잉크 내역

안녕하세요금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​요즘 DSR 규제와 부동산 정책 때문에 대출 한도가 깎여서 속상하셨던 분들,이 글을 보면 더 답답해지실 수 있습니다.​국민에게는 갖가지 규제를 동원해 대출 문턱을 높여온 정부가,정작 산하 공공기관 직원들에게는 정부 스스로 정한 지침조차 지키지 않는'공공기관 사내대출' 특혜를 눈감아 온 사실이 드러났습니다.​주택도시보증공사(HUG), 한국은행, 한국토지주택공사(LH), 한국부동산원.이 네 곳이 정부 지침보다 훨씬 낮은 금리, 훨씬 높은 한도로 사내대출을 운영해온 것으로 확인됐습니다.​오늘은 어떤 기관이, 얼마나, 어떻게 특혜를 누려왔는지하나씩 짚어보겠습니다.​정부가 정한 '공공기관 사내대출' 지침부터 확인해볼까요?2021년 7월 기획재정부가 개정한 '공공기관의 혁신에 관한 지침'은 공공기관 직원 주택자금 대출에 분명한 선을 그어뒀습니다.​· 1인당 한도: 7000만원 이내· 금리: 한국은행이 공표하는 가계자금대출금리 이상· 대상 주택: 무주택자, 전용면적 85㎡ 이하​[한도 7000만원] + [시중 수준 금리] = [정부가 정한 공정선]이라는 공식인 셈입니다.​그런데 국토교통부 산하 공공기관 30곳을 전수조사한 결과,HUG·한국부동산원·LH 세 곳이 이 지침을 지키지 않고 있는 것으로 드러났습니다.여기에 국토부 산하는 아니지만 한국은행도 DSR 규제 밖에서 사내대출을 크게 늘려온 정황이 함께 확인됐습니다.​HUG(주택도시보증공사) 2억원 한도에 금리는 절반 수준HUG는 직원 주택구입자금 대출 한도를 최대 2억원까지 열어뒀습니다.정부 지침(7000만원)보다 1억3000만원이나 많은 금액입니다. 임차자금도 최대 1억5000만원까지 지원됩니다.​적용 금리는 연 2.5% 수준입니다.정부 지침상 적용해야 할 금리는 이번 분기 기준 연 4.39% 이상인데,HUG는 자체 '자금운용 수익률 연동 방식'을 적용해 훨씬 낮은 금리를 유지해왔습니다.상환 기간도 최대 20년으로 여유롭습니다.​올해만 13명이 총 19억원을 실행받았습니다.1인당 평균으로 계산하면 1억4000만원이 넘는 자금을, 시중에서는 보기 힘든 연 2.5% 조건으로 빌린 셈입니다.​더 눈에 띄는 대목은 따로 있습니다.공공기관 경영정보 공개시스템(알리오)에 공시된 'HUG 2023년도 경영실적 평가 조치계획 및 시정조치 결과'에는윤리경영 부문 첫 번째 시정 요구 사항으로 "사내대출 신속한 개선 노력 필요"가 이미 적혀 있었습니다.3년 전 경영평가에서부터 정부가 공식적으로 지적한 문제라는 뜻입니다.​그런데도 2024년까지 최대 2억원·연 2.5% 조건은 그대로 유지됐습니다.HUG가 노조와 어떤 협의를 했는지, 개선안을 마련했는지는 공시자료만으로는 확인되지 않습니다.언론이 후속 조치 여부를 질의했지만 HUG는 답변하지 않았습니다.​한국은행 DSR 규제 밖에서 몸집을 키운 368억원한국은행의 사내대출 잔액은 올해 7월 말 기준 368억3000만원입니다.2020년(189억6000만원) 대비 178억7000만원, 무려 94.3% 늘어난 규모입니다.이용 인원도 2020년 1024명에서 올해 7월 말 1302명으로 27%가량 증가했습니다.​이 중 생활안정자금(금리 연 2.6%)이 2020년 141억원에서 308억6000만원으로 118.9% 급증하며전체 증가액의 93.8%를 차지했습니다.​주택자금대출(구입·임차)도 늘었습니다.주택 구입자금은 직원 123명이 48억2000만원을 이용 중이고, 적용 금리는 연 3.7%(7월 말 기준)입니다.임차자금 이용 인원은 28명으로 확인됩니다.​더 큰 문제는 '한도'가 아니라 '사각지대'입니다.한은 사내대출은 DSR 규제 대상이 아니고, 관련 정보가 개인신용평가회사에 공유되지도 않습니다.​직원이 사내대출을 받은 뒤 은행에서 추가로 대출을 받아도,기존 사내대출 원리금이 상환능력 심사에 제대로 반영되지 않을 수 있다는 뜻입니다.​한은은 지난 6월 금융안정보고서에서 가계부채·주택가격 상승에 따른 금융 불균형 재누적 가능성을 스스로 경고했습니다.정작 자기 조직의 사내대출은 늘려온 셈입니다.​국회 재정경제기획위원회 문 의원은 이를 두고"가계부채 관리를 강조했던 한국은행이 DSR 등 금융권의 가계대출 관리망 밖에 있는 내부 대출을 늘려 왔다"고 지적했습니다.​LH(한국토지주택공사) 정부 기준의 '2배'까지 가능한 구조LH는 올해 상반기에만 직원 93명에게 정부 지침보다 유리한 조건으로 70억원대 대출을 내줬습니다.2021년부터 올해 8월까지 누적으로 보면 규모는 더 커집니다.828억9689만원(1029건)이 사내 주택자금 대출로 나갔고,이 중 주택구입자금이 384억7957만원(505건), 임차자금이 444억1732만원(524건)입니다.​임차자금 기본 지원 한도는 수도권·광역시·LH 본사 소재지(경남 진주시) 등은 9000만원, 그 외 지역은 8000만원입니다.여기에 20세 이하 자녀 수에 따라 최대 5000만원까지 추가로 얹어줍니다.다 더하면 수도권 기준 최대 1억4000만원까지 가능합니다.​정부 지침상 한도(7000만원)의 정확히 2배입니다.​금리는 LH의 가중평균 차입이자율에 따른 연 3.28%입니다.정부 지침이 요구하는 기준금리(한국은행 공표 은행가계자금대출금리, 3분기 기준 연 4.46%)보다 낮습니다.주택구입자금 역시 정부가 요구하는 주택담보인정비율(LTV) 적용 대신,LH는 보증보험과 근저당권 설정 중 선택하는 방식으로 운영해왔습니다.​LH는 국회 국토교통위 김미애 의원실 질의에"대출한도 축소와 금리 인상은 노동조합 동의가 필요한 사항"이라며"전국 순환근무가 필요한 사업 특성을 고려해 정부 지침의 현실적 기준 개선을 건의드린다"고 답했습니다.​김 의원은 "국민에게는 대출 문턱을 높이면서 주택정책 집행기관인 LH가정부 기준보다 유리한 조건의 대출을 운영하고 기준 완화까지 요구하는 것이 공정한지 묻지 않을 수 없다"고 꼬집었습니다.​한국부동산원 금리 2.2%, 상환 최대 15년한국부동산원은 직원 주택자금 대출 한도가 최대 1억4000만원, 금리는 연 2.2%입니다.상환 기간은 최대 15년까지 가능합니다.올해 상반기에만 15명이 20억1000만원을 대출받았습니다.​역시 정부 지침(한도 7000만원, 금리 연 4.39% 이상)과는 거리가 있는 조건입니다.​"막아 놓을 것 다 막아놓고" 국민이 느끼는 온도차앞서 말씀드린 대로 국토교통부 산하 공공기관 30곳 전수조사 결과,HUG·한국부동산원·LH가 지침을 어기며 사내대출을 운영 중인 것으로 확인됐습니다.​세 기관이 내놓은 해명은 비슷합니다."사내 대출 규정 개정은 노조 동의가 필요한 사안이라 지침 적용이 지연되고 있다"는 것입니다.​지침을 어기면 경영평가에서 감점을 받을 수 있지만,사내대출 관련 배점이 미미해 실효성이 떨어진다는 지적도 나옵니다.​인천 연수구에 사는 한 시민은 이 소식에 이렇게 말했습니다."막아 놓을 것 다 막아 놓고 이렇게 자기들끼리는 대출을 주고 한다는 게 좀 불공정한 것 아닌가."​국회 국토교통위 강대식 의원도 "정작 공공기관 내부에는 정부 기준보다도 유리한 주택 대출이 계속 이어지고 있다"며"국토부가 전수조사를 하고 즉시 제도를 정비해야 한다"고 밝혔습니다.​다만 짚어야 할 부분도 있습니다.이 대출들이 '불법'으로 확정된 것은 아니라는 점입니다.​노조 동의라는 절차적 요건이 실제로 존재하고, 기관들도 이를 근거로 지침 미반영 사유를 설명하고 있습니다.다만 그 절차가 몇 년째 제자리걸음이라는 사실이, 국민이 체감하는 불공정함의 핵심입니다.​국민의 대출은 왜 이렇게 엄격할까요?같은 시기, 일반 국민은 DSR 규제 안에서 소득과 상환능력을 촘촘히 심사받고 있습니다.한도가 나오지 않아 계획을 접거나, 조건을 맞추기 위해 대출을 쪼개고 미루는 분들을 상담 현장에서 자주 만납니다.​'대출 심사'라는 저울은 모두에게 같은 무게로 작동해야 신뢰를 얻습니다.공공기관 사내대출 특혜 논란이 계속 불거지는 이유도 여기에 있습니다.​국민에게 적용되는 잣대와 내부 구성원에게 적용되는 잣대가 다르다면,그 저울 자체를 믿기 어려워지기 때문입니다.​지금처럼 DSR·대출 규제가 엄격하게 적용되는 시기일수록,본인의 상환능력과 받을 수 있는 한도를 정확히 진단받고 움직이시는 것이 중요합니다.​규제가 촘촘해진 만큼 혼자 판단하기보다현재 조건에서 가능한 대출 전략을 미리 세움인베스트와 점검해 보시길 권장합니다.​​대출은 결국 '숫자'만의 문제가 아니라 '형평성'의 문제이기도 합니다.누군가에게는 인생을 좌우하는 결정이, 다른 누군가에게는 손쉬운 특혜가 되어서는 안 되니까요.​가계와 자산을 지키는 합리적인 대출 전략,세움인베스트가 계속해서 살펴보겠습니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.09.23

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​요즘 대표님들을 만나보면 공통으로 하시는 고민이 하나 있습니다.바로 '매출은 오르는데, 당장 쓸 현금이 없다'는 겁니다.​원자재비나 인건비는 당장 빠져나가는데, 거래처 대금 결제는 두세 달 뒤에나 들어오기 때문이죠.급한 마음에 은행 문을 두드려봐도 담보가 부족하거나 부채비율이 높다는 이유로 막히기 일쑤입니다.​기업을 운영하다 보면 이런 상황이 반복됩니다."분명 매출은 발생했는데, 거래처 결제일이 아직 멀었습니다.""납품은 완료했지만 대금은 60일, 90일 뒤에 들어옵니다.”“수주 물량은 늘었는데 원자재비와 인건비를 먼저 지급해야 합니다.”​이럴 때 은행 대출이나 정책자금만 알아보다가 "안 된다"며 좌절하실 필요는 없습니다.매출과 현금 유입 사이에 시간 차이가 발생하는 상황이라면, 매출채권을 활용한 자금조달을 검토할 수 있기 때문입니다.​오늘은 기업의 운전자금 확보 방법 중 하나인 매출채권 유동화와 팩토링에 대해 알아보겠습니다.​매출채권 유동화란?매출채권이란 기업이 상품을 판매하거나 서비스를 제공한 뒤, 거래처로부터 나중에 받을 돈을 의미합니다.​예를 들어 다음과 같은 상황입니다.​1. 거래처에 1억 원 상당의 제품 납품2. 세금계산서 발행 및 매출 발생3. 거래처 결제 조건은 90일 후4. 하지만 기업은 당장 원자재비와 운영비가 필요​이처럼 아직 결제되지 않은 매출채권을 활용해대금이 들어오기 전 필요한 현금을 확보하는 것을 매출채권 유동화라고 합니다.​매출채권 유동화는 넓은 개념이며, 그 안에는 크게 두 갈래의 방식이 있습니다.​· 채권 매입 방식(팩토링)채권 자체를 금융기관이나 팩토링사에 넘기고 대금을 받습니다.​· 채권 담보 방식채권을 담보로 잡고 돈을 빌립니다. 채권은 남고 부채가 늘어납니다.이 차이가 재무제표에 그대로 반영되기 때문에다음 정책자금이나 대출 심사를 염두에 두셨다면 어느 쪽 구조가 알맞을지 신중히 선택해야 합니다.매출채권 팩토링은 무엇이고, 대출과는 무엇이 다를까가장 많이 받는 질문입니다.한 문장으로 정리하면 '대출은 빌리는 것, 팩토링은 파는 것'입니다.가장 중요한 포인트는 심사에서 보는 대상이 다르다는 것입니다.대출은 우리 회사의 신용도와 재무를 보지만,팩토링은 돈을 지급할 거래처가 튼튼한지, 채권의 안정성이 있는지를 먼저 봅니다.​그래서 우리 회사의 부채비율이 높아 은행/정책 대출이 막혔더라도거래처의 신용도가 확실하거나, 채권의 안정성이 있다면 길이 열리는 경우가 많습니다.부동산이나 예금 같은 실물 담보가 없어도, 이미 발생한 매출 자체가 훌륭한 신용 보강 수단이 되는 셈입니다.​실제 진행은 이런 순서입니다.1. 납품·용역 완료 후 세금계산서 발행 (대금 지급일은 예: 60~90일 뒤)2. 매출채권 팩토링 신청3. 채권금액에서 할인료 및 수수료를 제한 금액 입금 (대금 지급일을 기다리지 않아도 됩니다)4. 만기일에 거래처가 팩토링사에 직접 결제​매출채권 팩토링은 기업이 보유한 매출채권(자산)을팩토링사에 양도하고, 결제일 전에 현금을 지급받는 방식입니다.​중요 심사 요소매출채권 팩토링은 기업 자체의 신용도보다도 채권의 질과 회수 구조가 핵심입니다.​· 거래처가 어디인가 (거래처 신용도가 높다면 조건이 유리해집니다)· 세금계산서가 발행되었는가 (채권이 실재한다는 기본 증빙입니다)· 만기가 언제인가 (채권의 안정성 평가 요소 중 하나)· 과거 거래가 안정적으로 이루어졌는지 (채권의 안정성 평가 요소 중 하나)· 상계·반품·분쟁 가능성이 없는가 (소지가 있다면 대상에서 빠질 수 있습니다)· 채권 양도 금지 조항이 없는가 (양도 금지 조항이 있으면 거래처의 승낙을, 없으면 거래처에 대한 양도 통지를 진행합니다)​따라서 기업의 신용도나 담보가 부족하더라도,신용도 높은 거래처에 대한 확실한 매출채권이 있다면 새로운 자금조달 방법이 될 수 있습니다.​어떤 기업이 활용하기 좋을까?매출채권 팩토링은 다음과 같은 기업이 검토해 볼 수 있습니다.​· 제조업체 : 납품 후 대금 회수까지 시간이 오래 걸리는 기업· 공공기관·대기업 납품업체 : 거래처의 신용도는 높지만 결제 조건이 긴 기업· 의료기기·장비 유통업체 : 제품을 먼저 공급하고 나중에 대금을 회수하는 기업· 렌탈·구독 서비스 기업 : 장기간에 걸쳐 매출이 발생하고 회수되는 기업· 수주가 증가한 성장기업 : 주문은 늘었지만 원자재비, 인건비, 물류비를 먼저 지급해야 하는 기업​특히 매출은 증가하고 있지만 현금흐름이 부족한 기업이라면 검토 가치가 충분합니다.​​기업의 자금조달은 단순히 '대출이 가능한가?'만 확인하는 것이 아닙니다.현재 보유한 자산과 매출, 거래처, 계약, 현금흐름을 종합적으로 살펴보고기업에 맞는 자금조달 구조를 찾는 것이 중요합니다.​매출은 발생했지만 결제일까지 시간이 남아 있거나,거래처에 받을 돈이 있음에도 당장 운전자금이 부족하다면매출채권 팩토링을 하나의 방법으로 검토해 보시기 바랍니다.​세움인베스트는 대표님의 재무 상태와 보유 채권을 바탕으로현실적으로 가능한 조달 방식과 순서를 함께 설계해 드리겠습니다.

26.09.18

안녕하세요금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​"지금이라도 집을 사야 할까요?"요즘 상담을 하다 보면 이 질문을 정말 자주 받습니다.​결론부터 말씀드리면실거주 목적이라면 '언제 살까'를 고민하느라 흘려보내는 시간이 가장 큰 손해입니다.​오늘은 그 이유를 가격과 가치라는 두 축으로 풀어보겠습니다.​무주택자일수록 '타이밍'에 집착하는 이유최근 정부가 실거주를 강조하는 방향으로 정책을 끌고 가면서,전·월세 계약 만기와 맞물려 매물 부족, 대출 규제 강화까지 겹치고 있습니다.무주택자분들이 조급해질 수밖에 없는 환경인 셈이죠.​흥미로운 점은, "지금이라도 사야 하나요?"라는 질문을유주택자보다 무주택자가 훨씬 많이 한다는 것입니다.그 이유를 들여다보면 답은 하나입니다.​· 손해에 대한 강박매수 자금이 피땀 흘려 모은 근로소득과 부담스러운 대출금으로 구성되어 있다 보니,"조금이라도 손해 보고 싶지 않다"는 심리가 유독 강하게 작동합니다.​· 불로소득이라는 프레임집값 상승분은 '불로소득'으로, 자신의 근로소득은 훨씬 소중한 것으로 여기다 보니대출금 상환조차 부담으로만 느껴지는 것입니다.​정작 이런 질문을 하시는 분들께 "왜 사고 싶으세요?"라고 여쭤보면,거의 전부 '실거주'가 목적이라고 답하십니다.여기서부터 이야기가 조금 이상해집니다.​그 질문, 사실은 누구도 답할 수 없습니다"지금 사야 하나요, 나중에 사야 하나요?"라는 질문은결국 "단기적으로 오를지 내릴지 맞혀 달라"는 요구와 다르지 않습니다.답하는 입장에서는 상당히 곤란할 수밖에 없는 질문이죠.​솔직히 말씀드리면저를 포함한 부동산 전문가들도 단기 가격 등락을 맞힐 능력은 없습니다.​장기적인 관점에서 상승에 무게를 두라고 권해드릴 수는 있어도,단기적으로는 누구도 확답을 드리기 어렵습니다.​부동산 가격은 '예측'은 가능해도 '적중'은 불가능한 영역입니다.예측은 누구나 할 수 있지만, 맞추는 것은 누구도 할 수 없다는 것이 핵심입니다.​그래서, 실거주 목적이라면 최대한 빨리 사시길 권장합니다'제2의 IMF'나 '금융위기' 급의 매머드급 하락 요인만 없다면,집을 사고 싶다는 생각이 든 바로 그 시점이 실거주 매수의 적기라고 말씀드리고 싶습니다.​물론 이런 대형 위기가 아예 없다는 뜻은 아닙니다.다만 과거 흐름에 비춰보면, 그런 위기로 가격이 크게 흔들린 이후에도 시간이 지나면서 가격이 제 가치를 찾아 회복되고,그 이전 가격을 뛰어넘는 경우가 많았습니다.그동안의 사례를 참고했을 때, 장기적으로 접근한다면 집을 사서 손해를 보기란 쉽지 않은 구조라는 뜻입니다.​집값이 '무조건 우상향'이 아니라 하락과 상승을 반복하며 점진적으로 우상향하는 패턴을 보이기 때문에,이 굴곡을 짧게 잘라서 보면 불안해지는 것은 당연합니다.​하지만 무주택자가 '살지 말지'를 계속 고민하는 것은,사실 실거주와 장기 투자라는 본래 목적에서 벗어나 단기적 투자성에만 매몰된 결과에 가깝습니다.​실거주 목적 + 장기 거주 확정 + 매머드급 위기 부재 = 지금이 매수 적기​실거주 매수는 사실상 '장기투자'입니다실거주가 목적이라면 단기 가격 요인에 크게 신경 쓸 필요가 없습니다.짧게는 몇 년, 길게는 10년 이상 거주하게 될 확률이 높은, 사실상 장기투자이기 때문입니다.​그 기간 동안 화폐가치 하락으로 집값이 상대적으로 상승하는 효과까지 고려하면,몇 개월 앞의 가격을 따지는 것은 큰 의미가 없어집니다.타이밍을 잘 맞춰 몇 천만 원 저렴하게 사는 것도 물론 중요하지만,이는 단기 투자자에게 더 어울리는 접근법이라는 점이 관건입니다.​실거주 여력이 되신다면,'집 없는 서러움'과 '상대적 박탈감'에서 하루라도 빨리 벗어나는 것이경제적으로나 정신 건강 면에서나 더 큰 이익이라는 점꼭 기억해 두시기 바랍니다.​'가격'이 아니라 '가치'를 보십시오'가격'은 지금 이 순간의 교환수치일 뿐입니다.단기 수요·공급과 사람들의 심리에 따라 시시각각 변하기 때문에, 이것만 붙잡고 있으면 답이 나오지 않습니다.​반면 '가치'는 미래의 가격을 의미합니다.가격처럼 쉽게 흔들리지 않고, 발현되는 시점의 차이만 있을 뿐 언젠가는 진가를 드러낸다는 것이 핵심입니다.그래서 가격을 맞추려 애쓰기보다, 그 집이 가진 가치를 제대로 들여다보는 노력이 훨씬 중요합니다.​무주택자는 가격을 맞추려다 시간을 끌면서 오히려 집 사기가 더 어려워지고,유주택자는 가치 파악에 집중해 시간을 끌지 않으므로 상대적으로 갈아타기가 어렵지 않습니다.​무주택자일수록 과거 가격에 유독 연연하게 되는데,오늘이 비싸게 느껴지는 이유는 단순히 과거 가격을 알고 있기 때문일 뿐이라는 점한 번쯤 짚어볼 필요가 있습니다.​유주택자가 더 비싼 집으로 갈아타는 것도 과거 가격을 몰라서가 아니라,미래 가치에 더 비중을 두기 때문이죠.​오늘 비싸다고 느껴지는 이 가격도, 3~5년쯤 지나고 나면"그때가 정말 저렴했었다", "그때 샀어야 했다"고 아쉬워하시는 경우를 그동안 꽤 많이 봐왔습니다.​물론 모든 경우에 그렇다고 단정할 수는 없지만,가격보다 가치에 무게를 두고 접근하시길 권해드리는 이유가 바로 여기에 있습니다.​상승기의 '불나방'이 아니라 '불꽃'이 되십시오한 가지 재미있는 현상이 있습니다.이론적으로는 하락기에 사는 것이 맞지만,"지금이라도 사야 하나요?"라는 질문은 하락기보다 오히려 상승기에 훨씬 많이 나옵니다.​실제로는 하락기·안정기에는 '더 떨어질지 모른다'는 불안과'더 싸게 사고 싶다'는 욕심 때문에 좀처럼 매수 타이밍을 잡지 못하다가,다시 회복장·상승장에 접어들면 그때 사지 못한 것을 후회하며무리해서라도 뛰어드는 '불나방'이 되어버리는 경우가 많습니다.​우리는 상승기에 불나방이 되어 타버리기보다는, 불꽃이 되어 태우는 쪽을 선택해야 합니다.실거주 목적의 1주택 매수에는 남들과 반대로 움직이는 '청개구리 정신'이 필요한 이유입니다.​상승장에서 사면 매수 가격보다 오를 확률이 높아서 좋고,하락장에서 사면 어제보다 저렴하게 살 수 있어서 좋습니다.어느 시점에 사든 나름의 이점이 있다는 뜻입니다.​상승장이냐 하락장이냐에 따라 단기적인 가격 등락은 분명 있겠지만,과거 흐름에 비춰보면 장기적인 관점에서는 지금까지 대체로 우상향하는 경향을 보여왔습니다.​꼭 짚고 넘어가야 할 유의사항물론 이 조언은 '실거주 목적'을 전제로 한 것입니다.단기 시세차익이 목적이거나, 매머드급 경제위기 시그널이 뚜렷한 상황이라면 접근법이 달라질 수 있으니,본인의 자금 여력과 상황에 맞춰 판단하시길 바랍니다.​​집은 단순히 시세를 맞히는 게임의 대상이 아닙니다.결국 가족이 발 뻗고 쉴 공간이자, 삶의 여유가 시작되는 곳입니다.​가격표에 흔들리기보다,그 공간이 우리 가족에게 어떤 가치를 줄지를 먼저 헤아려 보시길 바랍니다.​실거주가 목적이라면,'살지 말지'를 너무 오래 고민하지 마시고 여러분의 다음 걸음을 내딛어 보시기 바랍니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.09.17

안녕하세요금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​결론부터 말씀드리겠습니다. 꼬마빌딩 투자, 표면적인 수익률만 보고 도장 찍으시면 안 됩니다.​최근 기준금리 변동, 정부 정책 변화, 공실 위험이 동시에 겹치면서꼬마빌딩 투자 시장은 과거보다 훨씬 정밀한 분석이 필요한 국면에 들어섰습니다.​하자, 위장임차인, 금리, 연체, 세금. 이 다섯 가지를 놓치면 억대 손실이 현실이 될 수 있습니다.지금부터 매입 전 반드시 확인해야 할 체크리스트 5가지를 정리해 보겠습니다.​'하자 폭탄' 막는 물리적 실사(Due Diligence)매매계약을 체결했다고 끝난 게 아닙니다.잔금일 이전에 반드시 물리적 실사를 진행해야 합니다.​· 확인 대상 : 누수, 균열, 전기·배관 결함· 놓쳤을 때 : 매입 후 수천만 원에서 수억 원에 이르는 예상치 못한 추가 비용 발생​겉보기엔 멀쩡한 건물도 배관 안쪽, 벽체 내부는 눈으로 확인이 안 되죠.그래서 '중개대상물 확인설명서'와 매매계약서 특약사항에 모든 하자 사항과 그 책임 주체를 명확히 기재해두시길 권장합니다.​이 문구 하나가 나중에 매도인의 하자담보책임을 입증하는 법적 근거 자료가 됩니다.실사는 선택이 아니라 '억대 손실을 막는 보험'인 셈입니다.​'고수익 함정' 위장임차인 리스크임대수익률이 유독 높은 매물, 혹시 의심해 보신 적 있으신가요?​일부 매도인은 매각을 유리하게 만들려고 특수관계인을 임차인으로 입주시켜,실제보다 임대수익률이 높은 것처럼 꾸미는 경우가 있습니다.겉으로는 공실 없이 임대료가 안정적으로 들어오는 것처럼 보이지만, 소유권이 넘어간 직후 상황이 급변할 수 있습니다.​· 임차인 퇴거 → 갑작스러운 공실 발생· 신규 임차인 모집 → 시세보다 낮은 임대료로 계약해야 하는 상황· 매수인 부담 → 보증금 반환 부담 + 임대료 하락, 이중 손실​[위장임차인] + [소유권 이전] = [공실과 손실의 시작]인 셈입니다.​따라서 매입 전 임차인의 신원, 실제 영업 여부, 임대차 기간의 진정성, 임대료 수준이시장 상황과 부합하는지 철저히 확인하는 것이 투자 안정성을 지키는 핵심 방어 수단입니다.​레버리지와 금리, 나의 '기초체력' 점검부동산 투자는 금융과 떼려야 뗄 수 없는 관계에 있습니다.특히 기준금리가 단기간에 가파르게 상승하는 시기에는, 대출이자 부담이 현금흐름에 치명적인 압박을 줄 수 있습니다.​· 필수 가정 : 투자 시점 대출금리 기준 최소 2~3%p 상승· 반영 대상 : 이 상승분을 투자수익률 분석에 반드시 포함· 점검 항목 : 금리 인상분이 월별 현금흐름에 미치는 영향 사전 계산​갑작스러운 금리 상승이나 경기 침체가 왔을 때,얼마 동안 이자 부담을 감당할 수 있는지 냉정하게 검토해 보셔야 합니다.​단순히 '대출이 가능하다'는 수준을 넘어,금리라는 파도가 몰아쳐도 버틸 수 있는 금융 체력을 갖추는 것이 관건입니다.​임대료 연체 이력 확인물건명세서에 적힌 임대료 숫자만 보고 안심하시면 안 됩니다.​표면상 수익률이 좋아 보여도,임차인이 과거에 임대료를 지속적으로 연체한 이력이 있다면 향후 현금흐름에 심각한 악영향을 미칠 수 있습니다.​· 계약서상 금액만 볼 것이 아니라, 최초 입주 시기·월세 입금 내역·연체 기록까지 구체적으로 검토· 공인중개사 자료뿐 아니라 세무 관련 자료·금융 거래 내역까지 교차 검증​임대료 수익의 안정성은 건물 가치 유지와 직결됩니다.'임차인의 신뢰도 확인'은 매입 과정에서 절대 소홀히 해서는 안 되는 필수 리스크 관리 단계라는 점입니다.​세금 폭탄, 취득세·부가세 함정가장 조용히, 가장 크게 뒤통수를 치는 게 바로 세금입니다.​꼬마빌딩을 법인 명의로 취득할 경우,특히 과밀억제권역 내 설립 5년 이내 신설 법인이라면 세금 부담이 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.​· 일반 취득세율 : 4.6%· 중과세 적용 시(과밀억제권역·신설 5년 이내 법인) : 취득세 12% + 지방소득세 합산 → 총 13.4%까지 상승· 부가가치세 : 포괄양수도 계약이 성립되지 않으면,건물 시가표준액 기준 건물가액에 부가가치세 10% 추가 부과 → 매입 직후 수억 원 현금 유출 가능​투자 전 법인 설립 시점을 반드시 확인하시고,총 매매금액에서 토지가액과 건물가액이 명확히 구분되어 있는지,혹은 사업체 포괄양수도 계약 형태로 진행되는지 사전에 점검해야 합니다.​세금 리스크를 줄이려면 거래 구조를 미리 설계하고,전문가와 협의해 불필요한 지출을 차단하는 전략이 필수적입니다.​정리[물리적 실사] + [임차인 검증] + [금리 체력] + [연체 이력] + [세금 구조 설계]= [억대 손실을 막는 안전벨트]​꼬마빌딩 투자는 '누가 먼저 사느냐'보다 '누가 제대로 준비하느냐'가 승부를 가릅니다.​겉으로 보이는 수익률만 믿고 서둘러 계약서에 도장을 찍는 순간,누수·하자, 위장임차인, 금리 급등, 임대료 연체, 세금 폭탄 같은 변수들이 억대 손실로 돌아올 수 있습니다.​투자 전 건물 상태와 임차인 신뢰도, 금융 체력, 세금 구조까지 전방위적으로 점검하는 습관.이것은 단순한 절차가 아니라, 부동산 시장에서 오래 살아남기 위한 '생존 전략'입니다.​결국 성공적인 꼬마빌딩 투자는 '매입 가격'보다 '리스크 관리'에서 판가름납니다.​소중한 자산이 예기치 못한 손실로 흔들리지 않도록,철저한 사전 검증과 구조 설계로 안정적인 현금흐름과 장기적 자산 가치를 지켜나가시길 바랍니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.09.16

안녕하세요금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​카드사 현금서비스 평균금리가 연 18.16%까지 올라,법정 최고금리인 연 20%와 단 1.84%포인트 차이로 좁혀졌습니다.​급전이 필요할 때 마지막 보루처럼 여겨지던 현금서비스마저,사실상 법정 최고금리 문턱에 다다른 셈입니다.​지금 이 흐름이 왜 벌어지고 있는지,그리고 이럴 때일수록 우리가 미리 점검해야 할 것은 무엇인지 짚어보겠습니다.​현금서비스 금리 18.16%, 법정 최고금리와 1.84%p 차이여신금융협회 공시 자료에 따르면, 지난 7월 말 기준신한·삼성·KB국민·현대·롯데·우리·하나·BC 등 8개 전업카드사의 현금서비스 평균금리는 연 18.16%였습니다.​법정 최고금리(연 20%)와 비교하면 불과 1.84%p 낮은 수준입니다.은행 대출이 막히고 카드론 문턱까지 높아진 상황에서,급하게 돈이 필요한 분들이 찾는 현금서비스의 금리가 사실상 법정 상한선 코앞까지 올라온 것입니다.​카드론 금리도 함께 오른다, 저신용자일수록 더 가파르게현금서비스보다 상대적으로 금리가 낮다고 알려진 카드론도 사정이 다르지 않습니다.​· 8개 전업카드사 카드론 평균금리지난 7월 연 14.15%로, 한 달 전(연 13.87%) 대비 0.28%p 상승했습니다.카드론 평균금리가 14%를 넘어선 것은 지난해 10월 이후 9개월 만입니다.​· 신용점수 700점 이하 차주의 7월 카드론 평균금리는 연 17.45%에 달합니다.카드사별로 보면 우리카드 18.81%, 롯데카드 18.49%로,저신용자에게는 카드론 이율조차 법정 최고금리 근처까지 올라온 상태입니다.​신용도가 낮을수록 더 비싼 값을 치르고 있다는 뜻이죠.'급전이 필요한 사람일수록 더 비싼 금리를 감당해야 하는 구조'가 지금 숫자로 확인되고 있는 셈입니다.​카드론 줄이니 현금서비스·P2P로, 풍선효과의 실체카드사들이 카드론 총량을 관리하면서 카드론 잔액은 줄어드는 대신,상대적으로 금리가 더 높은 대출로 수요가 옮겨가는 풍선효과가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.​· 카드론 잔액(8개 전업카드사+NH농협카드, 7월 말 기준)42조7957억원으로, 한 달 전보다 1136억원 감소했습니다.​· 현금서비스 잔액같은 기간 6조7842억원에서 7조251억원으로 2409억원 늘었습니다.​· 리볼빙 잔액438억원 증가했습니다.​· 대환대출 잔액(기존 카드론을 갚기 위해 다시 카드론을 받는 구조)한 달 새 995억원 늘어난 1조6480억원을 기록했습니다.​· P2P(온라인투자연계금융) 개인신용대출 잔액지난 8월 말 약 6100억원으로, 올해 1월 1740억원과 비교하면 불과 7개월 만에 3.5배로 불어났습니다.국내 46개 P2P 업체 전체 대출잔액도 지난해 말 1조6072억원에서 지난 8월 말 2조2671억원으로 41.1% 증가했습니다.​​[카드론 규제] + [급전 수요는 그대로] = [더 비싼 대출로의 이동]​이 공식이 지금 대출 시장에서 실제로 벌어지고 있는 일입니다.마치 한쪽 수도꼭지를 잠그면 다른 쪽 수도꼭지에서 물이 더 세게 나오는 것과 비슷한 그림이죠.​법정 최고금리 20%, 보호막일까 장벽일까법정 최고금리는 고금리로부터 취약차주를 보호하기 위해,금융회사나 대부업체가 받을 수 있는 이자의 상한선을 정해놓은 제도입니다.정부는 지난 2021년 7월 법정 최고금리를 연 24%에서 20%로 낮춘 바 있습니다.​그런데 여기에 딜레마가 있습니다.신용도가 낮아 떼일 위험이 큰 차주에게 돈을 빌려주는 금융회사 입장에서는 연 20%가 받을 수 있는 이자의 최대치입니다.조달비용과 연체 위험을 감안했을 때 수익을 내기 어렵다고 판단하면,금리를 더 받는 대신 대출 자체를 거절하는 쪽을 택하게 됩니다.​취약차주를 고금리에서 보호하려고 만든 벽이,다른 한편에서는 제도권 금융에 들어올 수 있는 차주의 범위를 좁히는 장벽으로 작동할 가능성이 있는 것입니다.​카드론에서 현금서비스로, 다시 P2P나 대부업으로, 여기에서도 돈을 빌리지 못하면불법사금융으로 밀려나는 차주가 늘어날 수 있다는 우려가 나오는 이유입니다.​급전이 필요한 상황 자체를 피하려면 무엇을 점검해야 할까여기서 중요한 건,"그러니 카드론이나 현금서비스, P2P를 미리 알아보자"는 방향이 아닙니다. 오히려 반대입니다.급전이 필요한 순간에 몰리기 전에, 내 자금 구조에 위험 신호가 없는지 먼저 들여다보는 것이 훨씬 안전벨트에 가깝습니다.​· 고정지출과 부채 상환 스케줄을 한 번에 펼쳐보기카드값, 대출 원리금, 보험료 등이 월급날 기준으로 몰려 있지는 않은지 확인해 보시길 권장합니다.지출이 특정 시점에 몰리면 그 순간의 자금 공백이 곧 '급전'이 필요한 상황으로 이어지기 쉽습니다.​· 비상금(생활비 1~3개월치)이 준비돼 있는지 점검비상금이 없으면 예상치 못한 지출이 생겼을 때 결국 카드론·현금서비스로 손이 갈 수밖에 없습니다.소액이라도 별도 계좌로 떼어두는 습관이 급전 리스크를 줄이는 첫걸음입니다.​· 기존 대출의 금리·구조를 다시 살펴보기이미 카드론이나 현금서비스를 이용 중이라면,금리가 더 낮은 상품으로의 전환(대환) 가능 여부나 상환 순서 조정만으로도이자 부담을 줄일 여지가 있는지 점검해 보시길 바랍니다.​이미 고금리 대출을 이용하고 계신 분들이라면 그 상황 자체를 탓할 일은 아닙니다.다만 지금처럼 급전의 가격이 법정 최고금리에 바짝 붙은 시기일수록,새로운 고금리 대출을 추가로 늘리기보다는 현재 부채 구조를 점검하고 정리하는 쪽이 먼저라는 점을꼭 짚어드리고 싶습니다.​급전은 늘 갑작스럽게 찾아옵니다.하지만 그 급전의 값이 법정 최고금리 코앞까지 올라온 지금 같은 시기에는,돈을 빌리는 방법을 찾기 전에 '왜 급전이 필요한 상황이 반복되는지'부터 들여다보는 것이가족의 삶을 지키는 더 근본적인 안전벨트가 될 수 있습니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.09.14

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​혹시 "보금자리론 받아서 6억원짜리 집 알아보면 되겠지"라고 막연히 계획하고 계신가요?지금 서울에서 그 계획, 다시 확인해 보셔야 합니다.​올해 서울에서 실제 거래된 아파트 중 6억원 이하 비중은 22.8%,2017년 같은 기간(67.4%)과 비교하면 3분의 1토막이 났습니다.​'보금자리론 실종' 현황말보다 숫자가 빠릅니다. 최근 보도된 내용을 정리하면 이렇습니다.​· 실거래 기준올해 1월부터 지금까지 서울에서 거래된 아파트 중 6억원 이하 비중은 22.8%(11,267건/49,398건)​· 2017년 같은 기간67.4% → 지금과 비교하면 44.6%p 하락​· 현재 매물 등록 기준서울 아파트 전체 매매 물건 중 보금자리론 대상(6억원 이하)은 13.3%(7,896건/59,330건)​여기서 한 가지 짚고 넘어갈 부분이 있습니다. 22.8%와 13.3%는 같은 지표가 아닙니다.22.8%는 '올해 실제로 팔린 아파트' 기준이고, 13.3%는 '지금 시장에 나와 있는 매물' 기준입니다.두 수치 모두 사실이지만, 산출 기준이 다르다는 점을 알고 보셔야 숫자에 혼동이 없습니다.​어느 쪽으로 보든 결론은 같습니다.6억원 이하 서울 아파트는 이제 흔치 않다는 것.​왜 이렇게 됐을까요 '고정된 기준선'과 '계속 오르는 시세'원인은 의외로 단순합니다.​· 보금자리론의 주택가격 기준은 원래 9억원이었지만, 2017년에 6억원으로 강화된 뒤 지금까지 그대로입니다.· 반면 서울 아파트값은 올해만 7.56% 올랐습니다.(한국부동산원 '8월 5주 주간 아파트가격 동향' 누적 기준)​정리하면 아래와 같습니다.(9년째 고정된 6억원 기준) + (계속 오르는 서울 집값) = (정책대출 대상의 급격한 실종)​기준선은 그대로인데 시세만 계속 올라가는 구조이니,시간이 지날수록 '6억원 이하'라는 문턱을 넘는 아파트는 늘어나기만 하는 셈입니다.​지역별로 보면 더 냉정합니다같은 서울이라도 자치구별 온도차는 훨씬 큽니다.​· 송파구 : 2.62% (가장 낮은 수준)· 성동구 : 3.15%· 서초구 : 3.96%· 외곽 지역도 절반 이상이 보금자리론 대상에서 제외되는 것으로 나타났습니다.​'강남권만 비싸서 그렇겠지'라고 생각하기 쉽지만, 이 세 개 구만 봐도 3~4% 안팎에 불과합니다.정책대출 하나만 믿고 지역을 정하기보다는, 지역별 시세와 대출 대상 여부를 함께 따져보셔야 하는 이유입니다.​이대로면 내년엔 더 줄어듭니다가정적 시나리오도 짚어드립니다.​만약 서울 아파트값이 연내 상승률(7.56%)만큼 추가로 오른다면,· 정책대출 대상 매물은 지금보다 1,070건 줄어든 6,826건· 전체 매물 중 비중은 13.3%에서 11.5%로 추가 하락할 것으로 추정됩니다.물론 이는 확정된 전망이 아니라 '같은 속도로 오른다면'이라는 가정 하의 계산이라는 점은 분명히 해두겠습니다.​다만 방향성 자체는 뚜렷합니다.지금이 그나마 대상이 가장 많이 남아있는 시점일 수 있다는 것.​디딤돌대출도 사정은 비슷합니다6억원 이하 기준을 쓰는 보금자리론만의 문제가 아닙니다.​전용면적 85㎡ 이하·5억원 이하 아파트를 대상으로 하는 디딤돌대출 역시,서울에서 이 조건에 맞는 아파트 비중이 31.5% 수준에 그칩니다.​'정책대출 대상 축소'는 특정 상품 하나의 문제가 아니라,서울 집값 자체가 정책 기준선을 앞지르며 벌어지는 구조적인 현상인 셈입니다.​지금 무엇을 확인해야 할까요· 목표 지역의 시세가 6억원(또는 디딤돌대출 기준인 5억원) 대비어느 위치에 있는지 먼저 점검해 보시길 권합니다.​· 정책대출 대상 여부는 시세 변동에 따라 계속 바뀔 수 있는 만큼, "언젠가 대출 대상이 되겠지"보다는지금 대상이 되는 매물을 선점하는 관점으로 접근하시길 권장합니다.​· 정책대출만으로 자금 계획이 어려운 경우,다른 대출 상품·자금 조달 방식과의 조합도 함께 검토해 보시기 바랍니다.​​집은 숫자로만 설명되지 않는 공간입니다.하지만 그 공간에 닿기 위한 '문턱'이 이렇게 빠르게 높아지고 있다는 사실만큼은,담담하게 숫자로 확인하고 넘어가야 할 시점인 것 같습니다.​정책 기준이 현실을 따라가지 못하는 지금,내 집 마련의 타이밍을 좀 더 냉정하게 계산해 보시길 바랍니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.09.10

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​혹시 회사 명의로 주택을 보유하고 계신가요?지금 확인 안 하시면 다음 세무조사 대상이 우리 회사가 될 수도 있습니다.​국세청이 종부세 대상 고가 법인주택 2,639채를 전수 점검한 결과,약 42%(1,097채)에서 사주일가의 거주 또는 사적 유용 사실이 적발됐습니다.​10채 중 4채꼴로 '회장님 집'처럼 쓰이고 있었던 셈입니다.이 가운데 탈루 혐의가 중대한 50개 법인이 세무조사 대상으로 선정됐고,전체 탈루 혐의 금액은 약 1조 9,000억원에 달합니다.​오늘은 이번 전수조사에서 어떤 방식들이 적발됐는지,그리고 법인 명의로 자산을 굴리고 계신 분들이 지금 무엇을 점검해야 하는지 정리해 보겠습니다.​무슨 일이 있었을까요, 전수조사의 규모국세청이 실시한 이번 조사는 종합부동산세 과세 대상인 고가 법인주택 2,639채 전체를 들여다본 전수 점검입니다.​· 조사 대상종부세 과세 대상 고가 법인주택 2,639채​· 적발 결과약 42%(1,097채)에서 사주일가의 거주·사적 유용 정황 확인​· 세무조사 대상탈루 혐의가 중대한 50개 법인 (대기업 5곳, 상장사 6개사 포함)​· 탈루 혐의 규모약 1조 9,000억원 법인 명의로 사놓은 집 열 채 중 네 채가 사실상 '사주 개인 집'처럼 쓰이고 있었다는 것이 이번 조사의 핵심입니다.​적발 유형 3가지, 우리 회사도 해당될까요?국세청은 세무조사 대상 50개 법인을 아래 세 가지 유형으로 분류했습니다.​· 사주일가 거주형(28개 법인)법인 명의 주택에 사주일가가 사실상 거주하는 유형​· 부동산 투기형(5개 법인)종부세 중과·다주택 규제를 회피하기 위해 법인 명의를 활용한 유형​· 별장형(17개 법인)직원 복지 명목으로 매입한 콘도·별장을 사주일가가 전용으로 사용한 유형​세 유형 모두 '법인의 돈으로 산 자산을 사주 개인이 무상으로 누린다'는 구조가 핵심입니다.아래에서 각 유형의 실제 적발 사례(모두 조사·혐의 단계임을 전제로)를 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.​사주일가 거주형 사례보도에 따르면, 사주일가 거주형의 대표적인 사례로 어느 한 그룹이 지목됐습니다.아래 내용은 모두 국세청 조사 결과 확인된 '혐의'이며, 확정된 처분이나 판결이 아니라는 점을 먼저 말씀드립니다.​· 서울 용산구 한남동의 200억원대 초고가 주택을 취득한 뒤, 100억원대 증축·인테리어 공사비를 회사 자금으로 지출한 혐의· 사주가 이미 300억원대 주택을 별도로 소유한 상태에서, 법인 명의 주택을 사적 용도로 사용한 혐의· 동종업계 평균의 약 10배인 150억원의 과다 급여를 지급한 혐의· 실제 근무하지 않는 사주일가에게 50억원 상당의 허위 인건비를 지급한 혐의· 폐업 법인에 대여금 지급으로 위장해 50억원을 부당 유출한 혐의​부동산 투기형과 별장형, '이원화 구조'가 핵심부동산 투기형에서는 종부세 중과나 다주택자 대출 규제를 피하려는 정황이 확인됐습니다.(혐의 단계)​· 재건축 아파트를 취득해 다주택자가 되자, 기존 40억원대 주택을 자신의 법인에 매각해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받은 뒤 무상 거주한 혐의· 한남동의 100억원대 아파트를 법인 명의로 취득해 거주하면서, 정작 사주 본인은 강남 아파트 2채를 개인 명의로 보유해 종부세 중과를 회피한 혐의​"살 집은 법인 명의, 자산 증식은 개인 명의"로 나누는 구조인 셈입니다.​​별장형에서는 직원 복지를 명목으로 매입한 자산이 사주일가 전용으로 쓰인 정황이 확인됐습니다.(혐의 단계)​· 1박 300만원 수준의 60억원대 단독주택형 콘도를 사주일가 전용 별장으로 이용한 혐의· 사주 자택 인테리어 비용 20억원을 법인에서 대납한 혐의· 회원제 골프장 내 30억원대 고급 콘도를 매입한 뒤, 사내 공문·사용일지를 조작해 부가세 매입세액 공제를 부당 수령한 혐의· 그 외 전용 야외 수영장이 있는 단독주택을 직원 기숙사로 위장하거나, 해외 유학 중인 사주 자녀의 고급 레지던스 임차료를 회사가 부담한 정황도 함께 보도됐습니다.​왜 이렇게까지 문제가 될까요, 법인 명의 주택의 세무 리스크법인과 사주는 법적으로 엄연히 별개의 주체입니다.회삿돈으로 구입·유지한 주택을 사주가 임대료 없이 사용하면, 다음과 같은 세무 문제가 뒤따를 수 있습니다.​· 법인세정상적인 임대료를 기준으로 법인소득을 재계산해 추가 과세​· 소득세사주가 얻은 주거비 절감 이익을 소득으로 인정해 과세​· 비용 인정 거부집 관리·유지 비용을 정상적인 회사 비용으로 인정받지 못함​'회삿돈으로 산 집이니 회사 자산'이라는 생각과 '내가 실제로 쓰는 집이니 내 것'이라는 생각 사이의 간극,바로 이 지점이 국세청이 정조준하는 포인트인 셈입니다.​국세청, 여기서 끝내지 않는다국세청 조사국장은 "이번 조사대상에 포함되지 않은 전수검증 대상 법인도 분석 중이며,탈루혐의가 중대한 법인은 순차적으로 세무조사할 예정"이라고 밝혔습니다.​계좌추적, 디지털 포렌식 등 모든 수단을 동원해유출된 법인자금의 최종 귀속처와 사주일가의 재산 형성 과정을 정밀 추적하겠다는 방침입니다.​향후 조치로 예고된 내용은 다음과 같습니다.(모두 예정 사항입니다)​· 사주에 대한 엄정한 소득처분 및 세금 추징· 조세포탈, 허위 세금계산서 수수 등 중대 범칙 행위에 대한 조세범처벌법상 고발· 국내 '황제사택'뿐 아니라 회장 유학자녀의 해외 사택 무상제공·유학비 지원 등 법인자금 사적 사용 전반으로 검증 확대​법인 오너·자산가라면 지금 점검이 필요합니다이번 전수조사의 메시지는 명확합니다. '법인 명의니까 괜찮다'는 시대는 끝났다는 것.법인 명의 주택을 보유 중이시라면, 아래를 한 번 점검해 보시길 권장합니다.​· 사주일가가 실제로 거주 중인 법인 명의 주택에 대해 정상적인 임대료를 지급·신고하고 있는지· 급여·인건비 지급이 실제 근무 내역과 일치하는지· 콘도·별장 등 복지 명목 자산의 사용 기록이 실제 이용 목적과 부합하는지​이번 조사 결과는 아직 진행형입니다.확정된 처벌이 아니라 조사·적발 단계라는 점은 분명하지만,국세청이 "탈루혐의가 중대한 법인은 순차적으로" 조사를 확대하겠다고 밝힌 만큼,비슷한 구조를 쓰고 계신 법인이라면 지금 미리 점검해 두시는 편이 안전합니다.​​법인은 사주 개인의 소유물이 아니라, 여러 이해관계자와 직원들의 삶이 함께 걸린 조직입니다.그 경계가 흐려질 때, 결국 가장 크게 흔들리는 것은 법인이 지켜온 신뢰와 그 안에 몸담은 사람들의 삶입니다.법인 자산을 다루는 방식 하나하나가 결국 회사와 가족의 미래를 지키는 안전벨트가 된다는 점,꼭 기억해 주시기 바랍니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.09.09

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​결혼하면 100만 원, 아이를 낳으면 최대 2000만 원.9월 1일 이 대통령 주재 국무회의에서 의결된 '2027년 예산안'에 담긴 숫자입니다.​신혼부부·청년 자산관리를 상담하다 보면"정부 지원금이 도대체 뭐가 바뀌는 거냐"는 질문을 정말 많이 받는데요,​오늘은 그중에서도 여러분의 자산 계획에실제로 영향을 주는 항목들만 골라 정리해 보겠습니다.​2027년 예산안, 얼마나 커졌나내년도 예산안은 '총 지출 820조 9000억 원' 규모로 최종 편성됐습니다.​올해 총 지출(본예산 기준 727조 9000억 원)보다 12.8% 늘어난 수치로,역대 가장 높은 증가율입니다. 역대 처음으로 '국가 예산 800조 원 시대'를 연 셈이죠.​정부는 이번 예산을잠재성장률 반등, 지방주도 성장, 청년인구 문제에 집중 투자하겠다고 밝혔습니다.​그 방향성을 가장 잘 보여주는 것이 바로혼인·출산·양육 지원 방식의 근본적인 전환입니다.​혼인·출산·양육 3종 패키지, 6조 1000억 원 투입기존에는 세액공제 방식이라소득이 적어 세금을 내지 않는 사람은 정작 혜택을 받지 못하는 맹점이 있었습니다.​이번 예산안은 이런 '역진적 조세지출'을 현금 지급 방식(재정사업)으로 전환하고,여러 갈래로 나뉘어 있던 지원을 통합했다는 점이 핵심입니다.​· 혼인지원금모든 혼인신고 부부에게 생애 한 번 100만 원을 현금으로 지급합니다.기존 '혼인세액공제'(1인당 50만 원, 부부 합산 최대 100만 원 세액공제)를 재정사업으로 전환한 것입니다.​· 출산지원금('아이야 지원금')기존 '첫만남이용권'과 '부모급여'를 통합해 신설했습니다.첫째 1000만 원, 둘째 1200만 원, 셋째 이상 1500만 원이 기본이며,행정안전부가 개발 중인 '지방우대지수'에 따른 우대지역 거주 아동에게는 500만 원이 추가됩니다.이를 다 더하면 최대 2000만 원까지 받을 수 있는 셈입니다.지급은 출생 후 1년 동안 분기별로 4회에 나눠 이뤄집니다.​· 아동기본수당0~12세 아동에게 월 20만 원(우대지역은 월 30만 원)을 지급하며,0~1세는 가정양육 시 월 30만 원이 추가됩니다.기존 아동수당 대비 2~3배 확대된 규모입니다.만 3~5세 무상교육·보육도 확대됩니다.​이 세 가지가 맞물리면서,아동 1명 기준 가정당 지원금액이기존 3690만~4298만 원에서 4940만~7500만 원으로 늘어납니다.3종 패키지 전체 예산은 5조 3000억 원에서 6조 1000억 원으로 확대됐습니다.​청년 자산형성 3종 세트, 놓치면 아까운 지원독자분들 중 신혼부부·사회초년생이라면아래 청년 자산형성 지원을 특히 눈여겨보셔야 합니다.​· 우리아이 자립펀드(신설)출생부터 18세까지 연 최대 120만 원을 지원합니다.자녀의 '진짜 시드머니'를 국가가 함께 쌓아주는 구조라고 보시면 됩니다.​· 청년 미래적금그동안 발목을 잡았던 소득요건이 폐지되어 모든 청년이 가입할 수 있게 됐습니다.​· 청년 기회자금5000만 원 규모로, 취업·창업 전까지 이자가 면제됩니다.참고로 원문에는 만 19~34세·연소득 3500만 원 이하 청년 대상 '취업준비자금' 최대 2000만 원 대출,취업 전까지 이자 면제도 별도로 언급되어 있어, 명칭·금액 표기가 다른 유사 제도로 보입니다.신청 전에는 정확한 명칭과 한도를 다시 한번 확인하시길 권장합니다.​청년 주거지원, 공공임대주택 12만 6000호 공급· 청년 공공임대주택 10만 6000호· 역세권 보편형 공공임대주택 2만호 신규 공급​여기에 청년 일경험·훈련 규모도 56만 명에서 72만 명으로,첨단산업 인턴학기는 대학생 6만 명 대상으로 확대됩니다.지방국립대(의·치·약·수 제외) 신입생은 등록금 전액을 지원받습니다.​자영업자·프리랜서라면 이 항목도 챙기세요· 육아수당(신설)1인 자영업자·프리랜서·특고 대상 월 50만 원씩 3개월, 총 150만 원 지급​· K-민생지킴대출신용 하위 50% 국민 대상 100만 원을 연 4.5% 금리로 최대 10년 대출(연간 6000억 원 규모)​· 건강검진 지원검진 당일 또는 대체인력 인건비로 최대 10만 원(예산 2050억 원)​· 코로나 피해 소상공인 장기연체 채무 특별조정도 함께 시행됩니다.​제대군인이라면 실손보험료 18개월 전액 지원의무복무를 마친 모든 청년 제대군인은전역 후 18개월 동안 우체국 실손보험료를 정부가 전액 지원받습니다(예산 75억 원).복무 중인 현역병·상근예비역을 위한 단체상해보험도 새로 도입됩니다(예산 69억 원).​그 외 생활밀착형 지원, 간단히 짚고 갑니다이 밖에도 생활 전반에 걸쳐 다양한 지원이 늘어납니다.​청년문화예술패스가 모든 청년(19~34세)으로 확대되고 활용처도 체육까지 넓어지며(7925억 원),대중교통비 지원 '모두의 카드'는 537만 명에서 955만 명으로, 천 원의 아침밥 지원 단가는 2000원에서 3000원으로 오릅니다.​전기차 보조 대상은 30만 대에서 43만 대로 늘고(2조 1000억 원),무료 생리대는 229개 지역으로 확대되며(228억 원),전세사기 예방 '안심전세앱', 국민생활편의 복합센터 90곳 조성(1조 5005억 원),동서트레일 849km 개통 등도 함께 추진됩니다.​기준 중위소득은 역대 최대인 6.7% 인상됩니다.​유의할 점이번 예산안은 국무회의 의결안으로,세부 지급 요건이나 '지방우대지수' 기준 등은 앞으로 국회 심의·확정 과정에서 조정될 수 있습니다.​정확한 신청 시기와 자격 요건은 시행 공고를 통해 다시 한번 확인하시길 바랍니다.​​결혼과 출산은 여전히 개인과 가족의 큰 결정이지만,그 결정을 뒷받침하는 사회적 안전망이 조금 더 두터워졌다는 점은 분명해 보입니다.​신혼부부의 시작과 아이의 성장, 그리고 청년의 자립까지이번 예산안이 여러분의 자산 계획에 실질적인 변수가 될 수 있는 만큼,해당되는 항목이 있다면 미리 챙겨 보시길 권장합니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.09.07

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​혹시 지난 8월 3일,"비거주 1주택자 종부세 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 줄어든다"는소식 보고 마음 졸이셨던 분 계신가요?​결론부터 말씀드리면, 그 계획은 한 달도 못 가 없던 일이 됐습니다.​정부가 9월 1일 국무회의에서2026년 세제개편 최종안을 확정하면서, 비거주 1주택자에게 세 부담을 늘리려던 조치를 전부 철회하고현행 수준으로 되돌렸습니다.​오늘은 8월 3일 원안과 9월 1일 최종 확정안이 항목별로 정확히 어떻게 달라졌는지,숫자로 꼼꼼히 정리해 드리겠습니다.​종부세 비거주 1주택, 최초안 vs 최종안 한눈에 보기말로 설명하는 것보다 표로 보시는 게 훨씬 빠릅니다.표를 보시면 아실 텐데요,최종안에서 실제로 바뀐 항목은 '실거주 1주택자 우대(12억→14억)' 딱 하나뿐입니다.​비거주 1주택자를 겨냥했던 기본공제 인하와 세부담 상한 인상,두 가지는 모두 원점으로 되돌아갔습니다.​'세금폭탄 예고' → '취소'가 된 셈인데, 그렇다고 완전히 옛날로 돌아간 건 아닙니다.​실거주자 우대가 새로 생겼으니,비거주 1주택자 입장에서는 "더 나빠지진 않았지만, 상대적으로 실거주자보다는 덜 우대받는 구조"가새로 만들어진 것이라는 점은 기억해 두셔야 합니다.​"9억→12억 상향"과 "12억 현행 유지", 왜 기사마다 표현이 다를까같은 결과를 두고 언론마다 기준점이 달라서 헷갈리셨을 수 있습니다.정리해 드리겠습니다.​· "12억 원 현행 유지"라는 표현은지금 시행 중인 법(현행법) 대비 아무것도 바뀌지 않았다는 뜻입니다.8월 3일 원안이 시행되기 전에 철회됐으니, 결과적으로 원래 법 그대로라는 의미죠.​· "9억 원에서 12억 원으로 상향 조정"이라는 표현은8월 3일 한때 발표됐던 '9억 원 인하 계획'을 기준점으로 놓고, 거기서 다시 12억 원으로 올렸다는 뜻입니다.​두 표현이 가리키는 결과는 완전히 동일합니다.비거주 1주택자의 기본공제는 결국 12억 원으로 확정됐다는 것,이 한 가지 사실만 기억하시면 됩니다.'기준점'만 다를 뿐 '숫자'는 같은 이야기입니다.​부부 공동명의는 조금 다르게 정리됐습니다부부 공동명의로 비거주 1주택을 보유하신 분들은 계산이 살짝 다릅니다.​· 8월 3일 원안부부 각각 9억 원 → 각 4억 원으로 인하 예정(시행됐다면 총 8억 원)​· 9월 1일 최종안부부 각각 6억 원으로 조정(총 12억 원)​최종안 기준으로는부부 공동명의든 단독명의든 총 공제액이 12억 원으로 동일해졌습니다.​원안대로 갔다면 명의를 어떻게 두느냐에 따라 공제액 차이가 컸을 텐데,최종안에서는 그 차이가 사라진 것이 특징입니다.​실거주 1주택자는 원안 그대로, 14억 원 우대 확정비거주자와 달리 실거주 1주택자는 이번에도 손해 볼 일이 없습니다.기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 오르는 방안은 처음 발표됐던 8월 3일 원안 그대로 최종안에도 반영됐습니다.실거주 여부에 따른 우대 폭이 이번 개편으로 더 뚜렷해진 셈입니다.​정부는 왜 방향을 바꿨을까배경도 간단히 짚고 넘어가겠습니다.8월 발표 이후 여당 내부에서도 "거주·비거주 구분 없이 과세 형평을 더 고려 해야 한다"는 의견이 나왔고,지난달 23일 고위당정협의회에서 정부안 수정 요청이 있었습니다.​야권에서도 "1주택자까지 투기세력으로 몰아간다"는 비판이 제기됐습니다.정책 자체에 대한 여러 우려가 겹치면서, 정부가 국회 제출을 앞두고 비거주 1주택자 관련 조치를 접은 것으로 보입니다.​정치적 배경보다 더 중요한 건 실제로 내 세 부담이 어떻게 바뀌는가이니,위 표를 다시 한번 확인해 보시길 권장합니다.​앞으로 일정은 어떻게 되나이번 최종안을 포함한 세법 개정안은 9월 3일 국회에 제출되었고국회 심의 과정에서 여당의 추가 보완 의견이 반영될 가능성도 있는 만큼,최종 확정까지는 국회 논의를 한 번 더 지켜보셔야 합니다.​(비거주 1주택 기본공제 현행 유지) + (실거주 1주택 14억 우대 신설)= 실거주자에게 유리한 구조가 강화된 종부세 개편​지금까지 흐름은 이렇게 정리하시면 됩니다.​유의사항국회 심의 과정에서 세부 내용이 다시 조정될 여지가 있으니,실제 절세 전략을 세우실 때는 최종 국회 통과 안을 한 번 더 확인하시길 권해드립니다.​​세금 정책은 발표됐다고 끝이 아니라,국회를 거쳐 확정되기까지 계속 지켜봐야 하는 영역입니다.​비거주 1주택을 갖고 계신 분들께는 이번 철회가 다행스러운 소식이겠지만,그 이면에는 정책이 한 달 만에도 뒤집힐 수 있다는 사실이 함께 있습니다.​내 자산과 직결된 세제는 발표 시점의 뉴스 한 줄보다,국회를 통과한 최종 결과를 기준으로 판단하시는 것이 가장 안전합니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.09.04

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​지난해 가업상속공제로 공제받은 금액이 5,410억원을 기록했습니다.10년 전인 2015년(344억원)과 비교하면 약 15.7배, 전년 대비로는 136% 급증한 수치입니다.​그런데 이 수치를 들여다본 정부와 학계의 반응은"정당한 절세"보다는 "이건 좀 심하다"에 가까웠습니다.​주차장, 대형 베이커리 카페처럼 '가업'이라 부르기 애매한 사업들이 이 공제를 활용해온 정황이 속속 드러났고,결국 정부는 대대적인 제도개편안을 내놨습니다.​오늘은 이 급증의 배경과, 앞으로 무엇이 어떻게 막히는지 정리해 드리겠습니다.​10년 새 15.7배, 숫자로 먼저 보겠습니다가업상속공제는 10년 이상 계속 경영한 중소기업을 상속받을 때,경영 기간에 따라 상속세 과세가액에서 최대 600억원까지 공제해주는 제도입니다.중소기업의 원활한 승계를 돕겠다는 취지로 만들어졌죠.​문제는 이 공제 규모가 늘어난 속도입니다.· 2011년 : 공제액 57억원· 2015년 : 공제액 344억원· 2020년 : 공제액 1,360억원 (1,000억원 돌파)· 2023년 : 공제액 3,180억원· 2024년 : 공제액 2,292억원 (전년 대비 감소)· 2025년 : 공제액 5,410억원 (전년 대비 136% 증가)​2024년엔 잠시 주춤했다가, 2025년 한 해 만에 3,118억원이 늘어나며 다시 급증했습니다.​생존한 부모가 자녀에게 미리 기업을 물려줄 때 쓰는'가업승계 증여세 과세특례' 역시 2010년 11억원에서 지난해 4,388억원으로 약 8.8배 뛰었습니다.(전년 대비 44.8% 증가).​(공제 규모) × (10년) = 15.7배라는 이 공식이,지금 정부가 제도를 다시 들여다보게 만든 출발점입니다.​'절세인가, 꼼수인가' 논쟁이 시작된 지점이 급증세를 둘러싸고 나온 표현이 "절세인가, 꼼수인가"입니다.법적으로는 문제없는 절세 수단이지만, 실제 활용 방식을 들여다보면 제도의 허점을 파고든 사례가 적지 않았다는 뜻이죠.​구체적으로 지적된 사례는 이렇습니다.​· 대형 베이커리 카페실제로 빵을 직접 굽지 않으면서도 가업상속공제를 신청한 경우​· 주차장업사실상 부동산 임대업에 가까운 형태로 운영되면서 '가업'으로 인정받은 경우​· 명목상 사업 전반본업이 아니라 상속세 회피를 위한 명목상 사업으로 공제를 신청한 경우​이 대통령은 지난 4월 국무회의에서 이 문제를 직접 짚었습니다.`"주차장이 무슨 가업이냐. 부동산 500억 갖고 있으면 주차장 만들어서 좀 하다가 10년 지나면 세금 없이 물려줄 수 있는 것"`부동산을 활용한 편법 상속 문제를 정면으로 지적한 발언이었고, 이후 정부의 제도개편 논의가 본격화됐습니다.​왜 이렇게 늘었을까. 두 가지 설명이 엇갈립니다증가 원인을 둘러싸고는 정부 안에서도 설명이 조금 다릅니다.​· 정부 관계자의 설명2025년의 136% 급증은 "사망에 의해 발생하는 우연적인 일"이라는 입장입니다.상속은 사망 시점을 예측할 수 없으니, 특정 연도의 급증은 구조적 문제라기보다 우연에 가깝다는 것이죠.​· 학계·정책 당국의 분석반면 이러한 증가를 다음 요인들의 결과로 봅니다.- 경제 전반의 성장- 공제 한도 확대 등 제도 자체의 변화- 세무 전문가의 조세 최적화 자문- 주가 상승에 따른 공제 대상 금액 증가(금융재산 상속공제만 5,571억원)​"우연"이라는 설명과 "구조적 요인"이라는 설명이 동시에 나온 셈인데요,다만 두 설명이 완전히 배치된다기보다는 강조점이 다르다고 보는 것이 정확합니다.어느 쪽이든 정부가 제도 손질이 필요하다고 판단한 것은 같습니다.​정부가 꺼낸 카드, 이제 막히는 것들정부는 이달 초 세제개편안을 통해 가업상속공제의 적용 범위와 요건을 대폭 좁히는 방안을 발표했습니다.핵심은 세 가지입니다.​1. 적용 업종 축소직접 제조업 위주로 공제 대상을 재편하면서,마트·버스·택시 운송업·주차장업·창고업·병원·약국 등을 공제 대상에서 제외했습니다.그 결과 적용 가능 업종 수가 1,205개에서 727개로 줄어듭니다.대형 베이커리 카페도 앞으로는 실제로 직접 빵을 굽는 경우에만 공제를 인정받을 수 있습니다.​2. 경영 기간 요건 상향공제를 받으려면 현행 10년이던 경영 기간 요건이 30년 이상으로 상향됩니다.​3. 사업 유지 의무 강화공제를 받은 뒤 사업을 유지해야 하는 기간도 현행 5년에서 10년으로 늘어납니다.​정리하면 이렇습니다.(업종 축소) + (경영기간 3배) + (유지의무 2배) = 명목상 '가업'으로는 더 이상 버티기 어려운 구조​10년만 명맥을 유지하다 정리해도 됐던 예전 방식은, 이제 30년 경영 + 10년 유지라는 훨씬 높은 문턱을 넘어야 합니다.​세제 혜택, 형평성 논란도 함께 있습니다가업상속공제만의 문제는 아닙니다.지난해 전체 국세감면액은 76조 1,084억원에 달했는데,이 중 가장 큰 항목은 보험료 특별소득공제로 7조 2,530억원이었습니다.그런데 이 보험료 공제 수혜의 51.5%가 상위 10% 소득층에 집중되어 있다는 점도 함께 지적되고 있습니다.​세제 혜택이 설계 취지와 다르게 특정 계층에 쏠려 있다는 문제의식이,가업상속공제 논란과 같은 맥락에서 함께 다뤄지고 있는 셈입니다.가업상속공제는 원래 중소기업의 대를 잇는 승계를 돕기 위한 제도입니다.그 취지 자체는 여전히 유효하고, 실제로 오랜 시간 기업을 일궈온 분들에게는 꼭 필요한 안전장치입니다.​다만 그 틈을 파고들어 '가업'이라는 이름만 빌린 편법 활용이 늘어난다면,정작 제도가 지키려던 가치는 흐려질 수밖에 없습니다.​이번 개편은 그 구멍을 메우려는 시도로 볼 수 있습니다.​기업 승계를 준비하고 계신 분들이라면,이번 개편으로 적용 업종·경영 기간·유지 의무 요건이 어떻게 달라지는지 미리 확인해 보시길 권장합니다.​특히 업종 재분류(1,205개 → 727개)에 본인의 사업이 포함되는지 여부는 꼭 짚어보시기 바랍니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.09.02