답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다주택자는 보유한 주택이 속한 지역규제여부에 따라 규제지역에서는 2주택이상. 비규제지역에서는 3주택을 보유한 경우에 다주택자에 해당이 된다고 볼수 있습니다. 질문의 용인의 경우 10.15일 이후 규제지역 및 토허제에 속하는 지역으로써 해당 지역내 2주택을 보유한 경우라면 다주택자에 해당이 되고 , 5월에 양도세중과유예중단이후에 매도를 할 경우 양도소득 기본세율에 10%가 추가적으로 중과될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 세안고 매매에서 생애최초 대출자체는 가능성 거의 없는 부분이고, 일반 시중은행 담보대출도 후순위 근저당이 될수 있기에 승인되기는 어렵습니다. 만약 질문처럼 집주인이 세입자를 먼저 퇴거시켜려면 최소한 전세보증금 만큼의 중도금 지급을 원할수 있기에 자금없이는 위와같은 조건부로써 협의가 되기도 어렵습니다. 보통은 매매잔금일에 세입자가 퇴거하고 세입자 인수없이 그대로 주택인계를 받는 조건부로써는 대출신청이 가능하나, 이런 경우 일반매매와 다르지 않기에 세안고 매매로 보지는 않습니다. 그에 따라 매매가격 7억을 담보대출과 자기자가을 더해 지급하셔야 합니다, 즉 세안고 매매에서 주담대를 이용하는 경우는 1금융권을 통해서는 거의 불가하다고 보시면 되고, 당연히 생애최초 공공대출도 불가합니다. 경우에 따라 2금융권이하에서 후순위대출이 되는 경우도 있긴 한데 이는 금융기관별 상품을 확인하셔야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 서울에 맨땅이 거의 없기 때문에 서울내에서 토지만의 매물자체가 거의 없습니다. 이는 경매나 공매를 통해서도 마찬가지라고 할수 있고, 실제 건물을 지을수 있는 나대지가 매물로 나온다면 그 수요가 적지 않기때문에 사실상 최대한 싸게 구매할수 있는 경우는 없다고 보시는게 맞습니다 , 설령 나대지가 경공매로 나와도 실제 입찰자들간 최고가 낙찰제이기에 시세보다 낮게 구매할수 있는 경우는 매우 드물기 때문입니다. 서울이나 수도권을 벗어나 토지구매의 경우는 경매나 공매를 통해서 구매를 할 경우 시세보다는 저렴하게 구매가 가능할수 있지만, 실제 토지만의 경공매가 나오는 경우는 많지 않고, 토지의 경우 시세비교가 어려운 만큼 결국은 매도자의 협의에 따라 가격의 편차도 커질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직 정확한 부분은 질문에서처럼 정부발표가 없기에 확실하지 않습니다. 보통 보유세를 높이는 방식에는 직접적으로 세율을 높이는 방식도 있지만 공시가격의 현실화나 공정시장가액비율 조정등을 통해서도 과세기준이 변해 부담이 증가될수 있기에 어떠한 식으로 운영될지는 양도세 중과유예가 중단된 이후 정부 발표를 지켜봐야 할 듯 보입니다, 다만 현재 보유세를 걱정해야하는 다주택자들은 주로 규제지역내 다주택을 보유한 사람과 실거주를 하지 않는 1주택자 정도이며, 비규제지역내 다주택자나 실거주를 하는 1주택자에게는 보유세 조정의 여파가 덜 미칠것으로 보는 의견이 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대지권이 미등기인 아파트의 경우 권리상 리스크가 커질수 있기에 매매시 주의가 필요하나, 무조건으로 거래를 피하는 것만이 확정적인 답이라고는 할수 없습니다. 이유는 대지권 미등기가 된 이유와 권리관계에 따라 구매를 해도 문제가 되지 않는 경우도 있기 때문입니다. 실무에서는 보통 살수는 있지만, 아무나 사면 안되는 물건으로 구분하는게 일반적입니다. 대지권 미등기 아파트의 경우는 가장 우선 확인이 필요한 상황은 토지에 대한 사용권리의 존재여부입니다. 예를 들어 크대지사용권 자체가 없는 경우는 대지사용권은 있으나 등기만 안된 경우가 있을 수 있는데 보통은 후자의 경우 미등기된 이유에 따라 구매결정을 하게 됩니다. 미등기가 되는 대표적인 이유는 행정,법적절차 지연으로 인한 경우가 많은데, 등기이전까지는 토지사용권이 불안정하기에 주의가 필요할수 있습니다. 그리고 이러한 대지권 미등기 아파트의 경우 담보대출이 일부제한이 있을수 있고, 질문처럼 매수수요가 크게 감소될수 있는점, 감정가의 하락, 분쟁발생시 권리주장의 시간소요나 복잡함이 발생될 위험이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 부동산에 대한 규제를 강하게 할 경우 시장은 영향을 받을수 밖에 없습니다. 문제는 부동산 수요는 심리에 따라 조정이 되는 경우가 많은데, 그동안은 정책의 일괄성이 부족하고 늘 변동되는 습성으로 인해 수요자나 예비수요자들이 정책운영의 지속성을 믿지 않아 규제시에는 버티기를 주로 하여 정책효과가 떨어진게 사실입니다. 하지만 이번 정부에서는 대통령이 직접 정책의 일괄성을 강하게 주장하고 있고, 실제 시장내에서도 이번 정부에서는 상황에 따라 규제가 다시 변경될 가능성이 낮다는 인식이 강해지면서 실제 시장내 영향이 나타나고 있는게 사실입니다. 물론 이것만으로 시장이 안정화된다고는 할수 없지만, 최소한 정부의 정책운영에 대한 신뢰가 커지게 되면 그만큼 정책을 운영과 시장결과의 차이가 줄어들수 있기에 이러한 일괄성있는 정부정책의지는 시장안정화를 위해 가장 기초적인 작업이 아닌가 싶습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조각투자 플랫폼에서 기존 부동산을 매각하는 경우에는 그에 따른 매각대금을 지분에 따라 수익으로써 제공하게 됩니다. 보통 매각을 할 경우 매각차익, 보유중에는 임대수익을 통한 배당수익이 있을수 있습니다. 지분을 가지게 되는 것은 말그대로 보유중인 부동산에 대해서 플랫폼이 발행하는 디지털증권등을 통해 지분방식으로 소유를 하게 되는 구조이나 사실상 실제 소유권에 대한 등기상 지분이 아닌 투자자금에 따른 지분구조로써 배당등의 수익분배를 위한 지분정도로 이해를 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차신고를 할 경우 확정일자부여는 의제가 됩니다. 즉, 임대차신고를 한 이후에는 별도의 확정일자 부여를 받지 않더라도 부여가 됩니다. 그리고 전입신고를 임대차신고보다 먼저하는 경우 임대차신고가 의제되어 별도 신고를 하지 않아도 됩니다. 보통 계약서 작성과 잔금일간 간격이 30일이내일 경우에는 전입신고를 먼저함으로써 다른 신고를 할 필요는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련 기사에 따르면 미국의 경우 가구 소득전체의 30%가 주거비용으로 지출되는 것으로 나와 있습니다. 다만 일부 도시,주에서는 이를 초고하는 경우도 나오고 있습니다. 참고로 뉴욕의 경우는 소득의 60%정도가 주거비용(월세)으로 지출된다는 자료도 있습니다. 이렇게까지 주거비용이 높은 이유는 미국의 경우 전세제도가 아닌 렌탈개념이 일반적이기에 주거비용에서 월세부담이 매우 큰편에 속하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순계산만으로 판단을 하셔도 실제 구매가능 주택가격은 더 낮아질수 있습니다. 규제지역 내에라도 생애최초의 경우 LTV70%가 적용되나, 비규제지역의 경우 LTV80%가 기존대로 적용이 됩니다. 인천의 경우 현재 비규제지역에 속하기 때문에 생애최초의 경우 80%가 적용될수 있으나, 실제 대출시 한도만큼 나오는 경우가 많지 않고, 주택평가액도 매매가격이 아닌 KB시세기준이기에 대출의 경우 매매가격의 60~70%를 초과하기는 어려울수 있습니다, 그에 따라 주택가격은 4억을 초과하기 어려울수 있습니다.