답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약시저에 전세사기를 100% 방어할 수 있는 방법은 존재하지 않는다고 보시는 게 맞습니다. 이유는 보증금반환의 사고가 실제 나타나는 것은 2~4년후 만기시점이기 때문에 그사이 상황변화등에 따라 충분히 미반환사고는 발생할수 있기 때문입니다. 그에 따라 전세사기를 막을 방법을 보시는게 아니라 발생이 되더라도 내 보증금에 대한 피해가 없도록하는게 가장 우선될 부분이고, 그를 위해 법에 따른 권리를 갖추고 보증보험에 가입을 하시는게 최선입니다. 물론 계약시점에서도 권리관계와 계약상대방에 대한 서류확인등 필수적으로 하셔야 할 부분도 중요하므로 이에 대한 것까지 잘 확인을 하셔야 하고 본인이 이러한 경험이나 지식이 부족하다면 반드시 중개사의 도움을 통해 계약을 진행하시는게 안전합니다. 아래 내용은 전세사기에 대한 내용으로 왜 위처럼 답하는지를 이해하시는데 도움이 되실 것으로 생각됩니다. [전세사기 시리즈1] 전세사기보다 중요한 건 .. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두개를 비교하시는건 맞지 않습니다. 전세보증보험은 내 보증금을 지켜주는 안전장치의 역할이나, 등기부등본은 말그대로 현재 매물의 권리관계를 나타내는 서류일뿐 해당 서류자체가 내 보증금을 지켜주거나 하지는 않습니다. 등기부등본의 주기적 확인은 필요한 부분이고 도움이 될수 있지만, 중요한건 등기부에 다른 권리관계가 발생했을때 이를 확인하는 것까지만 역할이고 그 다음 대응은 별개의 문제입니다. 만약 만기시 실제 보증금 미반환사고가 발생하였을때, 등기부를 주기적으로 본 사람과 그렇지 않은사람간 차이는 없지만, 보증보험에 가입한 임차인과 가입을 하지 않은 임차인간은 보증금 보호면에서 엄청난 차이가 발생하게 됩니다. 그러므로 두개 중 하나를 하는게 아닌 전세보증보험 가입은 필수이고 임차기간동안 주기적 등기부등본 확인게 가장 좋습니다. 즉 둘은 비교대상이 아니라 보완관계라고 보시면 될 듯 합니다. 아래 내용은 전세사기 및 보증금 보호에 대한내용으로 참고하시면 좋을듯 보입니다. [전세사기 시리즈1] 전세사기보다 중요한 건 .. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자의 목적은 임대수익이 아닌 향후 시세상승에 따른 차익을 노리는 투자방법입니다. 그렇기에 향후 주택가격이 상승가능한 지역과 매믈을 선택하시는게 가장 중요합니다. 세종 지역의 경우 정부종합청사 이전에 따라 가파른 상승세를 나타낸곳이지만, 부동산 하락기에 가장 많이 하락한 지역이기도 합니다. 물론 지금도 크게 다르지 않구요, 현재 청와대 이전의 이슈가 있어 지역내 호재가 존재하지만, 현 시세도 입지 대비해 높은 상태라 판단이 되기 때문에 단기간에 시세상승이 나타날 가능성은 없고, 실제 청와대 이전에 따른 인구유입시에는 주택수요증가애 따라 상승가능성은 있다 판단이 됩니다. 즉 , 중장기적인 관점에서는 지방지역중 갭투자를 고려하기는 나쁘지 않다 생각이 되지만, 세종에서도 매물입지는 신경써서 선택하시는게 필요할듯 보입니다, 그리고 부동산 가격은 시장상황에 따라서도 달라질수 있는데, 현재 금리인하의 기대감이 낮아지고 반대로 상승우려가 나타나고 있는 상황이고, 실제 금리인상은 부동산 시장 하락세로 이어질수 있기에 시기에 대한 부분까지도 고려하여 시점을 잘 정하셔야 합니다. 아래내용은 금리에 따른 부동산 변화를 설명한 것으로 한번정도 읽어보시면 도움이 되실듯 보입니다. 3편. 금리만 봐도 집값이 보인다! 부동산 시.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.순수한 임차권 앙도. 양수만 중개하는 경우에는 기존 임대차 계약의 지위를 그대로 넘겨받는 경우 기존 암대차계약의 중개에 준하여 보수를 산정하게 됩니다.그에 따라 질문에서 말한것처럼 임대사업자와 계약된 전세보증금이 거래금액이 되고 중개요율은 주택임대차 구간요율 그대로 적용되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소유권이전부월세 계약으로 보이는데 이런 경우라면 거의 선순위 근저당은 잔금일에 발생될 가능성이 높습니다. 전세라면 그렇지 않겠으나 월세라면 사실상 위처럼 진행될 것으로 보여 전입신고전까지 다른 물권설정금지 특약은 현실적으로 넣기 어려워 보입니다. 그리고 임차권 승계구조가 아니라고 보시는 게 맞는게 당장의 계약자체는 현재 명의자인 사람과 하는게 맞아서 그렇게 진행하나, 실제 본인이 잔금을 부담하고 전입신고을 하게 되고 대항력은 그 익일에 발생되기 때문에 바뀐 임대인 시점이 되므로 임차권이 승계되는 구조라고는 보기 어렵습니다. 계약상 실제 b에게는 임차권한이 없어 안전상 현 소유자인 a와 하는 것이라고 이해를 하시면 됩니다. 통상적으로 진행될수 있는 부분이기에 이자체로 사기위험성이라 판단할수는 없으나, 일반적인 경우보다는 임대인 변경등의 이슈가 같이 발생되기에 각 권리관계등과 진행절차에 대해서는 본인이 이해할수 있도록 중개사를 통해 자세히 물어보시고 체크하는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇게 가능성없는 계획으로 보이지 않습니다. 충분히 가능한 부분이고 현실성 있습니다. 중요한건 자금조달계획입니다. 일단 주택가격의 최소 30%이상은 가지고 계셔야 합니다. 본인이 원하는 주택이 2억5천이라면 그래도 7천만원정도는 있으셔야 대출을 풀로 받더라도 구매와 그에 따른 세금,비용등의 부담이 가능합니다. 해당자금이 있다면 이 방법은 지금처럼 신혼부부에 대한 저금리대출을 이용할수 있는 시기에 주택을 구매하는 것은 현명한 선택이 될수 있습니다. 결국 계획의 문제는 없지만 지금당장의 현금보유에 따라 결정이 달라질수 밖에 없어보여 이부분에 대해 고려하고 더 현실적이고 구체적인 계획을 세우시는게 추가로 필요할듯 보입니다.

국민의 대표인 국회의원은 국민의 소리라고 할수 있는 여론을 받아들여 이를 우선하여야 하는게 맞습니다. 국회의원은 말그대로 국민의 소리를 대신하는 지역대표의 성격이고, 질문에서 말하는 장기적인 국가이익이나 전문가의 판단을 여론보다 앞선 고려하고 운영하는것은 행정부인 정부가 할일입니다. 만약 질문처럼 여론과 정책간 의견이 생기게 된다면 국민대표격인 국회의원이 입법을 제지하던지 그에 따른 합의점을 찾아주는게 역할입니다. 즉, 국회의원은 균형보다는 국민의 소리를 내는데 집중하고 여론과 다른 정책결정을 하는 정부를 감시하고 비판하여 합의점을 찾는 게 그 역할이므로 사실상 대중여론과 국가이익간 마찰이 생기는 경우 적절한 균형유지는 행정부 수장인 대통령이 해야 할 일이라 판단이 됩니다. 그런데 우리나라 국회의원은 허는 일이나 정치적으로 나타내는 모습은 이러한 본래의 존재이유와는 조금 다르다는 점이 문제라면 문제죠

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.코스피와 코스닥 용어자체의 의미는 잘 모르겠으나 코스피는 주로 대형우량주 중심의 종목이 들어가 있어 대표지수성격을 띄며, 코스닥은 중소,벤쳐, 성장기업 중시심으로 주로 it,바이오,2차전지등 성장테마중심의 기업들이 속한 지수입니다. 그만큼 코스닥은 변동성이 크고, 상장요건도 코스피에 비해 엄격하지 않아서 흔히 말하는 잡주, 존비기업등도 많다고 볼수 있습니다. 결국은 같은 거래시장에서 각 기업을 코스피, 코스닥 두그룹으로 분리해서 관리하면 해당 지수가 속한 기업들의 주가평균에 따라 변동이 된다고 보시면 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1주택자라도 전세대출은 가능합니다. 다만 수도권내 1주택자의 경우 전세대출 한도가 2억으로 제한될수 있기에 이부분은 사전에 확인을 먼저 하셔야 합니다. 현재 일원화정책에 따라 1주택자의 경우 주택가액관계없이 보유만으로 해당 한도가 적용될수 있기 떄문입니다. 다만 1주택자라고 무조건 전세대출이 불가한 것은 아닙니다.

꼭 언제라고 하기는 어렵지만 요즘 예식장이 많이 줄어서 할수 있는데가 제한적이라 스케줄 잡기가 쉽지 않은 편입니다 일단 대략적인 월을 정하여 예식장을 먼저 알아보시고 예식장이 정해지면 해당일자를 기준으로 준비를 하시는게 가장 맞을듯 보입니다. 보통 결혼식준비과정은 신혼집, 스드메, 예식촬영등의 스케줄이 있기 떄문에 조금 여유있게 6개월정도 여유를 두시고 준비하시면 크게 문제없이 진행가능한 경우가 많습니다.