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선도지구 동의서 강제 요구 꼭 해주어야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재건축 선도지구라고 해도 동의여부는 소유자의 선택사항입니다. 빠른 재건축을 위해 일정동의룰이 필요하고 그에 따라 반강제적으로 귀찮게 하는 경우가 있긴 한데 해당부분에 대해서는 추진위원회등에 정식으로 문제제기를 하시고 개선되지 않으면 경찰등에 신고를 하실수 있습니다. 다만 해당 행위에 어느정도의 불법,강압적 요소가 확인되어야 하는 만큼 실질적은 처벌이나 신고대상에 해당되지 않을수는 있으나, 해당건으로 경찰에 신고를 한 경우 동의서를 요구하는 쪽에서도 약간의 경각심은 가질수 있지 않을까 생각됩니다.
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25.09.30
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전세 대출 저한테 맞는 방법 추천해주실 수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 오피스텔(아파텔) 전세 들어가는데 아파트에 비해 손해나 불리한 점이 있을까요? -> 어차피 임대차이기에 특별히 불리한 부분은 없으나, 거주중 시세하락등에 따른 역전세나 깡통전세 위험성이 높은 매물이기에 입주시에 시세파악을 정확히 하시는게 필요하고 ,보증보험 가입등의 필수적인 안정장치는 해두셔야 합니다. 2. 생애최초전세자금대출 한도는 1억 5천보다 더 높은걸로 아는데 더 비싼 곳으로 가서 최대한 전세대출금을 뽑는게 좋은걸까요? (이러면 한 달 상환금액 부담이 커져서 꺼려집니다. 그렇다 하더라도 감수하는게 좋은 방법인지?) -> 좋은 방법인지는 답변하기 어려우나, 전세대출이 커지면 그만큼 부담하는 이자부담도 커지기에 일반적으로 필요한 정도의 자금만 대출을 받으시는게 좋고, 주택의 경우도 대출한도에 맞추어 평수가 넓은 주택보다는 본인에게 적당한 매물을 찾아 필요한 만큼의 대출을 이용하시는게 좋을듯 보입니다. 아니면 동일매물에 대출비율을 좀더 높이고 자기자금비중을 낮춘뒤 해당 자금을 운영하여 다른 수입원 창출에 투입하시는것도 방법일수 있습니다. 3. 지금은 전세대출 받기에 괜찮은 시기일까요? 내년 생일이 지나면 만 35세 되어버려서 곧 청년버팀목 자격이 끝나버리는데 추후에 더 괜찮은 전세대출 상품이 나오기로 예정되어 있다던지, 현재 전세보증금이 거품이 있다던지 등의 사유로 추천하지 않는 사유가 있을지-> 주택구입이 아닌 단순 전세대출을 기준으로 어느시점이 좋은지를 판단하는건 개인적으로 의미없다 생각됩니다.다만 현재 정책적인 규제로 인해 전세대출도 일부제한이 되고 있기에 시기상 대출이 쉽지는 않은 상황이나 수도권이 아니고 대출한도가 크지 않은 공공대출 이용시에는 금리인하가능성이 높은 시점인 점을 고려하면 나쁘지 않은 시기입니다. 4. 만 33세 지방거주, 생애최초 등의 자격으로 가장 적합한 전세대출 상품 추천부탁드립니다-> 전세대출은 결국 이자율이 낮은 상품을 이용하는 게 가장 유리하고 그에 따라 우선적으로 적용가능한 공공저금리대출상품을 두루 알아보신뒤 해당 대출이용이 불가하다면 시중은행권 금리가 가장낮은 상품을 찾아보시는게 일반적입니다.
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25.09.30
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토지는 LH, 시공은 민간이 하는 형태는 이전에 없었나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원래 택지개발의 경우 LH가 하여 해당 택지를 민간건설사에게 팔고 해당 부지에서 건설 및 분양을 건설사가 하는 형태는 이전부터도 진행되었던 부분입니다, 다만 이번 공급대책에서 말하는 것은 LH가 택지조성을 한 뒤에 해당 택지를 판매하는게 아닌 직접 건설 및 분양까지 한다는 내용이고, 이러한 건설부분에 있어 단순 시공사로써 건설사에게 수주를 주는 것을 말합니다. 즉 모든 사업시행을 LH가 하는 대신 건설부분만 민간건설사에 맡긴다는 것입니다. 실제 이렇게 공공택지를 개발한 경우 택지비용이 낮아지기 때문에 분양가상한제를 적용하여 낮은 가격에 공급이 가능했고 그에 따라 주변시세와 의 차익으로 인해 로또분양이 나타나는 경우가 많았습니다. 다만 로또청약이 될지 여부는 주변시세와 분양가사이의 차이에 따라 달라지는 부분으로 단순히 위 조건으로 공급을 하면 무조건 발생하는 것은 아니나, 민간 건설사의 택지개발, 건설, 분양을 하는 곳보다는 분양가가 낮아질 가능성은 높습니다.
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25.09.30
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월세 중도 해지 후 월세 계약 문의입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 계약종료가 되고, 보증금 반환과 퇴거까지 하신 상태라면 해당 부분은 본인과 크게 관계가 없을 것으로 보입니다. 사실 해당부분은 계약을 중개한 중개사를 통해 문의를 하여야지 이미 정상적인 퇴거를 한 전임차인에게 문의를 할 사항으로는 보이지는 않기 때문입니다. 만약 질문자님이 직접 소개한 임차인이라면 도의적으로 연락을 해볼수 있지만 본인도 처음보는 임차인을 부동산을 통해 구하였고 계약을 진행한 상황이라면 본인이 어떻게 할 방법도 없기 때문에 크게 신경쓰실 부분으로는 보이지 않습니다.
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25.09.30
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다자녀 혜택이 가장 많은 지역은 어느곳인가요?!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라의 경우 지역간 문제를 떠나 인구감소와 노령화 진행이 매우 빠른 상태이고 저출산에 대한 위기가 있기 떄문에 출산률 상승을 위한 다자녀 혜택을 정책적으로 지원하는 분위기 입니다. 그리고 지자체별로 추가적인 인구유출을 막고 인구감소를 극복하기 위한 이유로도 인구감소가 덜한 수도권보다는 높은 지원을 유지하는 분위기 입니다. 예산의 경우는 각 지자체 예산에서 일정부분을 배정하는 것이기에 오히려 아이들이 많은 지역은 각자가 받을수 있는 혜택이 더 감소되는게 일반적이고 아이가 별로 없는 지역에서의 혜택이 훨씬 더 크다고 보시는게 맞을듯 보입니다. 실제 출산장려금을 볼때 서울과 경기도보다는 강원도나 전라북도등에 지원금이 훨씬 큽니다. 전라북도의 경우 올해기준으로 셋째이상 출산시 3000만원까지 지원하는 군이 있습니다. 그리고 전반적으로 인구감소가 심각한 농어촌지역일수록 지원금이 크고 수도권일수록 상대적으로 낮습니다.
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25.09.30
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미국과 중국의 전쟁 가능성을 보고 있는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재와 같은 분위기에서 미국이 중국과 직접적인 전쟁을 시행할 가능성은 낮습니다. 두 나라모두 득보다는 실이 많은 부분이기 때문입니다. 다만 , 가장 위협적인 요소가 될수 있는게 대만문제이긴 한데 ,이는 실제 발생할 경우 우리나라와 일본, 그리고 러시아 북한까지 이어지는 세계3차대전으로 확전될 가능성이 높은 문제이기에 미국이나 중국 모두 쉽게 액션을 취할 수 있는 부분도 아니기 때문입니다. 특히 미국의 경우 우대국에 대한 관세문제로 상호협력이 흔들리는 상황에서 가장 큰 적대국인 중국에게 시비를 걸수 있는 상황도 아니라 판단되기 때문입니다. 실제 트럼프도 중국에 대해서는 관세문제도 그렇지만 , 섣불리게 액션을취하지 않고 있습니다.
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25.09.30
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서울시에서 한강벨트를 중심으로 31만 가구 착공
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 해당 한강벨트 내 주택공급은 주택이 없던 자리에 새로운 주택을 공급하는 게 아닌 기존 신속통합기획의 추가적인 운영정책으로 쉽게 서울 한강벨트 내 추가적인 택지공급없이도 재건축, 재개발의 속도를 획기적으로 높여 공급을 늘리겠다는 의미로 볼수 있어 난개발에 대한 문제는 생각보다 크지 않을것으로 보입니다. 다만, 절차단축과 사업성 개선을 하더라도 실제 사업진행과정에서 시행사와 시공사 혹은 조합원들간 마찰등이 나타날 경우 계획대로 공급이 될지는 미지수입니다. 특히나 정비사업으로 인한 철거가 급격하게 진행되면 주택이 오히려 줄게되어 전세가격으로 상승될수 있고, 해당지역내 투자수요증가에 따른 가격상승등의 부작용도 예상이 되는 단점이 있습니다. 현재 오세훈 시장의 경우 한강버스사업 실패등의 문제로 말이 많은상황에서 이를 극복하고자하는 의도가 더 강한 정책발표가 아닌가 싶습니다.
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25.09.30
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대출 낀 아파트를 나중에 팔 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 기 대출이 있는 주택도 매매는 가능합니다. 이유는 매매대금을 받아서 등기전에 기존 근저당상환및 등기말소를 하면 되기 떄문입니다. 사실상 매매에는 아무런 문제는 없습니다. 그리고 분양에서 중도금 대출은 일반적으로 잔금시에 일시상환을 하셔야 하는데 공사중인 현상태에서는 주택실물이 없기에 주택담보대출이 불가하지만 준공이후에는 후취담보로써 주택담보대출이 가능하기에 이를 통해 기존 중도금 대출 원금및 이자를 상환하고 잔금일 일부를 치루는게 보통의 과정입니다. 그리고 현재 상태는 아직은 분양권상태이기에 이떄는 매매를 하더라도 분양권 전매에 해당이되며, 별도의 전매제한이나 실거주요건등이 없다고 매매도 가능합니다.
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25.09.30
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토지거래허가구역을 확대 지정하게 된다면 풍선효과가 생길까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.풍선효과는 나타날수 있지만 일부지역에 제한적으로 나타날것으로 보입니다. 우선 해당 성동구와 마포구에 가격상승세가 나타난 것은 강남3구, 용산구에 대한 토지거래허가구역 재지정의 영향이 컸고 그에 따른 풍선효과로 볼수 있습니다. 문제는 해당 지역들 모두 서울 상급지로 똘똘한 한채가 있고, 한강벨트권이라는 특징으로 해당 지역의 대체투지지역으로써 수요가 이동된 것으로 볼수 있으나, 해당 지역까지 토지거래허가구역으로 묶인다고 한다면 다음으로 대체가능한 지역은 제한적일 것이라는 판단이 들기 때문입니다. 질문에서 말한 1기신도시 재건축지역인 분당이나 준강남으로 불리우는 과천등은 투자대체지역으로써 일부 가격상승효과가 나타날 가능성이 높아보이긴 합니다.
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25.09.30
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이전 임차인이 놔두고 간 에어컨 제가 나갈 때 처리하라고 해서 자비로 고쳤는데..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 소유권을 구지 따지자면 전 임차인이 놓고갔다면 임대인에게 소유권이 있다고 보는 게 맞습니다. 만약 전임차인과 질문자님이 퇴거과정에서 본인이 사용하겠다고 하고 전임차인이 그대로 두고 간 경우라면 본인에게 소유권이 있다고 할수 있겠으나, 이런부분없이 단순히 입주시 있었다면 소유권은 임대인에게 그리고 이는 옵션중 하나라고 보는 게 맞습니다 . 그에 따라 본인이 이를 퇴거시 들고 가시기는 어려울것으로 보입니다. 다만 질문자님의 주장처럼 이게 소유권이 임대인이고 옵션중 하나라고 본다면 수리비용에 대해서는 당연히 임대인이 부담을 하는게 맞습니다. 문제는 처음입주시 고장상태를 통보하고 수리를 요구하였다면 관계가 없었겠으나, 이미 임의대로 수리를 하고 사용을 하였기에 임대인 입장에서도 수리비용을 지불하길 거절하시는것으로 보입니다. 사실상 해당 수리비는 필요비에 해당될 것으로 보이기에 법적으로 필요비반환청구권은 있다 판단이되므로 이에 대한 반환은 요구하실수 있어 보입니다. 다만 임대인에게 목적물을 반환날로부터 6개월이내 상환청구를 하셔야 합니다.
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