답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대구 범어동의 경우 이른바 '경신고 라인'의 핵심으로 대구에서 가장 선호되는 학군지에 위차한 특징이 있습니다. 세대수가 많지 않음에도 교육 수요가 워낙 단단하고, 대구 인구특성상 병원장과 같은 전문직 세대가 많은 특징이 이러한 학군중심의 입지에 선호도가 높은 것으로 보입니다. 현재 범어동힐스테이트 의 경우 하이엔드 아파트로써 국평 실거래가 17억 신고가를 써내면서 대구 국평 최고가를 찍었습니다. 이외에도 수성범어W. 범어 아이파크, 빌리브범어 모두 15억이상의 고가거래가 나타나고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 보유세는 주택가액과 보유주택수에 따라 적용되는 기준이 다르기에 본인의 현 상황에 따라 어느정도의 주택가격상싱이 수익이 될지는 달라지게 됩니다. 본인이 1주택이고 12억이하 주택만 보유한다면 종부세과세는 없기 떄문에 주택가격상승분에 대한 세금 지출분은 최소화됩니다. 그리고 양도세의 경우 취득가격 대비 얼마만큼 많이 올랐는지에 따라 부과되는 부분이 다르고 1주택인 경우 양도비과세 요건이 있기 때문에 주택가격 상승에 따른 수익성에 영향을 주기 어렵습니다, 즉, 질문자님이 2주택이상, 고가주택을 보유한 경우가 아니라면 세금에 대한 부분이 주택가격상승분에 대해서 마이너스가 되지 않아기에 상승자체로도 자산증가의 의미가 있습니다. 금융비용의 경우는 이러한 상승분이 어느정도 채워져야 하는데 이러기 위해서는 주택가격이 상승될 여지가 있는 수도권내 수요집중지역에 투자를 하는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.혼인특례 ,출산특례등에 따라 2024년 6월 18일 이후 출생한 자녀가 있을 경우 주택이 있거나, 재당첨제한이 걸린 경우라도 특공의 기회가 주어지는 것으로 알고 있습니다. 이는 특공이 아닌 특례로서 선택하여 적용하시면 되고, 특례사용여부는 변경 및 재사용이 불가한 만큼 잘 선택하셔야 하고, 주택이 있는 경우는 처분 조건부로써 신청을 하기에 기간내 반드시 처분을 하셔야 합니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대주택사업자 기간이 종료된 이후에 재계약협의에서는 5%이내 증액제한을 받지 않는게 일반적입니다. 문제는 임차인이 갱신청구권이 있고 이를 사용하여 연장을 요구하는 경우에는 임대사업자 여부와 관게없이 5%이내 인상으로 제한되기 때문에 결과적으로 임대사업자가 종료된 이후 재계약이라면 임차인이 갱신청구권 사용여부에 따라 5%이내 인상제한이 될지 안될지 구분되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.안됩니다. 동일주택에 대해서 명의자 두분이 각각 대출을 신청할수는 없습니다. 명의자 중 한분이 차주로써 대출을 신청하게 되며, 해당 대출신청시 공동명의자의 소득등의 서류까지도 첨부가 필요할수 있습니다. 즉, 질문처럼 각각 대출을 신청할수는 없습니다. 그리고 생애최초 디딤돌대출의 경우은 공동명의라도 부부관계등에서는 신청이 가능하나 타인과의 공동명의시에는 대출신청이 어려운 것으로 알고 있습니다. 다만 해당부분은 별도 기관과 은행을 통해 확인하셔야 합니다.물론 생애최초가 아닌 일반시중은행 대출등은 타인과의 공동명의라도 신청이 가능한 것으로 알고 있습니다 . 형제자매의 경우도 원칙상 직계존속은 아니기에 타인기준으로 적용될 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 기재된 과정과 절차에 따라 진행을 하시면 됩니다. 주의하셔야 할점은 계약일로부터 잔금까지는 대출심사를 고려해 최소 한달의 여유는 두셔야 하고, 혹시나 대출거절등이 발생할수 있는 만큼 계약서상 특약등에 전세대출 불가시 계약금 반환 및 계약해지특약을 넣어두기시 바랍니다. 두번째 질문 역시 당일에 퇴거와 전입을 동시에 하셔야 합니다. 그래야 기존주택의 보증금을 받아서 새로운 주택에 잔금처리가 가능할수 있기 때문입니다. 보통은 오전에는 전출 및 보증금 반환 그리고 오후에는 잔금지급과 전입을 하는 과정으로 진행됩니다. 새로운집에 대한 계약은 5월 27일전에 하는 것이 맞고 잔금일을 27일로 맞추셔야 하는 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출불가에 따른 해지의 경우 별도 특약이 없다면 계약금 반환은 어려울수 있습니다. 원칙상 전세금대출은 임차인 의 귀책사유로 볼수 있기 때문입니다. 질문에서처럼 중개사의 대출가능여부만을 믿고 계약을 진행하였더라도 계약상 이해관계인은 임대인이므로 임대인에게 계약금반환은 특약이 없는 경우 어려울수 있습니다. 여기서 문제가 되는 것은 해당 대출거부로 인해 발생한 계약금손실에 대해서 중개과정상 중개사의 과실여부가 인정되는지 여부인데 해당부분은 단정하기는 어렵습니다. 일반적으로는 대출거절은 임차인 또는 매수인 귀책사유로 볼게 되고, 만약 중개사가 불법, 위법한 매물을 알선하는등 확실한 과실책임이 있을때에는 중개사고의 책임을 물을수 있겠으나 위의 경우는 쉽지 않아보이긴 합니다. 이유는 대출이 거부된게 아닌 잔금일내 맞출수 없는 것이고, 중개사말대로 대출자체가 안되는 것은 아니기 때문에 귀책사유를 묻기는 어려워 보이기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 실무상 소요기간에 차이가 발생될수 있습니다. 질문에서 말한 것처럼 사전통지를 하게 되면 10일이상의 기간을 정해 의견제출기회를 주고 해당 기간에 소명이 되지 않느다면 실제 과태료가 부과되게 됩니다. 그러므로 2주내 과태료 부과통지가 이루어진다고 보시면 됩니다. 다만 중개사가 이에 불복하는 경우 60일이내 서면으로 이의를 제기할수 있고, 이런 경우 법원의 판단기회를 얻을수 있고 행정청은 이의제기를 받은날부터 14일이내 사건을 법원으로 통보하게 됩니다. 결과적으로 질문의 과정이라면 2주내 과태료처분통보가 이루어질수 있고 중개사가 이의를 제기하다면 법원의 최종 판단까지는 더 오랜기간이 소요될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 경매가 진행되고 낙찰가가 나타나기 전까지는 거주를 할수 있습니다. 만약 유찰이 된다면 일단은 계속거주가 가능할수는 있으나, 해당 기간동안의 사용수익에 대해서는 지급을 하셔야 합니다. 그리고 권리관계상 대항력있는 선순위 임차인으로써 인수되는 권리라면 낙찰이 되더라도 보증금 전액 반환전까지는 주택점유를 거부할수 있고, 이러한 권리가 아닌 경우 보통은 경락대금을 지급한 이후 소유권이 넘어가기 때문에 해당시점전후로해서 퇴거를 하셔야 합니다.