답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인터넷지도등에 나타난 주소와 실주소가 일치하지 않는다고 해서 계약상 문제는 발생하지 않습니다. 다만 등기부, 건축물대장에서의 주소와 계약서상 주소는 일치하여야 합니다. 예를 들어 다세대의 경우라면 동,호수까지 일치하여야 하고, 다가구의 경우라면 지번주소까지는 일치하면 됩니다. 인터넷상 주소의 경우는 업데이트시 잘못오기재 된것으로 추측은 되는데, 계약서상 주소의 경우 건축물대장을 근거로 중개사가 작성을 하였을 것으로 보이기에 대항력이나 기존 임차인 권리부여에는 문제가 없을것으로 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.(1) 매입 시 현금+신용대출 등으로 매매가-전세가 차액 지불 후,세입자 퇴거 시 보증금을 주택담보대출로 가능한 것으로 파악되는데요,일반적으로 "현재 가능한 주담대 규모"가 "세입자의 퇴거 시점"에도 유효한가요?-> 같은 주택담보대출이라도 두 상황에 따른 이용가능 상품은 차이가 있습니다 ,주택을 구매하는 시점에서는 구입자금용 대출이지만 구매를 이미 한 상태에서 임차인 퇴거시 주택담보대출은 전세퇴거자금대출 즉, 생활안정자금대출 유형에 속하게 됩니다. 이럴 경우 두 개의 한도는 주택보유수나 지역(수도권)에 따라 크게 달라질수 있습니다. 현재 수도권내 전세퇴거자금대출은 한도가 1억으로 제한되는 것으로 알고 있습니다 .(2) 이외에, 세 안고 매매 형태의 거래가 일반거래 대비 Risk를 안고 있는 점이 있다면 무엇일까요?-> 1처럼 대출에 있어 신중하게 접근하셔야 만기퇴거시점에 전세금을 반환하고 실입주가 가능할수 있습니다. 보통 매매와 동시에 전세입자 퇴거가 진행되는 경우이거나, 이전등기를 하고 3개월이내 전세입자 퇴거가 이루어지는 경우라면 사품에 따라 구입자금용 주담대로써 이용이 가능할수 있기에 결국은 각 시점별 자금운영계획에 대한 구체적이고 명확한 확인이 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장은 그 특성으로 인해 정부의 개입이 필연적입니다. 다만 정부의 개입 방식이나 정책운영에 따라 시장내 결과는 예상하기 어려운 방향으로 흘러갈수 있는데, 이는 부동산시장가격 자체가 하나의 요인이 아닌 다양한 요인에 따라 영향을 받고 그 중에서 가장 수요심리에 영향을 주는 요인에 따라 변동되기에 정부가 예상하는 정책결과치와 달라질수 있습니다. 이를 정권과 연결하여 설명드리기에는 시간이 많이 걸릴듯 보이는데, 단순히 어느정권에 부동산 가격이 올랐다는 결과치만 보는것은 부동산시장에 대한 전반적인 이해가 충분하지 않은 것일수도 있습니다, 물론 정책에 따른 영향을 무시할수는 없지만 현 시장상황에 대한 고려없이 단순히 그 시기 정부정책이 잘못되서 가격이 오른다라는 것은 맞지 않을수 있습니다. 아래 내용을 한번정도 읽어보시면 나름의 이해에 도움이 되실 듯 보입니다.1탄 "서울 집값은 왜 이렇게 비싸졌을까?" .. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.PIR : 소득대비주택가격으로 선진 평균은 10~12수준으로 알고 있습니다. 대한민국의 경우 20~25수준으로 선진국 평균보다는 높은 편입니다. 다만 위 PIR은 소득대비 주택가격이므로 상대적으로 소득이 낮은 나라의 경우 PIR이 훨씬더 높게 나오는 경우가 많고, 주택가격도 국가 평균주택가격이 아닌 특정도시를 비교한 경우가 많아 통계자체로 단순비교에는 한계가 있는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 상황이 만기퇴거를 하는데 임대인이 보증금을 상환하지 못하는 경우로 보입니다. 이런 경우에 연장계약서를 작성하신다면 이는 결국 계약을 연장하는 것이기에 그렇게 하실 필요는 없고, 은행에 방문하시어 만기퇴거에 따른 보증금 미반환이 발생하여 단기연장 가능여부를 먼저 확인하셔야 합니다. 이런 경우 새로운 계약서가 아닌 기존계약서를 기준으로 단기 3개월 혹은 6개월 연장을 해주게 되며, 이 기간동안 임차인은 임차권 등기를 신청하고 등기이후에 보증보험을 통해 구상권청구를 하시어 기관으로부터 보증금을 돌려받고 기존전세대출을 상환하실수 있습니다. 즉 연장계약서 작성은 하지 마시고 , 은행에 먼저 방문하여 단기연장가능여부 확인(만기해지시 미반환의 사유) 그뒤 법에 따른 임차권 등기 및 보증보험 청구를 진행하면 임대인과는 별도 협의를 이어가시면 됩니다, 당연히 보증금이 변동되지도 않았고 연장계약도 아닌만큼 확정일자 재부여를 받을 이유가 없습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 과정상 문제되는 부분은 없습니다. 계약서상 잔금계좌와 등기부상 근저당설정 은행이 반드시 동일할 이유는 없으며, 중요한건 잔금지급시에 기존 근저당을 상환하고 등기말소만 하면 되기 떄문입니다 .보통 잔금일에 잔금을 지급하고 매도자가 은행에 상환을 하게 되면 상환영수증등을 중개사나 법무사가 팩스로 전달받고 이를 첨부하여 근저당말소등기 이후 소유권 이전등기를 하기 떄문에 대부분은 문제 없이 마무리되게 됩니다. 질문에서도 등기를 이전하는 법무사가 이전등기접수전에 근저당말소등기 접수여부를 확인해주겠다고 하였다면 너무 불안해 하실 필요는 없습니다. 특히나 남은 매매잔금이 남아있는 근저당보다는 높고, 실 대출금액도 크지 않아 매도자가 이를 상환하지 않고 문제를 일으킬 가능성도 크제 않아 보이기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이 부분은 어쩔수 없습니다. 지방의 경우 일자리창출이 되지 않으면, 지역경제 활성화는 이루어질수 없고 계속되는 인구유출에 따라 지역소멸화가 나타날수 있습니다 ,이건 건강의 문제가 아니라 생존의 문제이고 결국 기업의 판단에 따라 지역내 공장성립등이 결정되기에 지자체에서는 매달릴수 밖에 없습니다. 정부기관과 사기업간의 위계질서하는건 사실 고정관념이지 지금은 지자체도 결국은 기업을 상대로 비지니스를 해야하고, 이건 크게 보면 한 나라 중앙정부도 크게 다르지 않습니다. 현재 베트남이나 인도, 그외 개도국에서도 글로벌 기업의 공장유치를 위해 국가적인 혜택과 지원을 하는 것도 결국은 외국기업의 유치가 내수경제회복과 일자리 창출에 필수적이기 때문입니다. 우리가 알고있는 최강국인 미국조차도 제조업확대를 위해 한국이나 다른 나라 기업에 대해서 자국 생산설비 설치지원을 하는것도 이와 크게 다르지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.마음은 이해하나, 일단은 바퀴벌레 출현이 일시적인 침입인지, 집안내 번식이 이루어진것인지에 대한 확인이 필요합니다. 그에따라 임대인에게 해당 사실을 통보하고 방역을 먼저 요청하셔야 합니다. 그러고 난 뒤에도 바퀴벌레가 계속적으로 출현하게 된다면 그때는 계약해지요구등을 하시는게 순서상 맞을듯 보입니다. 아직 나이가 어리셔서 많이 놀라신듯 보이는데, 현 상황에서 중도해지를 요구한다고해도 그에 따른 패널티부담이 있을수 있어 일단은 위 부분부터 해보시고 그후 상황에 따라 대응을 하시는게 필요합니다. 아무래도 2층에 식당이 있어 일시적으로 바퀴벌레가 침입한것일수도 있기 에 빠르게 대처를 하시면 번식을 막을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 학군자체가 어느정도 시세형성에 기여하는지를 객관적으로 판단하는 자료는 없는것으로 알고 있습니다. 이유는 주택의 입지요인이 너무나 다양하고 각 주택별 학군을 제외한 나머지요인이 동일한 경우의수도 없기 떄문입니다 .다만 우리나라에서 유명한 학군지주변 주택가격이 모두 고가인점과 학군형성에 따라 주택수요가 달라지고 나아가 시세에도 차이가 생기기 때문에 비교적 가격형성에 높게 영향을 주는 요인이라는 점에는 의견이 다르지 않습니다. 대한민국 최고의 학군이라는 강남8학군만 봐도 주택시세는 타지역에 비해 매우 높은 수준이며, 그외 목동등도 이와 다르지 않습니다. 그리고 신도시를 기준으로 보면 초품아나 주변 중,고등학교 배치여부에 따라 수요차이가 발생하는 것을 볼때 우리나라에서 학군은 주택가격형성에 상당히 많은 영향을 준다고 할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 보통 단지네 커뮤니티시설은 주민 복지를 위해 설치된 것으로 이용시마다 소액의 일정비용을 받지만, 운영관리에 부족한 비용에 대해서는 아파트 전체의 관리비에 포함되어 나오게 됩니다. 해당 부분은 입주자대표회의등에서 부과기준을 관리규약 및 의결로 명확히 구분하는 할수 있으면, 이런 경우 전체분담이 아닌 이용자부담으로 전환을 할수도 있는 것으로 알고 있습니다. 다만 ,이럴 경우 이용료 인상은 불가피하고 관리유지가 안될경우 이에 대한 처리부분에 대한 논쟁이 또 발생될수 있어 주민간 갈등의 소지가 될 수 있습니다. 사실 다양한 커뮤니티시설 보유는 최근 하이엔드아파트의 추세이기에 다소 불만이 있더라도 관리비를 통해 유지를 하는 쪽으로 알고 있습니다.