답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 전세자금대출을 주택담보대출로 그대로 전환하는 방식은 어렵습니다. 보통은 새롭게 주택담보대출을 받아 기존 전세자금대출을 상환하는 방식으로 진행하게 됩니다.계약서상 매매가격이 3억 원이고 현재 전세보증금이 2억 원이라면, 매도인과 매수인 사이에서 추가로 정산할 매매대금은 1억 원이 맞지만, 현재 전세보증금 중 일부가 전세자금대출로 마련된 경우라면 계약서작성시 지급절차에 대해서는 주의해야 합니다. 전세자금대출은 임차보증금 반환채권에 질권이 설정되거나 금융기관 또는 보증기관에 채권이 양도된 경우가 많아 임대인은 보증금을 임차인에게 직접 반환하는 것이 아니라 대출은행 등에 반환해야 할 수 있으므로, 은행 확인 없이 보증금 전액을 매매대금과 임의로 상계해서는 안 됩니다. 따라서 계약 전 기존 전세대출 은행에 해당 주택을 매수할 예정이라는 사실을 알리고, 전세대출 상환방법등을 문의하여 이에 따라 진행을 하시는게 안전할 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이사일이 하루 정도 남으셨다면 이미 임대차계약서를 작성하고 계약금까지 지급한 상태로 보입니다. 따라서 새로운 특약을 추가하거나 계약조건을 변경하기는 쉽지 않을 수 있기에 이 부분 보다는 잔금 지급 전과 입주 당일에 반드시 확인해야 할 사항들에 대해서 신경을 쓰시는게 더 중요해 보입니다. 우선 보증금이 쎄다고 하셨기에 잔금 송금 전에 은행의 1일 이체한도를 미리 확인하고, 필요한 경우 한도를 조정해두셔야 합니다. 그리고 입주시점에 등기부등본을 재확인하여 새롭게 설정된 권리가 없는지를 확인하셔야 합니다. 물론 입주 이후에도 다시 한번 등기부를 확인하여 계약서상 근저당권 말소나 추가 담보권 설정 금지 등의 특약이 있다면, 해당 내용이 실제로 이행되었는지도 확인해야 합니다.그외 입주시점에 관리비 및 공과금 정산등이 잘되었는지, 주택인도시 주택내부의 상태등에 문제가 없는지를 체크하셔야 하고 반드시 주택인도시점(잔금일)에 전입신고를 해두시는게 중요합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만약 주거 목적으로 계약을 진행하시는 경우라면, 우선 해당 시설을 적법하게 주거용으로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다. 건축물대장상 용도가 제1종 근린생활시설이라면 원칙적으로 주택이 아니므로, 내부에 주방이나 화장실 등 주거에 필요한 시설이 갖추어져 있더라도 합법적인 주거시설이 되는 것은 아닙니다.따라서 계약 전에는 건축물대장을 통해 해당 호실의 정확한 용도와 위반건축물 여부를 확인하고, 실제 주거용 사용이 가능한지는 관할 구청 건축과에 문의하는 것이 안전합니다.그리고 등기부등본을 통해 계약 상대방이 실제 소유자인지, 근저당권이나 압류 등 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리관계가 있는지를 기본적으로 확인하셔야 합니다. 전입신고 가능 여부의 경우 중개사의 말만 듣고 계약을 하기 보다는 주민센터 등에 미리 확인하는 것이 안전하며, 만약 전입신고가 가능하다고 해도 해당 시설의 주거용 사용이 건축법상 적법하다는 의미는 아니기에 위에서 말한 부분들의 확인은 별도 필요할수 있습니다. 특약의 경우는 기존의 불법 개조나 무단 용도변경 등 임차인의 책임이 아닌 사유로 시정명령, 원상복구 명령 또는 퇴거 조치가 내려져 계속 거주하기 어려워진 경우, 혹은 전입신고 불가시 임차인이 계약을 해지할 수 있고, 임대인이 보증금을 즉시 반환한다는 내용등을 명시하시는게 안전할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대장아파트라는 용어에 법률상 또는 공식적으로 정해진 기준이 있는 것은 아닙니다. 일반적으로 특정 지역의 아파트 시장에서 가격과 거래 흐름을 주도하고, 다른 단지의 시세를 판단하는 기준점이 되는 대표 아파트를 의미합니다.쉽게 말하면 해당 지역의 아파트 가격이 상승할 때 가장 먼저 오르고, 시장이 조정될 때에도 수요가 비교적 꾸준하게 유지되는 단지라고 볼 수 있습니다. 이러한 대장아파트는 단순히 실거래가격이 가장 높은 단지만을 의미하지는 않으며 입지, 단지 규모, 브랜드, 연식, 상품성, 학군, 교통, 생활편의시설, 정비사업이나 개발 호재 등 여러 요소가 복합적으로 작용된 결과로써 지역내에서 대장아파트단지로 불리게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.먼저 건축물대장은 건물의 물리적 현황과 행정상 상태를 확인하는 장부입니다. 관할 지방자치단체에서 관리하며, 건물의 소재지와 용도, 구조, 층수, 면적, 사용승인일, 소유자 현황, 위반건축물 여부 등을 확인할 수 있습니다. 반면 등기부등본의 정확한 명칭은 등기사항증명서이며, 부동산의 소유권과 권리관계를 확인하는 장부​입니다. 법원 등기소에서 관리하며, 표제부에서는 부동산의 표시를, 갑구에서는 소유권과 관련된 압류·가압류·가처분 등을, 을구에서는 근저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리를 확인할 수 있습니다.두 장부의 내용이 서로 다를 때는 확인하려는 사항에 따라 기준이 달라지는데, 건물의 면적·구조·용도·층수와 같은 건물의 표시 및 현황에 관한 사항은 건축물대장을 중심으로 확인하고, 소유자·근저당권·가압류 등 권리관계는 등기부등본을 기준으로 확인해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구분건물로 된 빌라의 경우에는 301호에 직접적인 위반사항이 없다면 이행강제금 부담이나 철거 부담에 직접적인 영향은 없을수 있습니다. 다만 건물전체의 표제부에 위법건축물이 기재되어 있다면 무조건 괜찮다고 하기는 어렵습니다. 일단 전세보증보험이나 매매시 매수자 대출이 해당 부분이 문제가 되어 대출거절 및 가입거절이 될 가능성도 배제하기 어렵기 떄문입니다. 실제 301호 전유부가 정상이라도 표제부의 위반표시가 있다면 보증보험에서 가입이 제한될 여지도 배제하기 어렵기 때문입니다. 물론 확실한건 보증보험등에 확인이 필요할듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 건축물 대장이 없는 경우는 허가나 신고 없이 건축한 무허가 건축물일수 있고, 불법증축등을 하여 증축된 부분에 대해서만 대장이 없는 경우, 공부상 건물이 멸실 처리되어 건축물대장은 페쇄되었으나, 현장에 일부 건축물이 남아있는 경우등이 있을수 있고 그외 행정전산화 과정에서 지번과 건물정보가 잘못 연결된 경우 혹은 주소문제나 검색상 문제등이 있을수도 있습니다. 물론 대부분은 오래된 건물로써 무허가건축물인 가능성이 제일 높습니다. 이러한 건물에 대해서 전월세 계약을 하신다면 주택임대차 보호법에 적용이 가능하더라도 보증금 반환에는 리스크가 커질수 있습니다. 대표적으로 등기부와 건축물 대장 모두가 없다면 현 계약자가 실제 소유자인지 확인이 어렵고, 무허가 건축물에 대해서는 임차권등기도 어려울수 있습니다. 그리고 전세대출이나 반환보증보험도 제한이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기보유특별공제는 부동산을 양도할 때 발생하는 양도소득세 부담에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.현재 거론되는 장기보유특별공제 조정 방향은 제도를 전면 폐지하기보다는 고가주택이나 장기간 실제로 거주하지 않은 주택에 대한 혜택을 축소하고, 실거주 중심으로 공제 구조를 개편하는 방안에 가까운 것으로 보입니다.그럼에도 질문처럼 장기보유특별공제가 완전히 폐지되거나 공제 혜택이 크게 줄어들고 별도의 보완책이 마련되지 않는다면, 양도소득세 부담이 증가해 매물 잠김 현상이 나타날 가능성이 있습니다.다만 장기보유특별공제 축소가 반드시 매물 잠김으로 이어진다고 단정하기는 어려운 부분도 있는데, 이는 정부가 보유세 인상도 함께 검토한다면 주택을 계속 보유하는 데 드는 비용도 증가할 수 있어 소유자 입장에서는 주택을 팔 때 부담하는 양도소득세와 계속 보유할 때 매년 부담하는 보유세 중 어느 쪽이 더 큰지에 따라 매도 여부를 결정할 가능성이 높아지게 됩니다. 그에 따라 보유세 부담이 더 크게 느껴진다면 매물이 늘어날 수 있지만, 양도소득세 부담이 지나치게 커진다면 오히려 매도를 미루면서 거래가 줄어들 수 있다는점도 고려해야햘 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무슨 이야기인지 모르겠네요, 위약금이라는 게 보증금을 말하는 것으로 보이는데, 정확한 용어를 설명하셔야 답변이 가능합니다. 일단 질문자체로 위약금으로 본다면 계약단계에서 해지에 따른 위약금인지, 계약기간중에 중도퇴거에 따른 위약부분인지를 먼저 명확히 하셔야 하고 위약금은 보통 특약에 기재를 하게 되는 부분으로 월세 산정과는 관계가 전혀 없습니다. 제 추측대로 보증금을 말하시는 것이라면 보증금이 높을 수록 월세는 줄어들수 있기 떄문에 대출이 아닌 자납으로 보증금 전액을 낼수 있다면 200보다는 2000만원이 더 월세부담을 줄일수 있는 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산을 직거래할 때는 계약부터 잔금, 소유권이전등기까지 거래 전반을 당사자가 직접 확인해야 하므로 주의해야 할 부분이 많습니다. 우선 등기부등본을 통해 실제 소유자가 계약 당사자와 일치하는지 확인하고, 근저당권·가압류·가처분·전세권 등 권리관계에 문제가 없는지 살펴봐야 합니다. 확인된 권리관계에 따라 말소 조건이나 잔금 지급 방법 등을 계약서 특약에 구체적으로 기재하여 위험을 줄여야 합니다.또한 건축물대장도 함께 확인하여 위반건축물 표시 여부뿐만 아니라 건축물의 용도, 면적, 층수, 구조 등이 실제 현황과 일치하는지 살펴봐야 합니다. 그리고 매물에 따라 토지등기부와 토지대장까지도 확인이 필요할수 있으며 이를 통해 토지와 건물의 소유관계가 다르거나 대장상 내용과 실제 이용 상태가 다른지를 확인하여야 대출이나 소유권 행사 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.글로 보면 단순해 보일 수 있지만, 권리분석이나 특약 작성 경험이 부족하면 예상하지 못한 분쟁이 발생할 가능성이 큽니다. 따라서 거래금액이 크거나 권리관계가 복잡한 부동산은 가능하면 공인중개사를 통해 거래하는 것이 안전합니다.