답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.억지로 고장낸것이라는 표현이 고의여부만 없으면 된다는 것으로 이해를 하신듯 보이는데 이는 법적 원상복구의무를 정의할때 부족한 부분이 있습니다. 정확히는 입주시점에 상태를 퇴거시점에 그대로 반환을 하여야 하는 것으로 원상복구의무에 포함되지 않는 것은 사용에 따른 노후화, 그리고 청소비용등이 대표적입니다. 문제는 위 사진만 보면 해당 시설물은 이미 파손이 된 상태로 입주시 정상이였던게 퇴거시점에 하자가 발생한 것이고 그 원인은 통상적으로 판단할때 해당 사용에 있어 관리상부주의 또는 외부요인에 따른 파손으로 보이며, 이는 질문자님의 고의여부와는 관계없이 책임이 있다고 보입니다. 특히 사진 오른쪽 상단에 나무가 뜯긴 자국을 보았을 때 개인적 판단으로는 사용함에 있어 일정압력이 해당부분에 가해짐으로써 파손이 된것으로 보이며 주로 일정한 양 이상의 옷이나 짐을 넣어두고 일정기간 보관하였을때 발생될수 있는 하자로 보입니다.즉 단순노후에 따른 파손으로는 보이지 않습니다. 물론 정확한 원인은 따져보셔야 하겠으나, 질문자님에게 책임이 쏠릴 가능성이 높습니다. 그에 따라 해당 파손에 따른 비용은 지불을 하셔야 하나, 그 금액에 대해서는 협의를통해 조율하시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세세입자의 임차권을 승계받고 매매를 하는 경우는 흔히말해 갭투자에 해당이 되고 이런경우 보통은 시세와 전세보증금의 차액을 대출없이 현금으로 부담하는게 일반적입니다. 주담대의 경우는 후순위 근저당 요건으로는 거의 승인되지 않으며, 설령 2금융권 이하에서 된다고 하더라도 한도는 주택평가가액의 70% 에서 전세보증금을 제외한 게 한도가 되는데 위 조건이라면 5.5억이 평가액으로 정해져도 대출한도는 3.8억정도인데 여기서 보증금을 제외하면 사실상 대출한도가 나오지 않습니다. 그리고 신용대출의 경우도 규제로 인헤 주택구입자금용도로는 사용이 불가하여 사용시 대출회수등이 될수 있는 것으로 알고 있습니다 . 다만 이게 규제지역내에서만 적용이 되는지, 전반적인 대출자체에 적용이 되는지는 정확한 확인이 필요해보이긴 합니다 그리고 전세퇴거자금대출의 경우는 사실상 생활안전자금용도로 볼수 있고 규제지역에서는 1억한도로 제한이 되나, 다행히 지역이 규제지역은 아니기에 기존대로 ltv한도에 따른 대출은 가능할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 1년 계약을 하셨고 만기전에 재계약협의에서 임대인이 실거주를 이유로 연장을 거부한다면 만기일 퇴거를 하셔야 합니다, 보통 임차인에게 갱신청구권이 있는 경우에 강제연장이 가능할수 있으나, 이또한 임대인 실거주의 이유라면 거부가 가능하기에 사실상 연장할 다른 방법이 없습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1, 원칙적으로 퇴거일은 전세만기일 입니다. 해당 일자를 기준으로 퇴거를 하셔야 합니다. 물론 주택인도와 보증금 반환이 동시이행관계이기에 보증금 반환이 만기일에 안될경우라면 모를까 정상적인 퇴거와 반환이 이루어진다면 만기일에 퇴거는 확정입니다. 물론 사전에 임대인과 다음주택을 구하는 기간까지의 시간을 협의를 통해 확보하시면 가능은 한테 이는 협의사항이지 강제사항이 아닌 만큼 확실한 답변은 어렵습니다. 2. 그렇겠죠, 실거주를 한다는 사람이 집을 보러오는 사람이 있는게 말이 안되니깐요 그리고 실제 계약기간중 집을 보여주고 안보여주는 것은 현 점유권리가 있는 임차인의 선택사항입니다. 그에 따라 보여주지 않으셔도 문제가 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.알수없는 부분으로 답변을 드리기는 어렵습니다. 그리고 주상복합의 경우 구분건물이기에 질문처럼 기업이나 펀드가 매각을 시도해도 각세대별 협의를 하여야 하고 100세대중 과연 버티는 세대가 한세대도 없을 것으로는 보이지 않기에 위를 기대하기는 어려울듯 보입니다. 특히나 질문자님 말처럼 입지가 좋다는 부분이 있기에 보상협의과정에서도 기존소유자가 원하는 가격대는 예상치보다 훨씬 높게 제시할 것이 명확하기 때문에 보상 및 구입비용, 철거비용, 건축비용등을 고려할떄 기업아니 펀드에도 매력이 높다고는 보기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내용증명은 법적 효력은 없지만 의사통보의 하나로써 인정이 됩니다. 즉, 상대방이 내용증명을 통해 갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 전달하였다면 그 자체로 사용하여 연장을 한 것으로 보시면 됩니다. 별도 문자를 보내 추가적인 확인을 하실필요는 없고, 혹시라고 계약서를 재작성하는 경우라면 이때는 특약등에 갱신청구권 사용에 따른 연장임을 명시하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발은 시장내 수요와 공급으로 볼때 공급에 해당이 됩니다 .현재 정부가 하는 규제 대부분은 수요심리에 대한 규제로 볼수 있고, 공급에 대해서는 이전 정부들처럼 더 많은 공급량증가를 목적으로 하고 있습니다. 그에 따라 공급대책을 발표하여 태능골프장 주거지 개발등이 포함되어 있습니다 또한 기존 재건축, 재개발 지역에 대한 신속개발을 추진하는 내용도 포함이 되어 있기에 현재 부동산 시장흐름과는 조금 별개가 아닌가 생각이 됩니다.세부적으로 재건축, 재개발투자의 경우는 개인적판단으로 빌라재개발은 사실 재건축에 비해 사업성이 낮기 떄문에 개발까지의 기간이나 개발가능성이 불투명 합니다, 실제 빠르게 공급이 되기 위해서는 많은 물량공급이 가능한 아파트재건축 중심으로 지원할것으로 보이기 때문입니다. 공적영역이 강한 재개발의 경우 지자체의 세수상황에 따라 우선순위가 밀려사업이 진행될수 있고, 진행되더라도 다세대, 연립등은 조합원 상당히 많기 때문에 아무리 정책적인 인허가를 빠르게 진행줘도 조합원 의사통합이 잘 안되는 경우가 많아 사업진행자체가 매우 더디게 될수 있다는 점은 참고를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인마다 느끼가 다를수 있는 문제이고, 어느 주택이든 100%만족스러운 주택은 사실 없습니다. 예를 들어 입지적요건이 불리하지만 가격이나 내부거주환경이 좋을수도 있고, 반대로 노후된 구축으로 실내상태는 불편하지만 입지요건이 좋아 거주편의성이 높을수도 있기 때문입니다. 결국 어떤 주택이든 장단점이 있는 것이고 개인의 주관적요소에 따라 우선순위를 정해 그에 맞는 주택을 구하고 그외 단점들은 어느정도 감수를 하는 것입니다. 원룸의 경우는 생활공간이 분리되어 있지 않고 소형평수라는 점에서 거주편의성이 낮아질수는 있거 질문처럼 답답함을 느낄수도 있는 게 사실이나 실제 원룸을 회피하시는 분들이 얘기하는 최대 단점은 층간,옆집간 소음등에 따른 부분이 더 크게 작용하는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.리모델링을 하셨다면 본인이 원하는데로 편의성을 고려하셔서 하셨을 것으로 보이기에 거주편의성이나 거주환경은 좋을것으로 예상이됩니다. 그에 따라 살만하시겠죠?... 그외 입지적요건이나 건물의 건축년도에 따른 불편사항은 리모델링과는 관련이 없기에 때문에 목적물 개별에 따라 거주편의성이 떨어질수도 있습니다. 그리고 살만하지 여부는 본인스스로 판단을 하는 주관적사항이기에 이걸 뭐라 답을 드리기는 조금 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.감정평가를 말하시는 듯 보입니다, 감정평가의 경우 방식에 따라 달라지간 하는데 일반적으로 실내확인을 통해 구조나 자재 마감 관리상태등을 확인하게 되는데 이는 단순히 문서로는 확인이 어렵기 떄문입니다. 또한 감정평가에 있어 평가정확도에 영향을 주는 부분이기에 실제 내부구조를 살펴볼 가능성이 높습니다 .시간은 오래걸리지는 않을것으로 보이는데, 질문처럼 불편하시다면 꼭 대출목적의 감정평가가 아닌 실내인테리어나 안전상태등을 점검하는것으로 말씀하시거나, 해당 일자에 시부모님들을 주택에 계시지 않도록 다른 약속등을 잡아 빈집상태에서 시행하시는것도 방법이 될듯 보입니다.