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제2종 근린생활시설 월세 질문 드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 등기부등본에는 공동소유 A,B 로 되어있고토지부등본에는 A 이름만 있습니다.계약할때 문제가 없을까요?( 계약서 작성할때 두분 다 안오시면, 어떻게 말씀 드려야하는지도 조언 부탁 드립니다. )-> 건물기준으로 보시면 되고, 건물 등기부상 공동소유라면 계약서에는 a,b모두의 서명 및 날인이 필요하고. 둘중 한분만 참석한 경우 미참석 소유자의 인감증명서와 인감, 위임장등을 요구하여 확인하시야 합니다. 계약시에 미참석 소유자에게 연락하여 위임여부등을 재확인하는 것도 필요할수 있습니다. 만약 a,b가 가족관계라면 가족관계증명서을 확인하셔도 무방합니다.2. 등기부 상 B 이름으로2019년 8월 00일 근저당권 설정 14억-> 2023년 9월 00일 12억 으로 변경AI 건물 측정가 : 30억 추정2018년 최우선변제 기준으로보증금 1억1천 이하, 3700 만원최우선 변제가 가능할까요?( 보증금은 5000만원으로, 혹시 보증금을 전부 못 돌려받을 가능성이 높은지 알고 싶습니다. )-> 최우선 변제는 근저당설정일 기준으로 보기 때문에 서울지역이고 18년 9월18일 이후 설정된 근저당이라면 소엑임차인 1.1억이하 최우선 변제 3700만원이 맞습니다. 보증금상 소액임차인에는 해당되나 최우선 변제의 경우 해당 건물이 구분건물이 아닌 다가구처럼 하나의 등기부로 되어있는 경우 이미 기존 세입자들이 있는 경우에 보증금 크기에 따라 최우선변제금액보다 적게 받으실수도 있고 최대로 받는다고 해서 3700만원까지만 가능합니다.3. 빌라 건물인데 다른 호수들은 모두 전세 계약으로 되어있고,제가 계약할 제2종 근린생활시설만 월세로 나왔다고 했습니다.많이 위험한 매물일까요?-> 질문의 상황만 보고 위험도를 판단할수는 없습니다. 다만 근린생활시설이라도 전입신고가 가능한 주거용이라면 임대차보호법에 따른 적용이 가능하나, 보증보험 가입은 어려울수 있기에 보증금보호에 위험이 있을수 있고 , 특히나 후순위 임차권이기에 권리상 리스크는 부담하셔야 할듯 보입니다.4. 제가 계약할 집이 201호 (2층)인데 건축물 대장 상 5층으로 표기되는건 왜그런 것인지 알고 싶습니다.-> 공부(등기부, 건축물대장)상 표제부에는 건물 전체에 대해서 나와있기에 이걸 보고 질문처럼 판단하신게 아닌가 싶습니다. 해당 건물이 5층건물이라면 각층별 면적등이 표제부에는 모두 기재되어 있기에 이걸 보신듯 보입니다.5. 건축물 대장에 (갑) (을) 나뉘어져 있고,제가 계약할 근린생활시설이 (을)로 들어가 있습니다.(갑) 2019.11 변동사항에 위반건축물 표기 [내역: 옥상45㎡ 조립식패널조 단독주택]-> (을) 2025.06 변동사항에 위반건축물 표기해제 [내역: 옥상45㎡ 조립식패널조 단독주택] 시정완료로 되어 있습니다.이 부분은 문제가 없는걸까요?-> 정확한 건 건축물대장을 봐야겠으나, 위반 건축물이 존해였으나, 이후 건축법상 허가나 신고등을 통해 이를 시정하였다는 것으로 보이기에 현 계약상태에서는 크게 문제될것으로 보이지는 않습니다 .

경제 / 부동산

25.09.30

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