답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증보험 한도가 8400만원까지 일부보힘이 된다고 한다면 미반환시 보증사로부터 반화되는 보증금도 해당금액이 최대입니다. 이럴 경우 1100만원에 대해서 차용증을 작성한다고해서 이게 100%보장이 된다라고하는 하기 어렵습니다. 그리고 정확하게는 확인이 필요하겠으나, 일부보증만 되는 경우에는 임차인이 개별적으로 전액보증보험을 가입하거나, 해당 보증금으로는 가입이 어려워 계약서상 보증금을 8400만원을 기재한뒤 이면계약으로써 별도의 1100만원을 차용증으로 대체하는 방식은 위험한 계약형태입니다. 결국에 임대인이 경제사정이 어려워 자금일 앖다면 1100만원에 대한 반환가능성은 장담하기 어렵기 떄문엡니다. 이럴 경우라면 차라리 보증금을 8400만원에 차약분 1100만원을 월세로 전환하여 부담을 하시는 방법으로하시는게 더 안전할수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역주택조합과 일반적인 재건축, 재개발의 가장 큰 차이점은 바로 개발부지에 대한 확보에 차이가 있습니다. 일반적인 재건축 , 재개발은 주로 사업부지내 건물등의 소유자가 조합을 구성하여 토지자체에 대한 확보를 이루어진 상태에서 사업진행이 되나, 지역주택조합은 일정요건에 따라 모인 사람들이 조합을 구성하여 새로운 사업부지를 확보하고 여기에 새로운 건물을 지어 입주하는 방식입니다. 즉 토지확보에 있어 지주택은 일정보다 미루어지거나, 문제등이 발생하게 되면서 사업기간이 길어지고 이로인해 추가분담금이 커지는 등의 사업리스크가 커지는 경향이 강합니다. 특히 우리나라에서 지주택사업의 성공케이스는 손에 꼽힐정도이기 때문에 접근시 신중하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 정부정책의 방향이 주로 대출, 세금에 대한 규제방식으로 이어지고 있기에 주택수요를 줄이고 주택가격을 안정화하려는 방향으로 정책을 유도중입니다. 그리고 금리의 상승은 결과적으로 대출금리상승으로 이어지기 때문에 구매심리가 위축되고 주택가격하락으로 이어지는 요인중 하나입니다. 문제는 이러한 정책들에 따라 주택가격은 보합또는 하락세로 전환이 되어야 하나, 현재 수도권시장에서의 공급부족과 풍선효과에 따른 영향이 커 수요가 오히려 일부집중이 되면서 가격상승세가 나타나고 있는 상태입니다. 다만 지방의 경우는 규제의 영향이 적은게 사실이나, 수요에 한계가 있어 금리변동등에 따른 영향이 시장에 그대로 미칠수 있어 시장 가격은 하락세로 전환이 될수 있습니다. 즉 수요양극화가 심화되면서 같은 요인이라도 나타나는 시장결과는 차이가 나는듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차권 등기가 되어 있어도 전입신고는 가능합니다. 그리고 전입신고은 임대인의 동의와 협조를 필요로 하지 않기 떄문에 주민센터를 통해 진행하시면 됩니다. 다만 선순위로 임차권 등기가 있다는 의미는 세입자에 대한 보증금이 반환이 안되었다고 볼수 있어 임대인 경제적능력이 좋지 않을 수 있다는 의미이고 , 결국은 대항력을 확보해도 후순위권리가 되기 때문에 단기임대라도 보증금지급과 계약에는 신중하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수는 거래금액에 따라 구간별 요율이 적용되고, 주택 / 비주택 여부, 매매와 임대차 여부에 따라 달라자게 됩니다. 상한요율의 경우는 법으로 정한 요율이 적용되며, 시도조례에 따라 이보다 낮게 정할수도 있어 지역별로 차이가 날수도 있습니다. 상한요율의 경우 주택의 경우 0.3%~0.6%, 비주택의 경우 0.9%가 일괄 적용됩니다. 아래글에는 중개보수에 대한 자세한내용을 기재하였으니 참고하시면 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224323517887

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.변동성에서는 주식보다는 부동산이 유리할수 있지만 투자수익율에서는 부동산보다는 주식이 더 유리할수 있습니다. 그런데 더 부자될 가능성이라고 하면 어느게 반드시 낮다 유리하다 판단을 할수 없는게, 개인 능력에 따라 주식도 얼마든지 큰 부자가 될수 있는 경우도 많고, 부동산이라도 투자수익이 반드시 주식보다 높은것은 아닙니다. 부동산은 앞에서 말한 것처럼 변동성이나 안정성 주식보다는 장점이지만, 투자시드가 크고, 투자기간이 길고 세금이나 규제등의 영향에 민감하다는 단점이 있습니다. 반면 주식의 경우 중단기 투자의 방식으로도 수익확보가 가능하고 ,시드가 낮아도 투자접근성이 유리한 장점이 있는데 반해 위험자산이라는 단점이 있기 때문에 주로 돈을 많이 벌기 위해서는 이 중 하나가 아닌 초기 주식에서 번돈을 부동산투자로 재투자하는 방식으로 이어지는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 혼인신고를 하면 부부는 동일세대로 보기 떄문에 질문자님의 주택보유가 와이프분 명의의 대출신청시 주택수에도 영향을 줄수 있습니다. 물론 각 세금이나 대출상품에 따라 예외요건이 있어 모두가 동일하다고는 볼수 없지만 일반적인 원칙으로는 1주택자에 따른 기준으로 적용될수 있습니다. 방법이라고 해도 이게 대출연장을 위해서인지, 청약 혹은 다른 세금적인 부분에서인지에 따라 대응방법도 달라질수 있고 가장 좋게는 신혼집의 명의와 대출을 모두 와이프분 명의로하고, 우선 임신과 출산전까지는 혼인신고를 미루는 것도 방법이 될수 있고, 현 강북주택을 매도하여 무주택이 된상태에서 혼인신고를 하는 방법등이 있을수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤게 정답이라는건 없습니다. 결국은 본인 상황에 따라 원룸이라도 거주편의성이나 생할만족도가 높아질수 있고, 일반주택이 더 유리할수도 있습니다. 통상적으로 장기거주와 가족수의 증가등을 고려하면 일반주택이 유리할수 있지만, 질문처럼 원하는 지역에 원하는 매물이 없다면 서둘러 구매를 할 필요는 없습니다. 그렇다고 일반주택을 대신하여 원룸을 구매하는 것 역시도 일반적이지는 않을수 있어 개인적판단에는 당장 거주를 위한 원룸은 임대차로 거주를 하시고 그동안 원하는지역내 주택매물을 찾아 구매를 진행하시는게 장기적으로는 더 유리하지 않을까 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 1층이라는 정보만으로 해당 단지의 투자가지를 판단할수는 없습니다. 통상적으로 1층의 경우는 다른층에 비해 수요가 제한적이기 떄문에 동일층수대비 10%내외의 가격차가 발생될수 있습니다. 현재 다른 층의 시세와 비교하여 시세차이가 크게 이보다 크다면 향후 매매시 가격적인 부분에서 유리할수 있습니다. 그리고 해당 아파트단지 자체가 향후 가격상승가치에 대한 판단이 필요한데 이는 입지, 교통, 학군등 다양한 요인에 따라 종합적으로 판단하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분에 대해서는 아는 게 적어 관련한 내용을 찾아 답변드립니다. "건축공학연구원자료"내진설계를 적용한다고 해서 일반 건축물의 전체 건축비가 크게 증가하는 것은 아닙니다. 국내 연구자료에서는 일반적인 신축 건축물에 내진설계를 적용할 경우 골조공사비는 약 3~5%, 전체 건축비는 약 1% 안팎 증가하는 수준으로 설명하고 있습니다. 골조공사비가 전체 건축비에서 차지하는 비중이 약 25% 정도이기 때문입니다.