답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문의 조건이 주택에 해당한다면 중개보수 산정을 위한 거래금액은 다음과 같이 계산됩니다.보증금 300만원 + (월세 25만원 × 70) = 2,050만원따라서 거래금액은 2,050만원이 되고, 5천만원 미만 주택 임대차의 중개보수 상한요율인 0.5%를 적용하면 법정 중개보수 한도액은 102,500원이 됩니다.그리고 일반적인 관리비는 월세에 포함하여 중개보수의 거래금액을 계산하지 않습니다. 따라서 월세 25만원에 관리비 10만원을 더해 월 35만원을 기준으로 중개보수를 계산하는 것은 적절하지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출 문제와 별개로 현재 서울의 아파트는 토지거래허가제 적용을 받고 있기 때문에, 매매계약을 체결하기 전에 관할 구청의 토지거래허가가 필요한 경우가 일반적입니다.이러한 토지거래허가를 받기 위해서는 원칙적으로 실제 거주 목적 등 허가요건을 충족해야 하기 때문에, 실거주 없이 전세를 끼고 매수하는 이른바 갭투자는 사실상 어렵다고 보시면 됩니다.다만 비아파트의 경우에는 동일한 토지거래허가제가 일률적으로 적용되는 것은 아니기 때문에 갭투자가 가능한 여지가 있을 수 있습니다. 따라서 빌라나 다세대주택 등의 매수를 고려하고 있다면, 해당 부동산이 토지거래허가 대상에 포함되는지부터 확인하신 뒤 투자 가능 여부를 판단하시는 것이 좋을 듯합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 계약만기는 27년 4월 30일이고 별도의 특약등이 없는 이상 계약기간은 유효하게 이어지게 됩니다,1. 만약 문자로 말했던 일년, 27년 4월 30일까지살아야하고 중도퇴실 안된다고하면 그대로 집 월세를 모두 내야하는건지? 다른 중도퇴실할수있는 방법은 없는지 궁금합니다.-> 원칙적으로 임차인의 일방적인 사정만으로 계약기간 중 계약을 해지하기는 어렵고, 중도해지를 위해서는 임대인과의 합의가 필요합니다.임대인이 새로운 임차인을 구하는 조건이나 중개보수 부담 등의 조건으로 중도해지에 동의한다면 그 조건에 따라 계약을 종료할 수 있습니다. 반대로 임대인이 중도해지에 동의하지 않는다면 원칙적으로 계약기간 동안의 임대료 등 계약상 의무는 계속 유지될 수 있습니다.2. 묵시적 갱신일경우 통보하고 3개월뒤에는 퇴실효력이 발생한다는 글을 보았는데, 현 상황도 해당이 되는건지?-> 해당 되지 않습니다. 2-1. 만약 2번에 해당되는 상황이라면 3개월치 월세를 한번에 내고 보증금을 돌려받을수는 없는지?-> 2에 해당되지 않아 답변이 어렵습니다. 3. 해당 집 다음 세입자가 구해지기전, (이직으로인해) 다른 지역 집을 구할수도있는데 이런경우에는 전입신고는 어떻게해야하는지? 다음집으로 전입신고 해버리면, 현재 계약한 집은 보증금을 안전하게 돌려받지 못할수도있는건지 궁금합니다.-> 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 다른 주택에 전입신고하면 해당주택에 대한 대항력은 상실하게 됩니다. 당연히 보증금 보호에 리스크가 커질수 있습니다. 4. 다음 세입자를 구하기 위한 부동산 복비는 제가 지불하는게 맞는건지 궁금합니다.-> 임대인 위 조건으로 해지를 동의했다면 질문자님이 부담하시면 되겠으나, 임대인이 중도해지자체를 거부했다면 다음임차인 자체를 구하지 못하게 됩니다. 5. 짐빼기 이주전이면 너무 급하게 말하는것같은데, 이 경우 문제가없는지? ㅜㅜ 사실 9월 마지막주에 입사라 그 사이에는 본가에서 잠시 쉬려고 했거든요......-> 중도퇴실을 요청하는 것 자체에는 문제가 없지만, 계약기간 중이므로 최종적으로는 임대인과의 협의가 필요한데, 임대인 입장에서는 새로운 임차인이 정해지지 않은 상태에서 갑작스럽게 중도퇴실 요청을 받으면 바로 동의하기 어려울 수도 있습니다. 그에 따라 최대한 빠르게 임대인에게 사정을 설명하고, 새로운 임차인을 구하는 방법과 중개보수 등의 조건을 함께 협의해보시는 것이 좋을 듯합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 생각으로는 단순히 생활서비스를 개선하고 문화적 가치를 높여 주민 만족도를 높이는 것만으로는 지역발전에 일정한 한계가 있을 수 있다고 봅니다.기본적으로 지방에서 인구유출이 지속되는 가장 큰 이유 중 하나는 해당 지역 내에 안정적인 일자리가 충분하지 않기 때문입니다. 어느 지역이든 지속적으로 일할 수 있는 일자리와 소득 기반이 갖춰져 있다면 거주인구가 늘어날 가능성이 높고, 그에 따라 상업시설이나 교육·의료·교통 등 각종 기반시설도 자연스럽게 확충되면서 도시가 발전할 수 있습니다.반면 생활서비스나 문화시설을 확충하는 방식은 지역의 정주여건을 개선하고 단기적으로 인구유입이나 방문객 증가에 도움을 줄 수는 있지만, 안정적인 일자리와 소득 기반이 함께 만들어지지 않는다면 장기적인 인구정착으로 이어지기에는 한계가 있을 수 있습니다.결국 지역발전을 위해서는 문화와 생활환경 개선도 필요하지만, 그보다 안정적인 일자리와 산업기반을 함께 조성하는 것이 보다 근본적인 해결책이라고 생각합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시가격은 정부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사·산정하여 공시하는 부동산의 가격을 말합니다. 토지의 경우에는 공시지가, 주택의 경우에는 공동주택가격이나 개별주택가격 등의 형태로 공시됩니다. 이러한 공시가격은 재산세나 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 산정하는 기준으로 활용되며, 건강보험료나 각종 부담금 산정에도 영향을 줄 수 있는 가격이라고 보면 됩니다. 아래는 공시가격, 시세, 실거래가에 대한 내용이니 참고하시면 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224380490559

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당근부동산의 경우 기존의 중개사무소를 대체하기 위해 시작했다기보다는, 당근이 가지고 있던 지역 기반 거래 네트워크를 부동산 영역까지 확장한 서비스라고 보는 것이 맞을 듯합니다.특히 기존 부동산 플랫폼과 달리 집주인이 직접 매물을 등록할 수 있게 되면서, 매수자와 매도자 또는 임대인과 임차인이 직접 연결될 수 있는 구조가 만들어졌고 이를 통해 부동산 직거래가 이전보다 활성화된 부분이 있다고 볼 수 있습니다.다만 부동산은 거래금액이 크고 권리관계나 계약조건을 확인해야 할 부분이 많기 때문에, 직거래가 가능해졌다고 해서 공인중개사의 역할 자체가 없어졌다고 보기는 어렵고, 소비자가 직거래와 중개거래 중에서 선택할 수 있는 폭을 넓힌 서비스라고 보는 것이 적절합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 금리 상승은 부동산 시장에서 대출이자 부담의 증가로 이어지기 때문에 주택 구매수요를 감소시키는 요인이 될 수 있으며, 그에 따라 부동산 가격에도 하락 압력으로 작용할 수 있습니다.다만 부동산 시장은 하나의 요인만으로 움직이는 시장이 아니며, 여러 요인이 동시에 작용합니다. 그중 시장 수요자들의 구매심리에 가장 크게 영향을 미치는 요인이 무엇인지에 따라 실제 가격의 움직임은 다르게 나타날 수 있습니다.다만 높은 금리가 장기간 유지되는 경우에는 실수요자와 투자자의 금융비용 부담이 누적될 수 있기 때문에, 다른 시장 요인에 큰 변화가 없다면 시간이 지날수록 부동산 시장의 수요와 가격에 미치는 영향도 커질 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 재테크라고 해도 아파트 매매, 청약, 경매, 갭투자, 상가·토지 투자 등 종류가 상당히 다양합니다. 따라서 처음부터 모든 내용을 담은 부동산 기초책 한 권을 찾기보다는, 먼저 본인이 어떤 방식의 투자에 관심이 있는지 방향을 정한 뒤 그 분야에 맞는 책을 선택하는 것이 더 도움이 될 수 있습니다.예를 들어 청약에 관심이 있다면 청약제도와 자격요건을 다룬 입문서를, 경매에 관심이 있다면 권리분석과 입찰절차를 설명하는 초보자용 책부터 시작하는 방식이 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 부동산 계약 경험이 많지 않은 분들의 경우 등기부등본을 직접 확인하더라도 근저당권이나 가압류 등 권리관계를 정확하게 해석하기 어려울 수 있습니다. 따라서 일반적인 임차인이라면 가능하면 공인중개사를 통해 계약을 진행하고, 계약 전에 해당 주택의 권리관계와 보증금 보호에 필요한 사항을 충분히 확인하는 것이 중요합니다.특히 해당 주택에 전입신고가 가능한지, 확정일자를 받을 수 있는지, 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지 등을 미리 확인하는 것이 좋습니다. 전세보증보험 가입이 불가능한 경우에는 그 이유를 반드시 확인하고, 보증금 반환에 대한 위험이 크다고 판단된다면 계약을 진행하지 않는 것도 하나의 방법입니다.그리고 실제 계약 과정에서는 계약 상대방이 등기부등본상 실제 소유자인지 확인하고, 대리인이 계약을 진행하는 경우에는 위임관계도 꼼꼼하게 확인해야 하고 실제 매물에 대해서는 누수, 곰팡이, 난방, 수도, 전기, 옵션시설 등 내부 상태를 살펴보고, 수리가 필요한 부분이 있다면 계약 전에 협의하여 특약사항에 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.아래 내용도 함께 참고하시면 계약을 진행하시는 데 도움이 될 듯합니다.잔금일 체크리스트https://blog.naver.com/jmmjch1982/224339058814

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네이버 부동산의 경우 매물 등록과정에서 일정한 검수절차가 있고, 허위매물에 대한 신고 및 관리도 이루어지고 있기 때문에 실제로 존재하지 않는 매물만을 광고하는 경우가 일반적이라고 보기는 어렵습니다. 다만 부동산 광고는 일정 기간 노출되기 때문에 광고가 올라온 이후 해당 매물이 계약되는 경우는 충분히 있을 수 있습니다. 이런 경우 대부분의 중개사무소에서는 확인되는 대로 광고를 내리지만, 여러 중개사무소가 동일하거나 유사한 매물을 함께 광고하는 경우에는 계약 여부가 즉시 공유되지 않아 광고가 잠시 남아 있는 경우가 종종 있습니다. 따라서 광고를 보고 연락했을 때 이미 계약이 완료되었다는 안내를 받았다고 해서 바로 허위매물이라고 판단하기는 어렵습니다. 특히 인기지역의 시세 대비 조건이 좋은 매물은 광고 등록 후 빠르게 계약이 진행되는 경우가 많아 질문자님께서 이런 경험을 반복해서 하셨다면 상대적으로 수요가 많은 지역이나 조건이 좋은 매물을 주로 찾으셨을 가능성도 있습니다.