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아파트 월세줄때(계약시) 문의 사항 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.타인에게 본인 주택을 세를 줄때에는 아무래도 목적물을 깨끗하게 사용하는 것과 임대차를 장기적으로 유지가능한 임차인을 구하는게 필요합니다. 이런 부분들은 주로 단독세대보다는 초등학생이 있는 세입자가 유리하며, 미취학 아동의 경우 벽면에 낙서나 층간소음등으로 인한 마찰이 있을수 있기에 이러한 부분도 고려를 하시어 부동산 매물등록시 우선적으로 계약을 할수 있도록 중개사에게 전달하시는게 필요합니다. 그리고 계약기간중 세입자가 퇴거를 원한다고 해도 중도해지시에는 임대인 동의가 필요하기 때문에 동의과정에서 남은 기간의 월세나 다음임차인주선등의 조건을 제시하시면 되고, 이런게 다 귀찮으시면 중도해지 자체를 거부하시면 됩니다. 즉, 임차기간중 임의대로 퇴거를 한다고해서 무조건 그렇게 되는 것이 아니기에 걱정할 부붕는 아니며, 관리비의 경우는 임차인이 알아서 납부하는 것이기에 질문자님이 받아서 내실 필요는 없습니다. 다만 퇴거시에 장기수선충당금등의 정산은 필요하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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아파트 매매 중도금 협의 비율이 어느정도가 적당한지
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금과 중도금의 비율은 두 당사자간 합의사항이라서 뭐라 판단을 하기는 어려우나 질문의 경우처럼 계약금과 중도금을 합쳐 25%수준은 높은 수준은 아닙니다. 일반적으로 분양아파트의 경우 계약금 10%, 중도금 60% 잔금 30%로 진행되고 통상적인 개인간의 유상거래에서 중도금을 넣을 경우 계약금 10% 중도금 30~50% 나머지 잔금으로 하기 때문에 질문의 경우가 높은 비율이라고 보기 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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유주택자 청약시에 질문이 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지 않습니다. 청약의 경우 해당 청약건의 입주자모집공고일 기준이기 떄문에 별도 특례에 해당되지 않는다면 처분각서등으로 무주택자격이 부여되지 않습니다. 즉 온전히 처분을 하셔야만 무주택자로써 청약이 가능합니다. 물론 주택에 따라서 특례요건에 해당이 되는 경우 무주택자로써 인정이 되는 경우가 있을수 있기에 보유주택이 이에 해당되는지는 확인이 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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신축 오피스텔 보증보험이 안될 경우 전세권 설정
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권의 경우 일반 채권에 해당되는 임차권에 비해 지위가 강화되는 것은 맞지만, 보증보험처럼 미반환된 보증금에 대해서 구상권을 청구할수는 있지는 않습니다. 보통 전세권은 등기가 되는 물권으로 설정후 보증금 미반환시 별도 반환소송없이 바로 주택에 대한 경매를 신청할수 있는 장점이 있고, 그 자체로 대항력과 우선변제권이 보호되기 때문에 전입신고여부와 관계없이 권리보호가 가능할수 있습니다. 다만 임차인 입장에서 보증금 반환이 안되었다고 하였을 때 빠르게 전액반환을 받을수 있는 것은 보증보험이 더 유리한 부분이라고 보실수 있습니다. 즉, 개인적으로 가장 안전한 방법은 보증보험 가입이라고 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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집주인 변경과 월세 증액 재계약 하게 궁금합니다 꼭 딥변 부탁드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 기존임대인사망에 따라 임대인이 변경된 경우 계약서는 다시 작성하시는게 필요하고, 계약일자는 두분이 합의하여 정하시면 되나, 보통은 이전 시점을 연장하는 방식으로 기재를 하셔도 관계가 없습니다. 그리고 확정일자의 경우 보증금의 변동이 있는 경우 재부여가 필요하고 질문의 경우라면 재부여를 다시할 필요는 없습니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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아파트 전세안고 매매계약서 쓸때 주의사항
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세낀 매매의 경우 기존 세입자의 보증금 반환책임이 새로운 매수자에게 인계가 되기 떄문에 현 세입자의 전세계약서를 잘확인하셔야 합니다. 특히 계약기간과 보증금, 갱신청구권 사용여부등을 잘 확인하셔야 합니다. 그리고 최근 임차인에게 전세승계거부권이 있기 때문에 매매에 대한 세입자의 동의가 있는 지여부등도 확인을 하셔야 합니다. 계약서상에는 이러한 세입자관련사항을 특약으로 명시하시는게 필요하고 매매대금 지급의 경우 현 세입자의 보증금을 중도금으로 하여 계약금, 중도금, 잔금방식으로 작성하셔야 합니다. 이러한 모든 부분에 대해서는 중개사가 있는 경우 의무적으로 확인설명을 하기 때문에 잘 들으시고 궁금한 점은 물어보시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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아파트 재개발 동의는 어느정도 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 아파트의 경우는 재개발이 아닌 재건축으로 보입니다. 아파트 재건축의 경우 사업진행을 위해서는 단지 각 동의 소유자 과반수 동의와 아파트 단지의 전체 소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아야 합니다. 쉽게 75%이상 동의를 받아야 사업진행이 가능합니다. 해당 동의률은 재건축조합설립의 필요한 요건으로 보실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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집주인 변동 월세 증액 재계약 부동산 도장없이 부동산에서 써주는거
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산에서 중개를 하는 경우 일반적으로 계약서상 중개사의 서명 및 날인도 포함되게 됩니다. 이는 중개과정의 사고나 문제가 발생되었을 때 이에 대한 책임을 중개사가 지게 되기 때문인데 단순히 계약서만을 작성하여 두 당사자간 서명 및 날인을 하는 것은 사실상의 직거래로써 보시는게 맞습니다. 물론 해당 계약서 자체의 계약효력은 당사자간들간 서명 및 날인이 있기에 효력이 있지만, 중개과정에서의 권리적 하자나 중개사고에 대해서는 책임을 지지 않게 됩니다. 그리고 이러한 부분보다 더 중요한 문제는 임대차의 경우 중개사의 서명 및 날인이 없는 직거래는 보증보험 가입이 불가합니다 , 다만 질문의 경우는 재계약에 해당이 되는 만큼 기존 보증보험 가입이 되어 있다면 부동산 직인없이도 연장은 가능하고 특별히 당사자간 계약사항에 대해서도 문제가 되거나 어려움이 있을것으로는 보이지 않습니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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전세계약 계약갱신청구권 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 만기시점이 올 11월말이라면 현재기준으로 임대인에게 갱신청구권 사용을 통한 연장을 통보하시는게 우선되어야 할 듯 보입니다. 보통 갱신청구권은 매매를 이유로 거부할수 없기 떄문에 임대인은 이를 거절할수 없습니다. 문제는 11월 만기기준으로 2개월전에 임대인이 변경되고 실거주를 원할 경우 갱신청구권 거부가 가능한데, 그렇게 되기 위해서는 최소한 9월 말까지는 매매가 이루어져야 하기에 임대인이 현시점에서는 즉답을 하지 않고 해당기간까지 버티는게 일반적입니다, 만약 해당기간이 지나게 된다면 계약은 연장된다고 보시면 되고, 그에 따라 임대인이 이후변경되더라도 2년간 계약유지는 가능할수 있습니다. 임대차 기간내에서는 실거주 또는 매매에 따라 퇴거를 요구할수 없기 때문입니다. 혹시라도 9월말 전에 매매계약이 체결되고 임대인이 변경되었고 새로운 임대인이 실거주로써 갱신청구권을 거부하면 그때는 퇴거를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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정부 주택담보대출 문의 디딤돌이랑 보금자리론 같이 받을수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 한 주택에 대해서 정부지원저금리 공공대출인 두 모기지 상품을 이용할수 없습니다. 즉, 둘 중 하나만 대출을 신청하셔야 합니다. 일부 인터넷등에서 나오는 동시대출 가능은 알기로 대출신청에 있어 두 대출을 동시에 신청할수는 있다는 의미이지 두 대출을 동시에 실행하는 것은 불가합니다. 동시신청의 경우는 보통 디딤돌 대출이 유리하기 때문에 신청을 하는대신 요건이 까다로워 부적격 OR 한도부족이 있을 경우 보금자리론으로 넘어가기 위한 방법이고, 디딤돌 대출이 승인되면 보금자리론은 자동 부적격처리 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.08
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