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아파트 묵시적 계약 관련 조건 문의드려요 (2년 연장 후 추가 2년)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 묵시적갱신이 이미 성립되었다면 이후에 인상요구등은 모두 거절하실수 있습니다. 단,묵시적갱신이라도 상호합의에 따라 새로운 조건이 생긴경우 이를 인정하게 됩니다. 쉽게 말해서 4번이후에 5번요구를 거절하고 묵시적 갱신을 주장하였다면 문제가 없으나, 6번을 합의함으로써 이를 우선하여 적용하게 됩니다. 쉽게 말해서 묵시적갱신은 법률에 의한 자동계약연장이지만 임대인과 임차인 상호협의하여 새로운 조건으로 계약을 체결하는것은 계약자유원칙에 따라 유효함인정 됩니다. 즉, 이미합의를 하셨기에 추가적인 수정은 상대방동의 없이는 불가합니다.그리고 묵시적갱신이 이미 성립된 상황에서는 5%이내 인상을 요청할수 없습니다, 말그대로 법에 따른 동일조건으로 갱신된것이기에 설령 임대인이 이런 요구를 해도 이를 거부하면 그만입니다. 5%이내 인상을 요구할수 있는건 만기전 임차인이 갱신청구권을 사용한 경우에 해당됩니다. 위 경우는 이미 묵시적갱신이 성립되어 계약이 연장되었던 상태이기에 추가적인 인상을 동의할 이유가 없습니다,
경제 / 부동산
25.09.04
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재개발 지역으로 지정되는 경우 주택담보대출이 안되는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두개의 주체가 다르기 때문에 그렇게 되지는 않을것으로 보입니다. 재개발지역으로 지정되었더라도 그 단계에 따라 대출가능여부에는 차이가 있을수 있으나, 통상적으로 재개발지역이라고 해서 주택담보대출이 안되는 것은 아닙니다. 그리고 보상금은 시행사측에서 제공하는것이고 대출은 본인이 상황하는 것이기 때문에 변제후 보상금을 받게 되는 것은 아닙니다. 앞에서 말한것처럼 보상금과 대출은 별개이기 떄문입니다. 다만 수용방식이나 조합을 통한 개발방식이냐에 따라서 기대출에 대한 처리부분은 조금 달라질것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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경매 초보 경락잔금대출 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 예를들어 최저가에 입찰되어 낙찰된다면 약 1.7억원의 50%가 경락잔금대출이 되나요? -> 주거용시설의 경우 경락대출도 주택담보대출에 속하기 때문에 주택평가가액의 60~70%정도까지도 대출이 가능합니다. 물론 개인소득과 질문처럼 기대출이 있는 경우 한도제한이 있을수는 있겠으나 , 실제 시세보다 낮은 가격에 경매낙찰이 된다면 주택평가액 자체는 그 이상이기에 최저입찰가격에 50%정도는 충분히 가능할수 있습니다. 2. 경락잔금대출이 실행된 건이면 6개월내 실거주가 필수적인가요? -> 경락대출도 주택담보대출과 마찬가지로 동일한 규제가 적용되게 됩니다. 그에 따라 6개월내 실거주를 하셔야 합니다. 2.1 6개월이내 실거주라는 말은 6개월내 전입을 해야한다는 것인지, 전입하고 6개월을 동안 살야한다는 것인지 아니면 대출금을 다 갚기전에는 계속 실거주를 해야한다는 말인가요? -> 대출실행일부터 6개월이내 전입을 하셔야 한다는 의미입니다. 6개월살면 되는게 아닙니다. 3. 현재 가지고있는 전세대출, 신용대출에의해 경락잔금대출이 실행이 안될 수 있나요?-> 실행자체는 안되지 않겠으나, 한도에는 영향을 줄수 있기에 최종 가능한도는 낮아질수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.09.04
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전세 대출 질권 설정하면 집주인이 싫어하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 전세보증금반환채권에 대해 질권을 설정하는것은 임차인의 권리에 대한 설정이므로 임대인과는 관계가 없습니다. 다만, 이렇게 대출로 인해 질권이 설정되게 되면 은행에서는 보통 임대인으로부터 설정동의를 받는데 이유는 만기시 보증금반환을 임대인이 하게 되고 해당 반환을 은행에 직접하도록 하기 위함입니다. 이렇게 되면 임대인은 만기일에 은행으로부터 확인후 전세보증금을 은행에 넣어야 되고, 나머지금액은 임차인에게 지급을 하여야 하기에 귀찮을수 있습니다. 그리고 연장을 하는 과정에서도 은행에 대출연장등을 위해 서류협조등을 해주어야 하기에 대출없는 임차인에 비해 신경쓸 일이 더 생긴다는 인식이 남아있기 때문으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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부동산 매매시 잔금 지급 후 보통 올마 후에 입주 가능한가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 매매시 잔금지급일이 곧 주택인도날이기 때문에 잔금을 지급하신후에는 바로 입주를 하셔도 됩니다. 그리고 보통 잔금일에 등기이전 접수를 하기 떄문에 등기의 경우 접수일기준으로 판단하므로 잔금일이 곧 등기이전일 = 입주일이라고 보는게 일반적입니다. 질문의 경우는 10월 30일이 잔금지급과 입주 모두가 가능한 날이며, 해당일자에 등기접수를 한다면 등기가 실제 일정기간 소요후 이루어지더라도 등기일자는 접수일자인 10월30일이 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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계약 불성립 상태에서 부동산 중개보수 환불 가능 여부 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 가계약이라도 계약이 성립되었다면 중개보수는 발생하게 됩니다. 다만, 가계약이라는게 일정한 거래성립요소가 포함되었을 때 계약의 성립으로 보아 중개보수가 발생되었다고 볼수 있으며, 다음과 같은 조건이 있으면 거래성립으로 인정될수 있습니다. 매도인, 매수인이 가격 및 조건을 합의, 가계약금이 지급됨, 중개사 거래성사에 실질적인 기여 이 세가지고 요건이 충족되면 계약서 작성여부와 관계없이 중개보수가 발생될수 있습니다. 질문에서 계약서 미작성 = 거래불성립이라는 의견은 상황에 따라 달라질수 있는 부분입니다. 결국에 위 상황에 대해서는 법적 판단에 따라 결과가 달라질수 있는 부분이기에 중개사가 질문처럼 계약성립을 주장한다면 단순히 구청등에 신고, 협의 민원을 넣는다고 해서 불법적인 중개보수를 받은것으로 판단되기에 해결이 어려울 것으로 보이며, 결국 소송등을 통한 판단을 보셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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즘씨티오피스텔 분양을 대출이 안되어 해지하려고
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.물어보시는게 무엇인지를 알수 없네요, 대출이 안되서 해지하려는데 가능한가요라면 이미 중도금까지 지급한 계약에서는 본인 임의대로 계약해지는 불가합니다. 상대방의 동의를 얻거나 정당계약시 약관에 따른 위약사항을 이행하셔야 해지가 가능할수 있는게 일반적입니다. 보통 이런 경우 계약금외 중도금 이자와 별도 패널티까지 부여될수 있고, 해당 부분은 분양계약서상 해지약관을 참고하시면 정확하게 확인가능하실듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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이사을 들어갈려고하는데 부동산에 중계비을 들어가는 사람도 줘야하나요 아님 부동산에 집내놓은 집주인만 내면되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약당사자 두분다 지급을 하셔야 합니다. 중개보수는 양쪽 각각 내시는 부분입니다. 보통 한명의 중개사가 두 당사자 모두를 쌍방중개하는 경우도 있지만, 일반적으로 임차인의 중개인, 임대인의 중개인 이렇게 공동중개를 하는 경우가 많고 이런 경우 임차인은 본인 중개인에게 중개보수를 , 임대인은 임대인을 중개한 중개사에게 각각 중개보수를 지급하면 되고 앞선 것처럼 한명의 중개인이 두명을 모두 중개한 쌍방중개의 경우는 임대인, 임차인 각각 해당 중개사에게 중개보수를 지급하셔야 합니다. 즉, 입주하는 세입자는 본인 중개에 따른 중개보수를 지급하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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월세 임대차계약상 기간은 만료상태인데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 보통 계약만료 6~2개월전까지 당사자간 서로 아무런의사통보가 없을 경우 묵시적갱신으로 연장이 되며, 이때는 기간정함이 없는 경우 주택의 경우 2년으로 보게 됩니다. 그리고 중도해지시에는 해지통보를 임대인이 받은 3개월후 계약이 종료되게 됩니다. 문제는 묵시적갱신의 경우 최초 1년 계약에서는 적용되지 않고, 질문처럼 최초 1년계약후에 자동연장이 된 경우는 법적최소거주기간(2년)에 따라 연장이 된것으로 보게 됩니다. 그에 따라 최초 계약이후 2년이 되지 않은 상태에서 자동연장으로 거주중 중도해지를 할때에는 상대방인 임대인의 동의를 구하여 합의해지를 하셔야 합니다. 결국에는 임대인의 결정에 따라 본인의 퇴거가능여부가 달라지게 됩니다. 통상적으로 임대인과 협의시 임대인은 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 동의를 해주게 되고 질문에서 임대인이 다음임차인을 구하라고 하였다면 질문자님이 구하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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지분이 97대3으로 두명이 있는 토지구매시
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본은 단 하나가 존재하고 필요에 따라 인터넷등에서 열람또는 출력을 하실수 있는 부분입니다. 즉, 해당 등기부등본은 언제든지 원할때 출력이 가능하기에 소유자가 반드시 가지고 있어야 하는것은 아닙니다. 아무래도 질문에서 물어보시는게 이전 땅문서라고 말하던 현재의 등기권리증을 말하는듯 보입니다. 등기권리증은 공유지분자 모두에게 등기시에 발급되기 떄문에 두분다 가지고 계셔야 하며, 혹시라도 분실한 경우 재발급은 되지 않기 떄문에 잘보관하고 계셔야 합니다. 다만 분실하였다고 하더라도 등기이전등의 사건이 있을 경우 신분확인등을 통해 등기이전은 가능하다고 보시면 되나, 그에 따른 법무사대리비용등은 추가로 발생될수 있습니다.그리고 등기권리증은 매수자가 받는게 아니라 전자등기시에 해당 코드만 필요한 부분이고, 본인은 등기이전후에 등기소로부터 별도의 등기권리증 하나를 받게 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.04
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