답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.행복주택에 전입신고시 현 오피스텔에서는 전출이 되게 되고 이렇게 되면 오피스텔 보증금에 대한 대항력은 상실되게 됩니다. 이럴 경우 보증금에 대한 보호가 어려울수 있는데, 혹시라도 보증보험가입이 되어 있는 경우 향후 구상권 청구시 대항력 상실에 따른 지급거절사유에 해당되고, 임대인이 갑자기 변경되는 사항이 발생하게 되면 사실상 대항력이 없어 새로운 매수자의 퇴거요구에 대항할수 없습니다. 그에따라 현실적으로 현 주소지에서는 보증금 반환전까지 전입신고를 유지하셔야 합니다. 일단 가장 흔한 방법으로는 임대인과 중도해지에 대한 사항을 협의하시어 동의를 구하시는 것이고, 이 과정에서 다음임차인을 구하지 못할 경우 대항력 유지를 위해서 가족중 한분을 현 주소지에 전입신고를 한뒤 동일세대를 구성하고 이후 본인만 행복주택으로 전입신고하여 양쪽 대항력을 유지, 생성하시는게 방법이 될수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문이 너무 광범위 합니다. 외국도 우리나라처럼 같은나라도 유학을 하는 지역에 따라 주택가격은 천차만별입니다, 그렇기에 대략적으로 나라와 유학할 지역등을 기재하셔야 대략적인 금액이라도 답변이 가능합니다 . 그리고 유학시에 부동산을 구매하는 게 아닌 렌탈을 주로 하기에 유학비용에 주택구입자금이 포함되는 경우는 낮고 보통은 생활비에 포함되어 평균적인 유학비용이 나오게 됩니다. 미국의 경우 1년기준 평균비용은 1억원, 캐나다의 경우 5~6천만원정도로 나오긴 합니다. 해당 비용에는 학비+주거+식비가 포함됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1). 주택가격이 5억이라고 가정하고 전세금이 3억이라고 가정했을 경우생애최초보금자리론의 경우 주택가격80% 최대 4.2억까지 나오는 것 으로 알고 있습니다.대출을 4.2억 신청했다고 가정 했을때 세입자가 3억에 살고 있으니까 대출금은 1.2억만 나오는 건가요?아니면 제가 신청한 4.2억이 전부 다 나오는 건가요?-> 비수도권내 주택일 경우 생애최초 ltv80%r 가능하나 수도권 내 규제지역이라면 ltv70%가 적용되는 것으로 알고 있습니다, 그리고 해당 대출한도는 세입자가 있을 경우 후순위 대출로써 생애최초의 경우 신청요건에 해당되지 않아 승인이 안될 것으로 보이고 일반적은 1금융권에서도 후순위 담보대출은 되아 일반적으로 세입자가 있다고 해도 잔금일에임차인이 퇴거하는 조건하에서 조건부로써 정상적인 대출진행이 가능합니다. 또한 주택가격기준은 매매가격이 아닌 은행이 산정하는 주택평가가액을 기준으로 하며, 일반적으로 매매가격보다 낮게 설정되어 있습니다. 그리고 풀대출을하더라도 수도권내에서는 방공제등이 적용될수 있어 실제 대출한도는 매매가격을 기준으로 하면 소득이 충족되어도 60%내외수준입니다. 2).이렇게 세입자가 살고있는 경우 대출시행일에 생애최초보금자리론 대출 시행 후 대출금으로 세입자 내보내고 제가 들어가는 동시이행 가능한가요?-> 가능합니다. 보금자리론 뿐아니라 디딤돌 대출도 가능한 경우로 볼수 있습니다. 다만, 질문자님은 잔금일에 대출실행을 통해 잔금을 매도자에게 입금하고 주택을 인도받는 것이며, 해당 매도자가 현 임차인의 보증금을 반환하고 퇴거시키는 것이기에 일반매매와 다르지 않습니다. 즉 잔금일에 임차인 퇴거와 매수자 입주를 동시에 하는 경우 임차권 승계를 받는 것이 아니기에 매수자가 보증금을 직접 반환해주는게 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 큰 비중을 차지하는 주택구입 혹은 보증금등은 사실상 지역별, 유형별 너무차이가 크기에 이를 제외한 순수한 결혼비용만 평균으로 나와있는게 4000~5000만원정도 입니다. 세부내용이라면 결혼식장 대관료 및 스튜디오, 드레스, 메이크업(스드메)를 포함하며, 식대, 신혼여행비용을 포함하는 금액이라고 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 유형별, 개인별 상황에 따라 조금씩 차이가 있는데, 일반적인 소득심사의 경우 공적서류를 기준으로 심사를 하므로 주로 소득금액증명원을 제출하게 됩니다. 해당부분은 홈텍스등에서 발급이 가능합니다. 그외 원천징수영수증등을 통해서도 확인이 가능하고 위 자료만으로 전년도 소득입증이 어려운 경우 급여명세서등으로써 대처를 하는것으로 알고 있습니다 . 그리고 자격검증은 위처럼 차상위계층에 대한 확인서도 뿐 아니라 소득, 자산별 각각 확인을 하게 되며 모두 신청요건에 충족이 되어야 당첨지위가 유지됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세계약의 경우도 보통 1년 또는 2년으로 기간을 정하게 되는데 정확하게는 협의에 따라 정하게 됩니다. 다만 월세의 경우 임대료인상등을 위해 1년단위 매물이 많아 보통은 1년단위 계약을 하신다고 보시면 됩니다,월세를 구하실 때 입지의 경우는 본인이 생각하는 입지선호 요인에 따라 맞추어 구하시면 되고, 내부적으로는 옵션의 종류와 상태, 벌레등의 약이 설치된 흔적등이 있는지를 살펴보셔야 하고, 그외 보안관련한 cctv설치 여부나 공동현관비번등이 있는지를 살펴보시면 됩니다. 그외 관리비에 대해서는 월 평균수준과 수도, 전기, 가스가 포함되어 있는지 여부등을 종합적으로 확인하셔야 합니다. 그외 계약상 절차는 중개사를 통해 진행하시어 권리관계등의 문제가 없는지 파악하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 형법적이 판단이 필요한 부분으로 개인적으로 정확한 답변이 어렵습니다. 다만 중개사법상 중개사의 중개과실로는 보이므로 이에 따라 중개의뢰인의 손해에 대한 손해배상정도의 책임이 있다고 할수 있습니다. 또한 확인설명의무 위반등에 따른 행정처벌 및 과태료처분은 가능하나 이게 금지행위 4항에 해당되는지에 대한 판단이 어렵습니다 , 개인적 생각으로는 단순히 해당 중개사의 발언이 사실과 다르다는 이유로 거짓된 언행에 해당이 된다고 보기 보다는 그 발언에 실질적은 사실을 알고 있으면서 이를 거짓되게 설명을 하였는가가 더 중요한 사실이 될수 있습니다. 질문의 내용상 중개사는 해당 부분을 확인하지 않고 그럴것이라는 짐작과 임대인의 발언을 사실로 알고 말한것으로 보이는데 이럴 경우 결과적으로 사실과 다른 언행이였다라도 그 목적이 상대방을 속이려는 의도가 있었다고 보기까지 어려울수 있다는 부분이 경찰들이 송치를 고민하는게 아닌가 싶습니다. 그렇다면 현 중개사가 최초부터 해당 주택에 보증보험 가입이 안된다는 사실을 알고도 이를 위 처럼 설명하였다는 합리적 근거가 필요하지 않을까 생각이됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.5000만원까지는 비과세이기에 현금증여로써 통장으로 이체받으신뒤 해당 자료를 근거로 현금증여신고를 하시면 됩니다. 그리고 질문자님 명의로 주택구매를 하시게 되면 당연히 생애최초 구입혜택은 이후에 받을수 없습니다. 물론 해당 주택을 구매하는 과정에서는 가능할수 있습니다. 생애최초 주택은 생애 첫주택을 매수하는 시점에서만 적용가능하고 이후에 주택구매이력이 있으면 혜택이 불가한게 원칙입니다, 그리고 쳥약에서는 1주택자로 되어 공공청약에서는 1순위 자격이 어려울수 있습니다. 민간청약의 경우도 대평평수등에서는 1순위가 가능하겠으나, 국민평형이하에서는 제한이 있을수 있습니다 .이는 청약건별 차이가 있기에 무조건그렇다기 보다는 해당 입주자모집공고를 참고하여 판단하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생각보다 엄청난 긍정적인 효과를 줄수 밖에 없습니다. 일단 청와대 세종이전을 하면 단순히 청와대만 가는게 아닙니다. 이와 연계된 정부기관과 그 근무자들, 가족들까지 모두 해당 지역으로 이동이 되는 것이고 그에 따라 해당지역내 인구유입이 늘어나고 당연히 주거지 확보와 기반시설 인프라 확충이 동시에 이루어지게 때문에 지역개발과 발전에 매우 긍정적인 효과가 나타날수 있습니다. 특히나 정부기관중 하나의 부서가 아닌 중앙정부의 심장부가 이전하는 것이기에 그 효과는 매우 크다고 할수 있습니다. 참고로 이미 세종정부청사 이전으로 인해 세종시 주택가격상승률이 해당시점에 서울과 비슷한 수준으로 상승되었던것을 감안하면 실제 청와대 이전이 시작되면 지역 내 지가상승은 매우 클 가능성이 높습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세부적인 사항까지 고려한 정부정책이 운영되기는 어렵습니다. 현재 수도권 및 규제지역내 1주택자의 경우 대출규제에 따라 전세대출 보증한도를 2억으로 제한하고 있으며, 해당 기준내에서 금융기관별 내규에 따라 차이가 있게 됩니다. 보통 금리가 낮은 1금융권에서는 1주택자의 전세대출을 아예 불가로 하는 곳도 있으나, 2금융권이하에서는 실질적으로 가능한 상태로 알고 있습니다. 물론 1금융권에 비해 높은 금리를 부담하여야 하는 단점이 있습니다 .