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전세 계약을 갱신할 때도 확정일자를 다시 받아야 하나요?
전세 계약을 갱신할 때 확정일자를 다시 받아야 하는지 궁금합니다. 계약기간만 연장하고 보증금이 그대로인 경우와 보증금을 증액한 경우에 절차가 다른가요? 재계약서를 새로 작성했다면 기존 확정일자의 효력이 유지되는지, 증액된 보증금까지 안전하게 보호받으려면 새 계약서에 다시 확정일자를 받아야 하는지도 알려주세요.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
확정일자는 임차인이 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위한 요건 중 하나입니다.
재계약을 하더라도 보증금에 변동이 없다면 기존에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지되므로 일반적으로 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다.
반면 재계약하면서 보증금이 증액된 경우에는 증액된 금액에 대해서는 기존 확정일자의 우선순위가 적용되지 않기 때문에, 증액된 보증금을 보호받기 위해 재계약서에 다시 확정일자를 받아두는 것이 필요합니다.
즉, 보증금 변동이 없다면 기존 확정일자를 유지하면 되고, 보증금이 증액되었다면 증액분 보호를 위해 재계약서에 확정일자를 다시 받아두시는 것이 좋습니다.
다만 기존 계약서를 회수하거나 폐기하지 말고, 기존 확정일자가 찍힌 계약서와 재계약서를 함께 보관하시는 것이 안전합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
보증금의 경우 처음 임대차계약 시 이미 확정일자를 받았다면 우선변제권 순위는 처음 확정일자를 받는날로 형성이 되어져 있기 때문에 재계약을 할 경우에도 이전 권리는 남아있게 됩니다. 또한 보증금 증액이 있을 경우는 확정일자를 받아서 증액분에 대해서만 새롭게 우선변제권을 생성할 수 있지만 보증금 증액이 없다면 기존 우선변제권이 있기 때문에 확정일자를 굳이 받을 필요는 없다 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
아니요 보증금이 같을때는 기존 계약서와 확정일자의 효력이 그대로 유지되므로 계약기간만 연장하는 경우나 묵시적 갱신인 경우 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 반대로 보증금이 늘어났을때는 늘어난 보증금에 대해 법적 보호를 받아야 하므로 계약서를 새로 작성하고 새로운 계약서에 반드시 확정일자를 다시 받아야 합니다. 주의할점은 증액분에 대한확정일자를 받을때 기존 계약서와 확정일자도 함께 보관해야 기존 보증금의 우선변제권이 유지되므로 둘 다 버리지 말고 지참해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보증금이 그대로면 기존 확정일자가 유지되지만, 보증금을 증액했다면 증액된 금액까지 보호받기 위해 갱신계약서에 새로운 확정일자를 받아야 합니다
현재 계약이 ① 보증금 그대로 갱신인지, ② 보증금 증액인지, ③ 계약갱신요구권을 사용한 갱신인지에 따라 우선순위가 조금 더 복잡해질 수 있습니다
특히 증액 재계약이라면 기존 3억 + 증액 5천만 원처럼 기존 보증금과 증액분의 우선순위가 어떻게 되는지까지 따져보는 게 중요합니다
먼저 보증금은 예전에 받은 확정일자에 효력이 있고 올린 보증금은 지금 받은 확정일자에 효력이 있으니 계약서를 같이 보관하시면 됩니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보증금의 변화가 없거나 이전보다 낮게 전세계약을 갱신한 경우에는 확정일자를 새로 받을 필요 없습니다. 확정일자는 어떠한 사실이 있었다는 것을 공식적으로 인정받는 개념으로서 한번 받으면 계속적으로 효력이 있습니다. 즉, 최초에 받은 확정일자가 계속해서 효력이 있는 상태에서 보증금이 증액된 경우에는 증액된 부분에 대한 보호를 하기 위해 다시 확정일자를 받는 것입니다. 그리고 기존 확정일자는 기존에 받은 날자 기준으로 기존 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는 것이고, 새로운 확정일자는 받은 날 기준으로 증액부분에 대한 권리를 주장할 수 있게 됩니다. 계약서를 새로 작성한 경우 계약서 내용에 이전 계약의 연장인 갱신 계약임을 명기해서 기존 확정일자가 효력을 유지하게 하는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
만약 계약 기간만 연장하고 보증금이 그대로인 경우라면 기존 계약서에 받은 확정일자가 그대로 유지가 된다고 보시면 됩니다. 새로운 갱신 계약서를 작성했다고 해서 기존 확정일자가 없어지거나 효력을 잃는 것은 아닙니다. 따라서 보증금이 그대로이고 단순히 계약기간만 연장 된 경우라면 새로운 계약서에 다시 확정일자를 받지 않아도 무방합니다.
만약 보증금을 올렸다고 한다면 증액된 보증금에 대한 우션변제권을 확보하기 위해서 다시 확정일자를 받아두셔야 합니다. 이러한 경우 갱신 당시 집주인이 추가적인 근저당권을 설정했는지 사전에 등기부등본을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보증금 증감이 있으면 확정일자를 다시 받아야 하며 보증금 및 월세 증감이 없다면 확정일자 다시 받지 않아도 됩니다.
결론만 말씀드립니다.
감사합니다.