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대출로 받은 주택을 월세줘도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세든 전세든 상관없이 임대를 놓을 수 있습니다. 임대놓는 집에 대출이 있는 곳이 많습니다. 임차인에게 등기부 보여주면서 대출이 얼마정도 있다는 것을 확인시켜 주고 보통 대출(등기부상 채권최고액)과 총보증금을 합했을 때 주택매매시세 70~80% 아래에 있을 경우 안전하다고 봅니다. 이와같은 설명도 해주시면 됩니다. 그리고 계약서작성할 때 본인이 소유자라는 것을 확인시켜주시기바랍니다.특약사항에 계약만료전 계약해지시 어떻게 할건지에 관한 문구작성, 임차인의 고의 또는 과실로 훼손 또는 파손(벽지, 장판 등)에 관한 문구작성을 하면 됩니다.
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23.01.14
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전세사기 기승이라는데 주의점 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.●주변 전세 시세와 매매시세 확인(너무 낮거나 높을 경우 의심)●대출금(등기부 을구 채권최고액)+총보증금(본인 전세보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%를 넘어간다면 안전하지 않다고 봄●계약서 작성시 임대인진위여부확인(대리인의 경우 임대인과 통화로 확인하기, 돈 송금시도 확인)●본인 전세보증금으로 임대인대출상환할 경우 계약서 특약사항에 근저당권말소 안 할 경우에 관한 문구 작성하기 / 임차인의 대항력과 우선변제권 효력이 발생하기 전 임대인이 대출을 하여 임차인이 권리변동에 불리하게될 경우 에 관한 문구작성하기●전입신고와 확정일자 받기●불안하면 전세보증보험 가입
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23.01.14
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부동산은 나중에 증여할때 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.자식의 경우 직계비속 공제 5,000만원 있습니다. 12억 주택은 증여세율 40%에 자신시고공제액 900만원하면 대략 증여세 2억9천1백만원입니다.6억 주댁은 증여세율 30%에 자신시고공제액 315만원하면 대략 증여세 1억1백8십5만원입니다.
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23.01.14
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월세도 임대사업자 Hug 보증보험 의무가입해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 근저당 및 임대보증금의 금액에 따라 가입하지 않아도 됩니다.채권최고액+보증금 합이 주택가격의60% 넘으면 들어야 하고60% 아래면 안 들어도 되고120% 넘으면 가입불가입니다.집주인이 임대사업자인데, 집의 근저당+보증금 합이 주택가격의 120% 넘으면 집주인이 알아서 보증금을 조정하거나 근저당을 갚거나 해서 가입 가능범주에 맞추거나 해야 합니다. 만약 그렇게 안 할경우 과태료 최대 2천만원입니다.다만, 근저당(등기부 등본의 을구에서 확인 가능)과 임대보증금을 합한 금액이 주택가격의 60%보다 적은 경우라면 임대보증금에 대한 보증보험에 가입하지 않아도 되기 때문에 집주인들은 의무가입을 피하기 위해 근저당을 갚거나, 전세를 반전세로 돌려서,반전세는 월세로 돌려서 이 조건에 맞추기도 합니다.임대보증금을 합한 금액이 주택가격의 60%보다 저16은 경우라면 임대보증금에 대한 보증보험에 가지 않아도 되기 때문에 집주인들은 의무가입을 피하기 위해 근저당을 갚거나, 전세를 반전세로 돌려서,반전세는 월세로 돌려서 이 조건에 맞추기도 합니다.즉, 전세냐 월세냐에 따라서 가입 여부가 갈리는게아니라, 집주인이 임대사업자냐, 그리고 근저당+보증금의 합이 주택가액의 60%~120% 범주안에 들어가냐에 따라 의무가입여부가 결정되는 것입니다.만약 전세인데 (근저당+보증금-주택가격X60%)했을 때 '0'이거나 마이너스라면 임대사업자는 관할구청에 보증대상액이 없어 보증보험에 가입하지 않아도 된다 증명하고 가입하지 않아도 됩니다.그런데 월세라도 (근저당+보증금-주택가격X60%)했을 때, +이다? 그럼 의무가입대상입니다.원칙적으로 집주인은 임대보증금 전액에 대해 보증보험에 가입해줘야 합니다.다만, 아래의 3개 조건을 모두 충족하는 경우, 임대보증금의 일부금액만 보증 대상으로 가입할 수 있습니다. (출처 HUG)1. 근저당권이 세대별로 분리 되어 있거나2. 선순위 제한물건이 없거나(압류, 가압류, 가처분등)3. 임차인의 요구와 임대사업자의 동의로 전세권설정이 되어 있을 경우 (임차인이 전세권 설정을 요구하지않아 전세권 설정이 안 되어 있어도 전세권 설정 요건을 충족한 것으로 보고 일부 보증금에 대한 가입 가능)
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23.01.14
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전세 계약을 하려고 준비중입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*주변 전세시세와 매매시세 확인하기*대출금액(등기부상 채권최고액)+총 보증금(본인 보증금포함)이 주택매매시세의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 판단.*계약성 작성시 임대인 진위여부 확인(대리인이 나왔다면 임대인과 통화해보기)*본인 전세보증금으로 집주인대출상환시 계약서특약사항에 근저당권말소 안 할 경우 계약취소 및 임채인이 지불한 모든 금액 반환 관련 문구 작성하기 *전입신고와 확정일자 받기*불안하다면 전세보증보험 가입하기
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23.01.14
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일시적 1가구 2주택 비과세 조건 설명좀 해주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.A주택취득하고 1년 후 B주택취득하고 3년 이내로 A주택 매매할 경우 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 입니다.
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23.01.14
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전세권 설정은 전입신고가 안되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권설정은 전입신고+확정일자받는 것과 같은 효력이 발생합니다. 전세권설정 비용을 부담해야하고 이사갈때도 전세권 설정 말소로 비용이 듭니다.딱히 단점이 없습니다.
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23.01.14
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싼 원룸도 집주인 등기부등본 확인해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 300이라면 큰금액일수도 있고 적은 금액일수도 있는데 웬만하면 집주인이 반환합니다. 그리고 경매에 넘어가더라도 대항력을 갖추고 있고 최우선변제금액으로 보증금 모두 배당받을 수 있습니다.
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23.01.14
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전세살고 나갈때 원상복구 의무가 있나요?????
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.자연적 노후화로 벽지가 변색이 됐다면 임차인이 부용부담을 하지 않습니다.(액자뒤 변색, 장농뒤 변색, 햇빛에 변색 등)임차인의 선관주의의무가 있습니다. 계약종료로 목적물을 반환할 때까지 선량자한 관리자의 주의로써 임차물을 보존해야합니다.(민법 제374조)임차인이 벽지를 훼손했다면 작은 스크레치라도 훼손이기 때문에 임차인이 비용부담을 해야합니다. 일부도배일 수 있고, 벽지가 시장에 현존하지 않아 전체도배가 될수도이습니다. 그리고 바닥찍힘도 임차인이 훼손한 것이라면 원상복구를 해야합니다.비용이 너무 많이 나온다면 일부부담을 요청할 수도 있습니다. 원만하게 해결하시기바랍니다.
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23.01.14
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전세 연장에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사는 계약만료 2개월 전까지 임대인이나 임차인이 계약 연장에 관해 의사통보를 해야합니다. 2개월 전까지 임대인,임차인 모두 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신은 전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.
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23.01.14
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