잔금을 치르기 전까지는 집주인이 도어록 비밀번호를 알려주지 않거나 입주를 거부할 권리가 있습니다. 따라서 본 계약일 전에 미리 정중하게 양해를 구하는 것이 가장 좋은 방법입니다.혹시 집주인과 연락하기가 껄끄럽다면 계약을 진행한 공인중개사에게 내용 전달하고 조율해달라고 요청하시면 중간에서 잘 정리 해드릴겁니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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수도권과 서울 지역의 부동산이 계속 상승중인데요 .
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.수도권 핵심지의 주택 가격 상승세와 청약 경쟁 심화 속에서, '실거주 1주택' 마련은 자산 가치 방어와 주거 안정을 위해 긍정적으로 검토하시되 본인의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 내에서의 의사결정이 핵심입니다.1. 무리한 청약 대기보다 '급매물 매수'가 유리한 이유현재 동탄을 포함한 수도권 인기 지역은 가점제 비중이 높고 만점 수준의 통장이 몰리고 있습니다. 가점이 낮다면 기약 없는 청약 대기로 '상승장'을 놓치는 기회비용이 발생합니다.상승 동력: 공사비 인상으로 인한 신축 분양가 상승이 기존 준신축 아파트 가격을 밀어 올리고 있습니다.공급 부족: 향후 2~3년간 수도권 입주 물량이 감소 추세에 있어, 입지가 좋은 구축이나 준신축을 '급매'로 잡는 것이 청약 당첨보다 현실적인 자산 증식 수단이 될 수 있습니다.2. 동탄 거주자의 전략적 선택지동탄은 GTX-A 개통 등 호재가 이미 반영되었으나, 실거주 편의성이 높아 하방 경직성이 강하고, 28년10월 GTX-A 삼성역 개통이 중요합니다.갈아타기 전략: 현재 전세금을 종잣돈으로 삼아 대출을 활용할 경우, 동탄 내 상급지나 인근 용인, 혹은 서울 외곽의 역세권 아파트를 우선 검토하십시오.자금 계획: 무리한 구입의 기준은 '원리금 상환액이 가구 소득의 30~40%'를 넘느냐에 달렸습니다. 금리 변동 리스크를 고려하여 고정금리 비중이 높은 특례 대출 등의 활용 가능성을 먼저 타진해야 합니다. 무주택 실수요자 기금대출 초저금리 활용 + 생애최초 취득세 감면조심스럽게 조언드리자면, 무작정 추격 매수하기보다 '낙폭 과대' 지역이나 '급매물' 위주로 리스트를 작성해 보시기 바랍니다. 하락장에서도 버틸 수 있는 '입지'가 최우선입니다. 자금계획 > 지역 > 단지 순으로 정리가 되면 여러 부동산 다니시면서 분위기 파악을 먼저 해보시길 권해드립니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.현재 거주하고 있는 단지와 그 지역 대장단지의 매매가 흐름 파악(호갱노노, 아실 등) 비교매매 고려중인 아파트와 현재 비슷한가격(평당가)을 찾아보기 동탄+서울+경기 매매가 흐름 파악 비교
경제 / 부동산
3일 전
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보증금 5000만원 월세 환산 금액이 궁금합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.보증금 5,000만 원을 돌려받는 대신 증액될 월세는 법정 전월세 전환율을 기준으로 산정하며, 현재 서울의 시장 금리를 고려할 때 약 22만 원 ~ 23만 원 정도가 인상되는 것이 적정합니다.1. 법정 전월세 전환율 계산 (2026년 1월 기준)주택임대차보호법에 따라 기존 계약을 갱신하거나 보증금을 월세로 전환할 때는 법이 정한 상한선을 넘을 수 없습니다.산정 공식: 기준금리(2.50%) + 대통령령으로 정한 이율(2.0%) = 4.5%전환 금액: 보증금 감액분 5,000만 원연간 월세 인상분: 5,000만원 x 4.5% = 2,250,000원한달 월세 인상분: 225만원 / 12개월 = 187,500원2. 시장 전환율과 협상 가이드라인위의 18만 7,500원은 법이 정한 '상한선' 기준입니다. 하지만 실제 서울의 시장 전월세 전환율은 현재 약 5.5% ~ 6% 수준으로 형성되어 있습니다.시장가 기준 (5.5%): 월 약 23만 원 인상예상 결과: 기존 월세 50만 원에 인상분 약 23만 원을 더해, 보증금 5,000만 원 / 월세 73만 원 정도가 임대인과 임차인 모두 수긍할 수 있는 합리적인 협상 지점입니다.조심스럽게 조언드리자면, 보증금을 낮추는 계약은 임대인 입장에서 세금이나 이자 수익 면에서 유리할 수 있으므로, "목돈이 필요해 보증금을 낮추되, 월세를 시장가에 맞춰 조정하겠다"고 제안하시면 협의가 수월할 것입니다. 계약서 작성 시에는 반드시 '감액에 따른 재계약'임을 명시하고 확정일자를 다시 확인하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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지방 학군지 전세 들어가는데 전세 보증보험
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.매매가와 전세가의 차이가 크지 않은 상황에서 2.4억 원의 선순위 근저당까지 있다면, 전세보증보험 가입은 선택이 아닌 필수이며 반드시 '근저당 말소'를 계약의 전제 조건으로 삼으셔야 합니다.1. 현재 매물의 위험성 분석집주인이 내놓은 매매가는 5.1억 원이지만, 현재 부동산 시장의 불확실성을 고려할 때 실제 경매 낙찰가는 이보다 훨씬 낮을 수 있습니다.부채 비율: 근저당 2.4억과 전세금 3.5억을 합치면 총 5.9억으로, 이미 매매가 5.1억을 훌쩍 넘어선 전형적인 깡통전세 위험 매물입니다.말소 조건의 함정: 집주인이 전세금을 받아 빚을 갚겠다고 약속(말소 조건)하더라도, 잔금 당일 집주인이 마음을 바꾸거나 다른 압류가 들어올 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.2. 보증보험 가입이 꼭 필요한 이유질문자님은 본인 집을 빚 없이 전세 주고 이동하시는 만큼, 자산의 안정성이 최우선입니다.심리적 안전장치: 보증보험에 가입하면 추후 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관(HFA, SGI 등)으로부터 전액을 돌려받을 수 있어 불안감을 완전히 해소할 수 있습니다.근저당 말소와의 관계: 보증보험은 원칙적으로 선순위 채권(근저당)이 일정 비율 이하여야 가입이 가능합니다. 즉, 집주인이 근저당을 말소하지 않으면 보험 가입 자체가 거절될 수 있으니, 이를 역으로 이용해 보험 가입이 가능한 상태를 계약 조건으로 거셔야 합니다.조심스럽게 조언드리자면, 계약서 특약 사항에 "임대인은 잔금 수령과 동시에 근저당권 전부를 말소하고 이를 증빙하며, 만약 전세보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다"는 문구를 반드시 넣으시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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재개발 보상금이나 입주권에 문제가 생길까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.번동 148번지 일대는 현재 신속통합기획(신통기획) 방식으로 재개발이 진행 중인 곳으로, 아버님의 일시적인 전입신고 변경이 입주권 수령 자체를 박탈하지는 않으므로 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.1. 입주권 및 보상금 수령 여부재개발에서 입주권(조합원 자격)을 결정하는 가장 핵심적인 요소는 '거주 여부'가 아니라 '권리산정기준일 이전부터의 소유권 유지'입니다.입주권: 아버님께서 해당 주택을 권리산정기준일 이전부터 소유하고 계셨다면, 의정부로 주소를 옮기셨더라도 조합원 자격 및 입주권은 유지됩니다. 대한민국 재개발 법령상 소유자가 반드시 해당 주택에 거주해야만 입주권을 주는 것은 아니기 때문입니다(단, 재건축은 2년 거주 요건이 있을 수 있으나 번동 148은 재개발 구역입니다).보상금: 감정평가에 따른 보상금 역시 소유권에 기초하므로 정상적으로 수령 가능합니다.2. 지금이라도 다시 전입신고를 해야 할까요?조심스럽게 조언드리자면, 다시 전입신고를 해두시는 것이 유리할 수 있습니다. 입주권은 나오지만, 다음과 같은 세부 혜택에서 차이가 발생할 수 있기 때문입니다.이주비 및 이사비: 실제 거주하는 조합원에게 지급되는 이사비나 이주비 대출 한도 등에서 '거주자' 우대를 받는 경우가 많습니다.1주택자 비과세 혜택: 나중에 입주권을 팔거나 신축 아파트 완공 후 팔 때, 아버님의 거주 기간이 부족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못해 큰 세금을 낼 수 있습니다.무허가 건축물 등의 경우: 만약 해당 주택이 특정 요건이 필요한 무허가 건물이라면 거주 요건이 자격 판단에 영향을 줄 수 있으니 반드시 확인이 필요합니다.3. 향후 대처 방안번동 148번지는 최근 추진위원회 승인(2025년 12월 말~2026년 1월)을 받은 초기 단계입니다.조합 설립 전 전입: 아직 조합 설립 전이므로 지금이라도 아버님의 주소를 다시 옮겨두시면 실거주 기간을 합산하는 데 문제가 없습니다.자녀(질문자)의 전입: 현재 질문자님이 혼자 거주하며 전입신고가 되어 있다면, 아버님과 세대 분리가 되어 있는지 확인하세요. 세대 구성 요건에 따라 향후 '1세대 1입주권' 원칙에 영향을 줄 수 있습니다.요약하자면, 아버님의 전출로 인해 입주권이 날아가는 일은 없으니 안심하셔도 될듯합니다. 다만 세금 혜택과 이주 시 편의를 위해 아버님의 전입을 다시 고려하시는 것이 좋습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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아파트 매매시에 들어가는 돈이 뭐뭐 있을까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.아파트 매매 시에는 순수 집값 외에도 세금, 수수료 등 소위 '취등록 부대비용'이 발생하며, 매매가의 약 2~3% 정도를 추가 예산으로 잡으시는 것이 안전합니다.질문하신 4억 5,000만 원 아파트를 기준으로 (1주택자, 비규제지역 가정) 예상 비용을 정리해 드리겠습니다.1. 세금 및 공과금 (가장 큰 비중)취득세 및 지방교육세: 4.5억 원은 6억 원 이하 주택에 해당하여 1.1% 세율이 적용됩니다. (약 495만 원)만약 생애최초 주택 구입이라면 조건에 따라 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다.국민주택채권 매입 비용: 소유권 이전을 위해 의무적으로 매입해야 합니다. 보통 즉시 매도(할인)를 선택하며, 당일 금리에 따라 다르지만 약 40~60만 원 내외의 본인 부담금이 발생합니다.수입인지: 1억 초과 10억 이하 거래 시 15만 원입니다.2. 수수료 및 서비스 비용중개수수료 (복비): 2억 원 이상 9억 원 미만 구간의 상한 요율은 0.4%입니다. (최대 180만 원 + 부가세 별도)이는 상한액일 뿐이므로 계약 전 중개사와 협의하여 낮출 수 있습니다.법무사 대행 수수료: 소유권 이전 등기를 맡길 경우 발생하며, 보수료와 일당 등을 합쳐 약 40~70만 원 선입니다. (직접 하시는 '셀프 등기' 시 이 비용은 절감됩니다.)3. 기타 주거 관련 비용이사비 및 입주청소: 인원과 짐의 양에 따라 다르나 약 150~250만 원 정도 소요됩니다.선수관리비 (관리비 예치금): 신축이거나 첫 입주일 경우 관리실에 미리 예치하는 돈으로, 면적에 따라 20~40만 원 정도 발생하며 추후 집을 팔 때 돌려받습니다.[종합 요약: 4억 5,000만 원 아파트 매수 시]취득세(495만) + 중개료(180만) + 법무/채권 등(100만) = 약 775만 원 정도가 순수 부대비용으로 들어갑니다. 여기에 이사비와 인테리어 비용을 더해 넉넉히 1,000만 원 내외의 여유 자금을 확보하시길 조언드립니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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신축으로 봐주는 것은 대충 어느정도 기간까지인가여?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.부동산 시장에서 신축으로 인정받는 기간은 법적 기준과 실무적 거래 기준에 따라 차이가 있지만, 일반적으로 준공 후 5년 이내를 핵심 신축으로 분류합니다.1. 시기별 신축의 정의와 분류부동산 현장에서는 건물의 노후도와 상품 가치에 따라 다음과 같이 구분하여 부릅니다.신축 (준공 후 1~5년): 아파트나 빌라가 지어진 지 5년이 지나지 않은 상태입니다. 최신 평면 설계, 커뮤니티 시설, 지하 주차장 연결 등이 완벽히 갖춰져 있어 가장 높은 프리미엄이 형성되는 시기입니다.준신축 (준공 후 5~10년): 신축의 느낌은 남아있으나 소모품 교체 주기가 다가오는 시기입니다. 대출 규제나 세금 감면 혜택 등에서 신축과 유사한 대우를 받기도 하지만, 가격은 신축보다 합리적으로 형성됩니다.구축 (준공 후 10년 이상): 건물의 내외부 노후화가 본격적으로 시작되는 단계로, 이때부터는 입지 조건이 가격을 결정하는 핵심 변수가 됩니다.2. 법적 및 제도적 기준세법이나 정책에서는 조금 더 엄격한 잣대를 적용하기도 합니다.소득세법상 신축: 보통 취득일로부터 5년 이내를 기준으로 양도소득세 감면 등 다양한 특례 혜택을 부여하는 경우가 많습니다.건축법 및 주택법: 법적으로는 사용승인을 받은 시점부터 건물의 나이가 계산되며, 분양 시장에서는 입주 지정 기간으로부터 2~3년 내외를 가장 신선한 신축으로 봅니다.조심스럽게 조언드리자면, 단순히 지어진 연도뿐만 아니라 필로티 구조, 주차 대수, 엘리베이터 유무 등 주거 편의성이 최신 기준에 부합하느냐에 따라 체감하는 신축의 수명은 더 길어질 수도 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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빌라 장기수선충당금 수금 질문합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.자가 거주 중이신 빌라에서 고지 없이 시작된 장기수선충당금(이하 장충금) 징수는 절차적 정당성 여부가 핵심이며, 자가 소유자라면 원칙적으로 반환받기보다는 적립의 투명성을 따져보셔야 합니다.1. 장기수선충당금의 성격과 반환 여부장충금은 아파트나 빌라의 주요 시설(엘리베이터, 외벽, 배관 등)을 교체하거나 보수하기 위해 미리 적립하는 돈입니다.반환 불가: 전월세 세입자는 이사 갈 때 집주인에게 그간 대신 낸 장충금을 돌려받지만, 자가 소유자는 본인 집의 가치를 유지하기 위한 분담금이므로 관리 업체 계약이 끝나더라도 개인에게 돌려주지 않고 관리주체(입주자대표회의 등)가 계속 관리하게 됩니다.2. 고지 없는 징수의 위법성 및 대처 방안공동주택관리법상 장충금을 징수하려면 장기수선계획이 수립되어야 하고, 입주자대표회의의 의결이나 전체 입주자의 동의 절차를 거치는 것이 원칙입니다.관리규약 확인: 해당 빌라의 관리규약에 장충금 징수 근거가 있는지, 23년 8월 당시 입주자 동의 절차가 있었는지 확인하십시오.사용처 및 적립 현황 공개 요구: 관리 업체에 장기수선계획서와 장충금 적립 통장 내역 공개를 요구하십시오. 안내 없이 징수했다면 절차상 하자를 근거로 징수 중단 및 소급 적용에 대한 이의제기를 할 수 있습니다.지자체 신고: 관리 업체가 불투명하게 운영하거나 자료 공개를 거부할 경우, 국토교통부보다는 해당 빌라 소재지 구청의 건축과 또는 공동주택관리과에 민원을 제기하여 감사를 요청하는 것이 가장 빠르고 실효성이 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 빌라의 노후화에 대비해 돈을 모으는 것 자체는 필요하나 절차를 무시한 징수는 추후 업체 변경 시 횡령 등의 분쟁 소지가 큽니다. 입주민들과 연대하여 관리 업체의 위탁계약서 및 회계 자료를 먼저 점검해 보시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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