답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매를 통한 낙찰방식이 시세보다 저렴하다는 장점이 있는 건 사실이나, 실제 인기있는 매물이나, 권리상 문제가 없는 매물은 사실상 시세와 크게 다르지 않은 경우가 더 많습니다. 이유는 경쟁자가 많을수록 입찰가격이 높아지고, 입찰자중에서는 단순히 저가 매입의 목적보다 향후 가격상승이 가능한 매물로써 규제를 우회할수 있다는 장점이 있기에 시세보다 높게 입찰가격을 써서라도 낙찰을 받으려는 경우가 있기 때문입니다. 오히려 저가낙찰이 가능한 경우는 인수권리등 권리상 복잡한 문제가 있는 경우가 더 많아 단순히 좋은 매물을 저가매수할수 있다는 확신으로 경매를 하시는것은 현실과 다릅니다. 그리고 잘못된 권리분석으로 입찰하여 낙찰된 경우 경락대금 납입을 포기하게 되고 이는 입찰보증금에 대한 손실로 이어질수 있기에 경매를 시작하신다면 사전에 권리관계에 대한 분석이나 명도과정, 경매절차등에 대한 공부는 하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 세금은 크게 구매시점에 취득세, 보유과정에서의 보유세, 매도시점에 발생되는 양도세가 있을수 있습니다. 정부는 주로 매도시점에 발생되는 양도소득세와 취득시점에 발생하는 취득세에 대한 규제를 진행하였으나, 현재는 보유중에 발생하는 재산세와 중부세에 대해서도 규제를 할 의도가 나타나고 있습니다. 결국은 취득, 보유, 매도과정 모두에 대해서 규제를 할 경우 주택수요가 줄어들수 있고 이는 가격상승에 제한이 될수 있어 가격안정화에 도움이 될수 있다는게 일반적인 부분이나 과거경험상 규제에도 단기적효과가 없어지면 이후 부동산 가격은 폭등했던 기억이 있기에 실제 규제 후 시장결과는 지켜볼 필요가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 확인하셔야 할 부분은 10년 후 분양전환 시 적용되는 분양가입니다.현재 안내받은 9억 3천만 원이 10년 뒤에도 그대로 적용되는 확정분양가인지, 아니면 현재 시점에서 예상한 금액인지 계약서와 모집공고를 통해 반드시 확인하셔야 합니다.민간임대나 공공임대주택의 분양전환 가격은 사업 유형과 계약 조건에 따라 다르며, 분양전환 시점의 감정평가금액이나 별도의 산정기준에 따라 결정되는 경우도 있습니다. 따라서 현재 안내된 금액만 믿고 향후 분양전환을 전제로 계약하기에는 위험이 있을 수 있습니다.특히 계약서에 확정분양가, 분양전환 의무 여부, 임차인의 우선분양권, 분양가 산정방식 등이 구체적으로 기재되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다.다만 10년 동안 비교적 안정적으로 거주할 수 있다는 점은 민간임대주택의 장점이 될 수 있습니다.결국 향후 분양 가능성만 보고 결정하기보다는 보증금의 안전성, 임대료 인상 조건, 분양전환 조건, 주변 시세와 입지 등을 종합적으로 비교한 후 판단하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인천 십정동은 최근 몇 년간 가격 조정을 거친 지역 중 하나입니다. 다만 향후 가격이 어떻게 될지는 단순히 과거 가격 흐름만으로 판단하는 어렵습니다 . 특히 인천은 지역별 차이가 큰 시장으로. 송도, 청라와 같은 신도시와 원도심은 수요층과 개발 여건이 다르기 때문에 같은 인천이라도 가격 흐름이 다르게 나타날 수 있습니다. 십정동 역시 주변 정비사업과 교통여건 개선 등의 영향을 받을 수 있지만, 인근 신규 공급과 시장 상황도 함께 고려해야 합니다. 또한 현재 집값이 과거 고점 대비 많이 조정된 단지가 있다고 해서 반드시 이전 고점까지 회복된다고 단정하기는 어려운데, 이게 하락이라는 개념보다는 너무 급격하게 올랐던 가격이 몇년이내로 원래 가격으로 돌아가는 과정일수도 있습니다. 결국 신혼부부라면 이러한 시세상승가능성보다는 당장 거주시 겪게 되는 출퇴근 편의성 및 생활편의시설과 향후 거주 계획 등을 우선 고려해 선택하시는 것을 추천드립니다. 실거주 만족도가 높은 입지는 시장 변동이 있더라도 장기적으로 부담이 상대적으로 적을 수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문모두 현재기준으로 판단하기 어려운 부분입니다. 일단 현시점이 아닌 2년뒤 시점에 부동산 가격이 하락할지 상승될지 정확한 판단이 어렵고 해당시점에 급매가 나올지도 아무도 알수 없습니다. 운정의 경우는 GTX 개통 호재등에 따라 가격이 많이 상승하였으나, 서울접근성 까지 일산, 대곡, 창릉신도시등 중간에 새로운 상승지역이 있기에 이후 상황이 그렇게 밝다라고는 판단되지 않습니다. 즉, 교통호재에 따른 가격은 이미 반영이 충분히 되었고, 오히려 경기북부권이라는 부분과 대체가능한 지역이 넓어지고 있다는 점이 리스크로 보입니다. 송도의 경우는 기업+입주권+학군이 구성되고 있는 곳으로 사실상 인천지역 주민보다는 서울, 경기권에서 유입된 인구가 더 많은 곳으로 사실상 발전가능성만 보면 송도는 추가적인 상승가능성이 더 있다 판단이 됩니다. 그리고 5.6억이내 매물은 직접 네이버부동산을 통해 확인하시고, 필요한 입지요건이나 상승가치에 대해서는 스스로 판단을 하셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미래의 부동산 가격변화를 예측하기는 어렵습니다. 특히나 지금처럼 지역, 매물간 양극화가 심화된 상황에서는 부동신시장이 하락해도 올라가는 곳은 오르기때문에 더욱더 각 매물별 판단에 어려움이 있습니다. 그리고 현재 상황에서는 금리인상과 정부규제강화라는 하락이슈가 있는 반면, 수도권 공급부족이라는 상승이슈가 혼재되어 있는 만큼 어느게 더 시장에 영향을줄지는 향후상황을 지켜봐야 판단이 가능할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 지금도 유튜브나 각종 온라인 매체를 통해 간접경험을 하는 시대로 볼수 있습니다. 직접체험을 하는 것은 아니지만, 그만큼 관련 정보를 얻고 노하우를 얻을수 있는 기회가 넓어졌습니다. 그러면서 자연스럽게 모든 업종에 대한 경게선이 낮아진 단점도 있기 때문에 질문처럼 완벽하게 경험하는 서비스가 생긴다면 어느 업종이든 새로운 경쟁구도가 시작될수 있고, 흔히 말하는 기득권의 영향력은 약해지고, 반대로 이러한 정보나 컨텐츠를 잘 소화할수 있는 사람과 세대가 새로운 강자로 부각되지 않을까 생각이 됩니다. 개인적 판단으로 기득권의 영향을 낮추고 새로운 인력들이 투입되어 환경이 바뀌는 것은 긍정적이지만, 그만큼 평균이상의 특출난 전문가는 더욱 줄어들게 되면서 하향평준화가 되는 단점이 생기기 않을까 생각이 됩니다 .

우선 생산직과 물류직은 비교적 채용 기회가 많고 빠르게 취업할 수 있다는 장점이 있지만 장시간 서서 근무하거나 반복적인 작업, 상하차, 교대근무 등이 포함될 수 있어 체력 부담이 크고 장기근속이 어려울 수 있습니다. 같은 물류 분야라도 이보다 강도가 낮은 부분이 있다면 이를 찾아 하시는게 유리할수 있습니다,화물·버스 등의 운전직은 운전 경력과 적성이 있다면 비교적 오래 일할 수 있으나, 장시간 운전으로 인한 건강 부담과 사고 위험이 있고, 시작전 1종대형면허 자격취득이나 화물운송 종사자격 등 필요한 자격과 경력을 갖춰야 하는 경우가 있습니다. 그리고 실제 시작을 하신다면 급여만 보지 말고 근무시간과 휴무 형태를 반드시 확인해야 합니다.경비·주차관리·미화 업무는 중장년층의 진입이 비교적 활발한 분야입니다. 다만 급여가 높지 않거나 야간·격일제 근무가 포함될 수 있다는 단점이 있습니다. 시설관리는 50대 이후에도 비교적 장기간 근무할 수 있는 분야 중 하나입니다. 무경력자로 취업할 수 있는 보조직도 있지만, 전기·소방·가스·보일러·공조 관련 자격이나 실무경력을 갖추면 취업 범위와 처우가 좋아질 가능성이 큽니다. 따라서 처음부터 높은 급여를 기대하기보다는 자격 취득과 현장 경험을 함께 쌓는 방식으로 접근하는 것이 현실적입니다.그외 추천하는 자격이 있다면 주택관리사자격인데, 우선 시험 난이도가 있어 자격 취득에 시간이 필요하고, 자격 취득 후에도 실무경력과 취업 경쟁을 고려해야 합니다. 공인중개사 역시 이전까지는 나이 제한 없이 활동할 수 있다는 장점이 있으나, 최근에는 거래량 감소와 중개업소 간 경쟁으로 자격증만 취득하면 안정적인 수입을 얻을 수 있는 직업이라고 보기는 어렵습니다. 다만 어떠한 직종이든 결국은 시간투자와 노력에 따라 결과는 달라질수 있기에 적성에 잘 맞고 남들보다 더 잘 할수 있는 업종에 대해서 도전을하시는게 맞는게 아닌가 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.맥도날드를 두고 햄버거 회사가 아니라 부동산 회사라고 말하는 이유는 맥도날드의 사업 경쟁력과 수익구조에서 부동산이 매우 중요한 역할을 하기 때문입니다. 일반적으로 좋은 입지의 토지나 건물을 직접 매입하거나 장기 임차한뒤, 이를 다시 가맹점주에게 재임대하여 가맹점주는 햄버거를 판매하고, 맥도날드는 브랜드 사용료(로열티)와 임대료를 함께 받으며 안정적인 임대수익과 가맹수익을 동시에 창출하는 구조를 가지고 있습니다. 그만큼 가맹점에 대한 통제력이 강화되고 한편으로는 부동산 가치상승과 임대료 수익을 확보하는 장점을 가질수 있기에 맥도날드에 대해서 부동산을 전략적으로 활용하는 프랜차이즈 기업이라는 이미지가 생겼다고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금까지 나오는 얘기로는 토론 내용자체보다는 참석자 구성과 발언 기회의 형평성이 특정성향의 전문가나 시민단체 관계자에게 쏠렸다는 의견으로 보입니다. 다만 질문과 같은 이슈가 있더라도 실제 질문자들이 현 정부 정책을 지지하는 사람들로 구성되었다는 주장을 뒷받침할 공식적으로 자료등은 없으며, 그에 따라 전문가나 일반시민들 사이에서도 의견에 차이가 있는 것으로 알고 있습니다.