답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약기간중에 중도해지는 계약상대방인 임대인의 동의를 구하셔야 합니다, 통상적으로 임대인은 동의를 조건으로 다음임차인 주선과 중개보수지급등을 조건으로 하여 충족이 될 경우 해지를 하게 되지만, 이 또한 당연한 부분이 아니기에 결과적으로 임대인과 먼저 협의를 진행하시는게 우선되어야 할듯 보입니다. 만약 임대인이 중도해지 자체를 거절하게 된다면 만기전까지는 해지가 어려울 수도 있습니다. 아래내용은 중도해지에 대한 부분으로 참고하시면 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224306950565

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토론회의 구성이나 참석자의 발언 내용에 대한 평가는 개인의 관점에 따라 달라질 수 있으므로, 질문자님의 의견에 대해 맞다 틀리다를 단정해 답변드리기는 어려울 것 같습니다.다만 이번 부동산 대토론회는 현 부동산시장의 상황을 진단하고, 향후 정책 방향에 관해 학계·시민단체·시장 전문가 등 여러 분야의 의견을 공개적으로 듣는 데 목적이 있었던 것으로 보이며, 참석자나 발언권이 특정 견해에 치우쳤다고 느낄 수는 있으나, 토론회는 참석자들의 의견이 곧바로 정부 정책으로 확정되는 자리는 아니기에 다양한 주장과 정책 제안을 수렴하는 과정 중 하나로 보는 것이 적절할 것 같습니다.결국 토론회의 실질적인 의미는 행사 자체보다, 이후 정부가 반대 의견까지 충분히 검토해 실제 부동산 정책에 어떻게 반영하는지를 통해 판단해야 할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 건물의 노후화로 영업을 하지 못하게 되었다고 해서 기존에 지급한 권리금이 당연히 회수되는 것은 아닙니다.권리금은 임대차보증금과 달리 임대차계약이 종료되면 임대인이 반환해야 하는 금액이 아닙니다. 일반적으로 기존 임차인이 신규 임차인에게 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 이점 등을 넘겨주면서 회수하는 금액입니다.다만 건물의 노후화로 안전사고의 우려가 있거나, 관계 법령에 따라 건물의 전부 또는 대부분을 철거·재건축하기 위해 임대인이 건물을 회수해야 하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 될 수 있습니다.이러한 사유가 인정되면 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 적용되지 않을 수 있으므로, 신규 임차인을 구하지 못해 회수하지 못한 권리금을 임대인에게 청구하기는 어려울 가능성이 큽니다.다만 임대인이 계약 당시 이미 사용금지나 철거명령, 중대한 구조적 결함 등을 알고도 임차인에게 알리지 않은 경우에는 달리 볼 수 있습니다.또한 임대인의 수선·관리 소홀로 인해 건물을 정상적으로 사용할 수 없게 되었거나, 임대차계약서에 철거 또는 영업 중단 시 시설비나 손실을 보상한다는 별도 약정이 있다면 임대인을 상대로 손해배상을 검토할 수 있습니다.이 경우에도 기존 권리금을 그대로 반환받는 개념이라기보다는, 임대인의 귀책사유로 발생한 시설비, 이전비, 영업손실 등에 대한 손해배상을 청구하는 형태가 될 가능성이 큽니다.따라서 시청에서 실제로 사용금지, 퇴거 또는 철거명령을 내린 것인지, 임대인이 건물의 위험 상태를 미리 알고 있었는지, 임대차계약서에 관련 특약이 있는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약통장의 납입금액이 높다고해서 당첨가능성에 큰 영향을 미치는 것은 아닙니다. 물론 영향이 전혀없다고는 할수 없지만이보다는 청약시 가점에 따라 더 큰 당첨가능성 여부가 달라지게 됩니다. 가점의 경우는 무주택기간과 청약통장보유기간 , 부양가족수에 따라 부여되며, 가점제에서는 가점이 높을수록 당첨이 되게 됩니다. 그에 따라 위처럼 단순히 청약통장에 얼마를 넣어둬야 당첨확률이 높냐는 판단하기 어렵습니다. 특히 민영의 경우는 지역별 최소예치금에 해당이 되면 청약자격이 주어지는 것으로 실제 당첨여부는 가점제와 추첨제에 따라 달라지고, 국민주택청약의 경우도 단순히 청약납입액 보다는 청약인정금액에 따라 영향을 더 받게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 우선 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다르다면, 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 구체적으로 기재하고 매수인에게 충분히 설명해야 합니다. 그리고 단순히 “현황과 공부가 다르다”라고 기재하는 데 그치지 말고 그 원인과 현재의 행정처분 상태를 함께 확인하는 것이 필요하며, 이는 관할 구청을 통해 위반건축물 등재 여부, 시정명령 또는 이행강제금 부과 여부, 적법한 용도변경 가능 여부와 원상회복에 필요한 사항 등을 확인하는 것이 좋습니다.계약서 특약에는 다음과 같은 내용을 명시할 수 있습니다“매수인은 본 건물이 건축물대장상 제2종 근린생활시설(고시원)로 등재되어 있으나 현재 원룸 형태로 임대·사용되고 있어 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르다는 사실을 확인하고, 이에 관한 설명을 충분히 들은 후 계약을 체결한다. 잔금일 이후 발생하는 원상회복 비용, 시정조치 및 이행강제금 등과 관련한 당사자 사이의 부담은 매수인이 부담한다. 다만 잔금일 이전에 발생하거나 부과가 확정된 사항의 부담은 별도로 정산한다.”그리고 이미 내려진 시정명령이나 부과된 이행강제금이 있다면 그 귀속과 납부 주체를 별도로 명확하게 정하는 것이 안전합니다.2.부가가치세의 경우 해당 거래가 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하여 사업의 동일성이 유지되는 사업 양도에 해당하면 부과되지 않는 것으로 알고 있으나, 계약서에 포괄양수도라고 기재했다는 이유만으로 당연히 인정되는 것은 아니며, 기존 임대차계약, 임대보증금, 임대사업에 관한 권리·의무 및 사업 운영의 실질이 함께 승계되는지 검토해야 합니다.따라서 다음과 같은 특약을 둘 수 있습니다.“매도인과 매수인은 본 계약이 부가가치세법상 사업의 포괄양수도에 해당하는 것을 전제로 계약을 체결하며, 이를 위하여 임대차계약, 임대보증금 및 임대사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다. 다만 과세관청에서 본 거래를 사업의 포괄양수도로 인정하지 않아 건물분 부가가치세가 부과되는 경우, 해당 부가가치세는 매수인이 별도로 부담한다.” 등으로 기재를 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.꼭 그렇다고는 확답하기 어렵지만, 반도체부분에 있어서는 우리나라 삼전과 하이닉스가 있기 때문에 글로벌 번도체 업종 전반의투자심리에 영향을 주는건 사실입니다. 그리고 우리나라 주식시장은 미국보다 먼저 개장하기 때문에, 해외 투자자들이 한국 증시의 흐름을 통해 하루 동안의 시장 분위기를 가늠하는 경우도 있어 위처럼 보이는게 아닌가 생각됩니다. 장기적으로 보면 세계 증시에 가장 큰 영향을 미치는 시장은 여전히 미국입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인 판단에 따른 부분이기에 답변을 드리기 어려우나, 일단 아파트와 오피스텔을 비교하면 환금성 측면과 향후 자산증가 가능성을 비교했을때 아파트가 오피스텔보다는 유리할수 있습니다. 아시겠지만 아파트가 비싸지는 것은 그만큼 가격이 빠르게 오르고 내릴때에는 가격방어가 잘 되기 때문인데, 단순히 현재 오피스텔이 아파트 보다 가격이 낮다고 구매를 하시면 향후 자산가치의 차이는 더 커질수도 있습니다. 특히 매도과정에서는 수요의 차이가 심하기 떄문에 환금성이 낮이 처분에 어려움이 생길수 있어 거주기간등을 고려하여 잘 판단하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.벽지가 울거나 곰팡이가 생겼다고 해서 무조건 임차인이 부담하거나, 반대로 집주인이 반드시 도배를 해줘야 하는 것은 아닙니다. 일단은 원인이 무엇인지 파악하는게 가장 중요하고, 만약 외벽 누수나 배관 누수, 건물의 단열 불량 등 건물 자체의 하자로 인해 곰팡이가 발생했다면 임대인이 수리와 도배를 해줄 책임이 있을 가능성이 높습니다.반면 환기 부족이나 실내 습도 관리 미흡 등 생활 방식으로 인해 발생한 곰팡이라면 임차인이 관리해야 하는 경우도 있습니다. 질문자님처럼 제습기를 사용하고 환기도 꾸준히 했는데도 장마철에 벽지가 울고 곰팡이가 생겼다면, 먼저 사진을 촬영해 증거를 남긴 뒤 임대인에게 즉시 알리고 원인 점검을 요청하는 것이 좋습니다. 필요하다면 누수 여부나 단열 상태를 함께 확인해 보신뒤 이후 결과에 따라 대처방법을 정하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법적인 문제는 없더라도 개인간 금융 즉, 사금융형태가 되기 때문에 문제가 될 가능성은 있습니다. 첫째, 매수인이 약정한 금액을 제대로 상환하지 않으면 매도인이 장기간 미수금 회수 문제를 떠안게 위험과 이를 해소하기 위해 담보권 실행에 따른 경매등의 절차가 발생될수 있고, 혹시라도 매수인이 추가 대출을 받거나 다른 채권자에게 압류·가압류를 당하면 매도인의 채권 회수가 어려워질 수 있습니다.그외 매도인은 매매대금 전액을 바로 받지 못하지만 양도 시점에 따라 양도소득세를 먼저 납부해야 하기에 실제 현금은 아직 받지 못했는데 세금이 먼저 발생하여 자금부담이 될 가능성이 있고 , 매수인 역시 일반 금융기관보다 높은 이자나 불리한 상환 조건을 부담할 가능성이 있습니다. 결국 셀러 파이낸싱은 법적으로 불가능한 방식은 아니지만, 일반적인 부동산 매매보다 채권 회수와 세금, 담보 설정 문제가 복잡해질 가능성 있고, 그에 따른 리스크도 부담할수밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.민간임대아파트가 실제로 HUG의 임대보증금보증에 가입되어 있다면, 임대사업자가 부도나 파산 등으로 임대보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관을 통해 보호받을 수 있습니다.다만 보증보험에 가입되었다고 해도 무조건 전액을 돌려받는다고 단정할수는 없는데, 보통 전액보증으로 하기도 하지만 임대인이 가입하는 경우에 일부보증도 가능하기 때문입니다.따라서 계약 전에는 시행사나 분양대행사를 통해 문의도 하겠지만 직접적으로 입주 후보증에 실제로 가입된 상태인지, 보증서에 기재된 보증금액이 본인이 납부한 임대보증금 전액과 일치하는지 확인해야 합니다.