답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만47세라도 취업이 불가한 것은 아닙니다. 실제 부동산 업계에서 만50세 미만은 나름 늦은 나이로 보지 않는 경우가 많기 때문입니다. 다만 소공으로 취업이 어렵다기 보다는 실제 소공으로 취업후 버티는게 더 어려운게 현실입니다. 그러므로 미리 포기하고 어쩔수 없는 개업을 선택하시는 것은 피하시는게 좋습니다. 물론 처음부터 개업을 목표로 하신다면 관계가 없지만, 취업을 하시겠다면 중개사협회등에서 구인구직등을 통해 면접을 보시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 상가 임대차에서 원상복구는 임차인이 점포를 인도받았을 당시의 상태를 기준으로 판단하게 됩니다. 따라서 영업을 위해 임차인이 직접 설치한 간판, 칸막이, 조명, 바닥재, 전기시설이나 인테리어 등은 계약 종료 시 철거하고 원래 상태로 복구해야 하는 경우가 많습니다.다만 정상적으로 사용하면서 자연스럽게 발생한 벽지나 바닥의 변색, 마모 등과 같은 통상적인 사용에 따른 노후화까지 임차인이 모두 부담하는 것은 원칙적으로 아닙니다. 반대로 임차인의 고의나 과실로 훼손된 부분이라면 복구 책임이 발생할 수 있습니다.특히 상가의 경우에는 기존 시설을 양수·양도하여 그대로 사용하는 경우가 있어 계약서의 원상복구 특약이 매우 중요하게 적용될 수 있습니다. 따라서 특약의 구체적인 문구와 계약 당시 점포 상태 등을 함께 확인해야 합니다.이전 임차인의 시설을 그대로 인수하여 영업한 경우에도 현재 임차인이 해당 시설과 원상복구 의무까지 승계하기로 약정했는지에 따라 책임 범위가 달라질 수 있습니다. 따라서 계약서 특약과 입주 당시 사진, 시설물 인수내용 등을 함께 확인하는 것이 가장 정확합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보조원은 개업공인중개사나 소속공인중개사의 업무를 보조하는 사람으로서, 일반적으로 매물 현장안내나 단순한 사무업무 등 보조적인 업무를 수행할 수 있습니다. 다만 중개보조원은 공인중개사가 아니기 때문에 중개대상물 확인·설명, 거래계약서 및 중개대상물 확인·설명서 작성·서명 등 공인중개사가 수행해야 하는 중개업무를 대신할 수는 없습니다.그리고 중개보조원이 의뢰인이나 거래당사자를 현장에 안내하는 경우에도 본인이 중개보조원이라는 사실을 명확하게 밝히고, 매물의 위치나 구조 등 단순 안내를 넘어 권리관계나 계약조건 등에 대한 전문적인 확인·설명은 공인중개사가 직접 하는 것이 원칙입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자는 임차인이 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위한 요건 중 하나입니다.재계약을 하더라도 보증금에 변동이 없다면 기존에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되므로 일반적으로 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다.반면 재계약하면서 보증금이 증액된 경우에는 증액된 금액에 대해서는 기존 확정일자의 우선순위가 적용되지 않기 때문에, 증액된 보증금을 보호받기 위해 재계약서에 다시 확정일자를 받아두는 것이 필요합니다.즉, 보증금 변동이 없다면 기존 확정일자를 유지하면 되고, 보증금이 증액되었다면 증액분 보호를 위해 재계약서에 확정일자를 다시 받아두시는 것이 좋습니다.다만 기존 계약서를 회수하거나 폐기하지 말고, 기존 확정일자가 찍힌 계약서와 재계약서를 함께 보관하시는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가임대차보호법은 우선 모든 임차인에게 동일하게 적용되지는 않습니다. 일단 지역별 환산보증금 기준에 따라 이를 초과하는 상가임대차에 대해서는 상가임대차보호법의 일부만 보호가 되고, 나머지는 민법에서의 임대차를 적용받습니다. 대표적으로 상가임대차 모두에게 인정되는 부분은 10년계약갱신청구권, 대항력, 권리금회수기회보호가 작용되고, 그외 우선변제권 및 최우선변제권, 5%이내 차임증액제한, 상가임대차보호법상 묵시적갱신은 인정되지 않습니다.아래 내용은 참고하시면 도움이 되실듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224341265290

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택에 경매가 진행되어 낙찰되면 낙찰대금을 기준으로 각 권리자의 우선순위에 따라 배당이 이루어지게 됩니다.임차인의 경우 주택을 인도받아 점유하고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖춘 상태에서 확정일자까지 받았다면 우선변제권을 취득할 수 있습니다.우선변제권이란 쉽게 말해 경매나 공매가 진행되었을 때 자신의 권리 순위에 따라 후순위 권리자보다 우선하여 임차보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.다만 우선변제권이 있다고 해서 모든 권리자보다 우선하여 배당받는 것은 아닙니다. 임차인의 우선변제권보다 먼저 설정된 근저당권이나 선순위 임차권 등이 있다면 해당 권리가 먼저 배당되고, 임차인은 자신의 순위에 따라 그 다음 순서에서 배당받게 됩니다.반면 최우선변제권은 일정 요건을 충족한 소액임차인의 보증금 중 일정액을 선순위 담보권자보다도 우선하여 배당받을 수 있도록 보호하는 제도입니다. 다만, 모든 임차인에게 적용되는 것은 아니며, 지역별로 정해진 소액임차인 보증금 기준을 충족해야 하고 실제 최우선변제를 받을 수 있는 금액 역시 지역별로 정해져 있습니다. 또한 여러 소액임차인의 최우선변제금액을 합한 금액은 주택가액의 2분의 1을 초과할 수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 보장하는 임차인의 권리중 가장 중요한 부분이 대항력입니다. (참고로 대항력에 대한 자세한 설명은 아래 블로그주소를 통해 읽어보시기 바랍니다) 대항력의 생성요건은 점유와 전입신고이고, 보증금 반환전에 퇴거를 하게 되면 점유를 상실하게 되어, 대항력을 상실하게 됩니다. 그리고 전입신고를 옮기는 것도 이와 다르지 않습니다. 그럼 대항력이 없으면 어떤 문제가 생기는지는 간단하게 설명하면 임대차계약은 당사자간에 효력을 미치는 상대적권리입니다. 즉, 대항력이 없는상태로 임대인이 변경되는 경우 바뀐 임대인에게는 보증금 반환을 요구할수 없습니다. 최악의 상황으로 보증금 받지 않고 미리 퇴거하였는데, 갑자기 주택소유자가 변경되면 대항력이 없기에 이미 집을 팔고 나간 이전계약당사자 임대인을 찾으셔서 보증금을 반환받으셔야 합니다 다만 실제 위처럼 할 경우 당장 발생할수 있는 문제는 이렇게 대항력을 상실하면 임차권 등기를 할수 없고, 그에 따라 보증보험을 통한 보증금 반환도 지급거절사유에 따라 불가해진다는 것입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224299168335

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그냥 전세임대차를 진행하시면 다 가입을 하시는게 맞습니다. 지금 현재상황을 고려하여 판단을 할수 없기 때문입니다. 이유는 당장의 임대인 경제상 문제가 없고 주택시세와 전세보증금간 차이에도 여유가 있다고 해도 2년뒤에 시세가 어떻게 변할지, 임대인의 경제적 능력이 어떻게 변할지는 아무도 알수 없습니다. 보증보험이 있다면 미반환이 발생해도 보증보험을 통해 보증금을 돌려받고 퇴거를 할수 있지만, 없는 경우 경매등의 절차를 진행한다고해도 전액회수가 이루어질지는 100%장담하기 어렵기 떄문입니다.즉, 현재까지 임대차에서 보증금을 보호하는 가장 확실한 방법은 보증보험가입입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 자격증이든 결국은 해당자격과 연관된 업종에서는 우대자격증이 될수 있지만, 모든 업종에서 우대되는 자격증이라는 건 없습니다. 즉, 본인이 취업을 하고자하는 기업 또는 업종에서 가장 우대하는 자격을 확인하고 해당하는 자격을 취득하여 가산점등을 받는게 취업시 가장 유리한 방법입니다. 그리고 자격증이 점수등에서는 우대가 되지만, 자격증만으로 합격이 보장되는 일은 사실 없습니다, 자격은 쉽게 해당업무를 할수 있는 필수요건 또는 해당 업종에 대한 관련지식수준을 나타내는 역할을 할뿐 자격증 자체가 개별업무능력과 일치하지는 않기 떄문입니다. 결국에는 질문자님이 취업하고하자는 업종을 정하시고 그에 맞는 자격을 취득하는게 스팩인정이 가능한 방법입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공법은 공인중개사 시험 중 2차과목에서 가장 점수를 까먹는 과목이으로 실제 과락을 넘는 점수만 확보하고 부족한 점수는 중개사법 고득점을 통해 해결하는 전략을 많이 사용합니다. 공법의 경우 범위도 넓고 암기중심으로 아셔야 하는 것이기에 선택과 집중을 하시는게 가장 좋으며, 단원별 기출순위를 정해 주요출제 단원에 대한 집중적인 공부를 하시는게 좋고 비중이 낮거나 1~2문제 단원이면서 내용이 많다면 가감하게 버리고 가시는게 더 효율적일수는 있습니다.