임대차 계약서 특약 조항 어떤것 넣으시는지 궁금합니다!

Question

요즘세상에 말이 너무 많은터라 전문가님 조언을 받고자 합니다.제가 아파트를 월세로 주는사람 입니다.특약사항이 어떤것을 넣어야할지 감이안옵니다 ㅠ뭐 세입자는 2년 더 청구할수도 있고 ..뭐 월세를 안내거나 그런상황이 생길수도있고..특약사항이 어떤것을 기재해야하는지 어떤문구로 하시는지 궁금합니다.ai는 사실 믿음이 잘안가서요 ㅠai는 이렇게말했습니다1.임차인이 차임을 2회 이상 연체할 경우임대인은 별도 최고 없이 계약을 해지할 수 있으며임차인은 즉시 목적물을 명도한다.2.차임 및 관리비 연체 시 연 12%의 지연손해금을 부담한다.3.입주 시 사진 및 영상으로 상태를 확인하며,퇴거 시 이를 기준으로 원상복구한다.통상적 마모를 제외한 훼손은 임차인이 전액 부담한다.4.임대인의 사전 서면 동의 없이구조변경, 인테리어, 타공 등을 할 수 없다.5.임대인 동의 없는 전대 및 동거인 추가를 금지한다.6.사전 동의 없는 반려동물 사육 및 실내 흡연 금지,위반 시 손해 전액 배상한다.7.보증금은 목적물 인도, 열쇠 반환,공과금 정산 완료 후 반환한다.8.계약 종료 전 신규 임차인 모집을 위한방문에 협조한다.9.임차인 사정 해지 시 2개월 전 통보,중개수수료 및 공실 손해 부담10.퇴거 시 전입신고 즉시 말소한다.이런식으로 말하는데 ai는 거짓말을 너무많이해서요 전문가님들의 조언이 필요합니다 . 도와주세요!

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.임차인이 차임을 2회 이상 연체할 경우임대인은 별도 최고 없이 계약을 해지할 수 있으며임차인은 즉시 목적물을 명도한다. -> 법에 명시된 사항으로 특별히 기재하지 않아도되나, 기재를 하실 경우 월차임 2기 연체시 계약이 해지되고 그에 따른 손해배상(구체적인 명시)를 해두시는게 좋습니다. 2.차임 및 관리비 연체 시 연 12%의 지연손해금을 부담한다. -> 기재하시면 될듯하나 12%가 과도한 지연손해금으로 인정되면 특약자체가 무효가 될수는 있습니다. 3. 입주 시 사진 및 영상으로 상태를 확인하며,퇴거 시 이를 기준으로 원상복구한다.통상적 마모를 제외한 훼손은 임차인이 전액 부담한다.-> 임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 위 목적물을 원상으로회복하여 임대인에게 반환한다, 이러한 경우 임대인은 보증금을 반환하고, 연체 임대료 또는 손해배상금이 있을 경우 이들을 제외하고 잔액을 반환한다,4.임대인의 사전 서면 동의 없이구조변경, 인테리어, 타공 등을 할 수 없다.5.임대인 동의 없는 전대 및 동거인 추가를 금지한다.-> 임차인은 임대인의 동의없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나, 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할수 없다,6.사전 동의 없는 반려동물 사육 및 실내 흡연 금지,위반 시 손해 전액 배상한다. -> 임차인은 반려동물  사육하지 않는다, 이를 위반할 경우 계약해지 및 도배비용, 청소비용을 부담한다라는 식의 구제척인 손해배상내용을 적어두시는게 좋을듯 보입니다. 7.보증금은 목적물 인도, 열쇠 반환,공과금 정산 완료 후 반환한다.-> 필요X8.계약 종료 전 신규 임차인 모집을 위한방문에 협조한다.-> 기재하시면 됩니다. 9.임차인 사정 해지 시 2개월 전 통보,중개수수료 및 공실 손해 부담-> 통보기간은 법에 따른 조항으로 기재할 필요없으며 중개보수 및 공실손해부담은 별개의 중도해지시 가능한 부분으로 두개를 동시에 작성하것은 효력이 없을 수 있습니다 .그에 따라 "중도해지"시~~~~X개월전 통보 및 중개수수료 및 다음잉차인주선등의 별도 요건을 적는게 맞을듯 보입니다.  10 .퇴거 시 전입신고 즉시 말소한다. -> 필요X

고경훈 · Answer

1.임차인이 차임을 2회 이상 연체할 경우임대인은 별도 최고 없이 계약을 해지할 수 있으며임차인은 즉시 목적물을 명도한다.2.차임 및 관리비 연체 시 연 12%의 지연손해금을 부담한다.3.입주 시 사진 및 영상으로 상태를 확인하며,퇴거 시 이를 기준으로 원상복구한다.통상적 마모를 제외한 훼손은 임차인이 전액 부담한다.4.임대인의 사전 서면 동의 없이구조변경, 인테리어, 타공 등을 할 수 없다.5.임대인 동의 없는 전대 및 동거인 추가를 금지한다.6.사전 동의 없는 반려동물 사육 및 실내 흡연 금지,위반 시 손해 전액 배상한다.7.보증금은 목적물 인도, 열쇠 반환,공과금 정산 완료 후 반환한다.8.계약 종료 전 신규 임차인 모집을 위한방문에 협조한다.9.임차인 사정 해지 시 2개월 전 통보,중개수수료 및 공실 손해 부담10.퇴거 시 전입신고 즉시 말소한다.==> 상기 내용을 고려할 때 보편 타당한 특약조건에 해당되는 만큼  그대로 반영시켜도 문제가 없어 보입니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실제로 임대인이 꼭 넣는 핵심 6개특약은아파트 월세 기준으로 현실적으로 이 정도면 충분합니다,2기 이상 연체 시 계약 해지,지연이자 (연 12%),원상복구 (통상적 마모 제외),구조변경·타공 금지,전대 금지,보증금 반환 조건 (열쇠 + 정산)AI 문장은 방향은 맞지만하지만 과하게 강한 표현 + 법적으로 깎일 문장이 섞여 있습니다실무에서는 강하게 쓰는 것보다 법원에서 인정되는 문장으로 쓰는것이 훨씬 중요합니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. 임차인이 월 차임을 2회 이상 연체 시 임대인은 별도의 독촉 없이 본 계약을 즉시 해지할 수 있다. 계약 해지 시 임차인은 해지 통보일로부터 7일 이내에 원상복구 후 명도한다. 명도가 지연될 경우 보증금에서 일할 계산된 차임의 2배를 손해배상금으로 공제한다.2. 임차인은 퇴거 시 입주 전 상태로 원복하되 특히 벽지 훼손, 바닥재 찍힘, 사전 동의 없는 벽면 타공, 실내 흡연 및 반려동물 사육으로 인한 오염/냄새 발생 시 특수청소비 또는 천면 교체 비용을 임차인이 부담한다.3. 임차인이 계약기간 만료 전 개인 사정으로 중도 퇴실할 경우 신규 임차인 모집을 위한 중개수수료는 임차인이 부담하며 다음 세입자가 입주하여 월세가 발생하는 날 전까지의 임대료 및 관리비는 기존 임차인이 부담한다.이 정도 작성하시면 되겠습니다.감사합니다.

최천호 · Answer

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대인을 보호하기 위해 2기 이상의 차임 연체 시 임대인이 계약 해지를 통보할 수 있으며 연체된 월세와 미납 관리비는 보증금에서 우선 공제한다는 내용을 명시하세요. 계약갱신요구권은 법적 권리이므로 막을 수 없으나 갱신 시 임대료를 법정 한도 내에서 증액한다는 점과 임대인의 실거주 시 거절한다는 법적 근거를 인지해두는 것이 중요합니다. 벽걸이 티비 타공, 구조 변경 등은 반드시 사전 승낙을 받아야 하며 퇴거 시 통상적 마모를 제외한 훼손은 임차인 비용으로 원상복구한다는 조항을 사진 증거와 함께 남겨두시기 바랍니다. 실내 흡연 및 반려동물 사육금지 위반 시 특수 청소비와 도배 비용을 전액 배상하며 임차인 사정으로 중도 퇴거 시 중개수수료와 공실 손해를 임차인이 부담한다는 약정을 넣어야 합니다. 세입자가 나가지 않고 버티는 최악의 상황이 걱정되신다면 특약과 더불어 법원 판결 없이 집행력을 갖는 제소전 화해조서를 미리 작성해 두는 방법도 안전합니다. 감사합니다.