답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 문제들은 사실상 매도자에 대한 하자담보책임이나 중개사에 대한 중개상 과실에 대해서 별도 따지셔야 할 부분으로 보이고, 이를 문제로 중개수수료에 대한 인하나 차감을 협의하시는 것은 중개사와 협의를 해보셔야 합니다. 보통 중개사가 이러한 부분들을 인정하고 협의를 통해 적절한 선에서 중개수수료를 받고 마무리하는 경우도 있으나, 이를 거부하고 지급을 요구하면 지급을 하시되, 시청등에 중개상 과실 혹은 중개사의무위반등으로 민원을 넣으실수는 있어 보입니다 .물론 이게 중개과실로 인정될 부분인지는 판단하기 어려우나 인정되지 않을 가능성이 높아 보이고, 결과적으로 질문자님의 목적도 계약의 해지나 계약상 하자에 대한 부분보다 중개수수료를 낮추려는 의도이기에 잘 협의를 해보시는게 최선으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 효과들이 지역 내 퍼진다면 당연히 부동산 가격도 오를수 밖에 없습니다, 특히나 새로운 공장 신설은 고용효과에 따른 인구유입도 있지만 공정운영을 위한 기존 근무자와 관련 업체들의 직원들도 함께 지역으로 이주되어 오기 떄문에 결국은 주택수요가 늘어날수 밖에 없고 이는 주택수요의 상승 및 가격상승으로 나타나게 됩니다. 그에 따라 처음 발표시점부터 공장 착공전까지는 기대감에 따른 수요상승효과가 주택가격상승을 만들어 낼수 있고, 일정시점 상승후 보합세를 유지하다가 완공이후에는 실질적은 근로자 및 협력업체이주에 따른 인구증가 -> 수요증가 -> 부동산 가격상승 으로 이어질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 1) 원래 집주인에게 만료 6-2개월 전에 갱신계약권을 쓰겠다고 해도 새 집주인이 6-2개월 안에 등기까지 완료하면, 제가 원래 집주인에게 쓴 갱신계약권을 새 집주인이 거부할 수 있나요?아니면, 6-2개월 안에 제가 계갱권을 써두면 그사이 집주인이 바뀌더라도 2년은 보장되는건가요?-> 만기 6~2개월전 기준중에 임대인이 바뀌고 등기가 완료된 상태에서 새로운 임대인이 실거주를 한다고 한다면 갱신청구권 거부가 가능합니다2) 집 보러온다고 하면 안보여줘도 되나요..? 그러다가 집주인이 그냥 자기가 들어와살겠다고 하면 어쩌죠..-> 집을 보여주는 부분은 임차인의 선택사항이기에 보여주지 않아도 됩니다. 그리고 매매를 하려다 갑자기 실거주를 이유로 거부를 한다면 원칙상은 퇴거를 하셔야 합니다, 다만 퇴거후에 실거주2년을 하지 않고 매도하거나 재임대한 경우에는 임차인에 대한 손해배상책임을 져야하기에 쉽게 선택할수 있는 부분으로는 보이지 않습니다. 3) 2년더 살 수 있는 현실적으로 좋은 방법이 있다면 조언부탁드립니다!-> 방법이 일단 없습니다. 임차인으로써는 만기 6~2개월 기간내 갱신청구권을 사용의사를 밝히는게 최선이고, 해당기간내 매매가 되지 않기를 바랄수 밖에 없습니다. 4) 계약갱신시 보증금을 올리면 은행대출계약 다시 해야하나요? 소득심사 같은게 다시 들어가나해서요(보증금 동결일 경우도 알려주세요)-> 동일조건 연장이나, 증액연장이 되었더라도 자납으로 처리한 경우라면 연장계약서를 가지고 연장신청만 하시면 되는데, 보통은 연장시 심사는 모두 하게 됩니다. 다만 상품에 따라 차이는 있지만 소득심사는 하지 않거나 하더라도 초과되었다고 해서 연장이 거부되지는 않습니다. 단, 금리가 조금 더 오를수는 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택청약도 국민주택을 노리는지, 민영주택을 노리는지에 따라 관리방법에 차이가 생기게 됩니다. 만약 민간청약을 노리시는 거라면 사실상 납입 횟수는 크게 의미가 없고 통장보유기간과 지역별 최소예치금만 채우시면 1순위 요건에 해당이되게 됩니다. 실제 가점에 따라 당첨이 구분되는 경우라면 무주태기간, 부양가족, 청약통장보유기간이 더 중요해질수 있습니다. 국민주택의 경우라면 청약납입인정금액의 중요도가 높아질수 있는데, 보통 1순위 요건은 납입횟수와 보유기간이고, 전용40제곱이하에서는 납입횟수가 더 중요하고, 40제곱초과에 대해서는 납입인정금액이 중요해질수 있습니다. 그에 따라 본인이 원하는 청약목표가 있다면 그에 맞추어 권리를 하시는게 필요하고 무조건적으로 25만원씩 넣는게 유리한 것은 아닙니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 보증보험이 있더라도 현재주택 만기일에 보증금 반환은 임대인 반환능력이 되지 않으면 불가합니다. 이 얘기는 임대인이 만기일까지 다음임차인을 구하지 못해 반환할 자금이 없다면 질문자님의 새로운 주택계약에 대해서도 잔금처리가 어려워질수 있다는 의미입니다. 그렇기에 일반적으로는 만기 보증금반환여부가 확정되지 않은 상태에서는 다음 주택 계약은 하지 않는데, 앞에서말한 것처럼 보증보험를 통한 보증금 우선반환신청은 절차에 따라 임차권 등기를 거쳐 신청이 가능하고 보통은 보증금 미반환사고(만기일)로부터 1개월후부터 신청이 가능하기 때문입니다. 참고로 임차권 등기는 만기가 지나야 신청할수 있습니다. 결국 만기 당일에 기관으로부터 바로 자금을 돌려받고 퇴거를 할수는 없다는 뜻입니다.결국은 보증금반환이 되지 않더라도 새로운 계약이행이 될수 있는 별도의 자금을 구하신다면 계약을 유지할수 있지만 그게 아니라면 현주택의 상황을 보면서 다음 계약을 진행하셔야 합니다. 이럴경우 현재 지급한 가계약금 중 일부에 대한 손실은 불가피할수 있어 보이나, 잔금시기까지 가서 문제가 생기는 것보다는 나을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 우리나라 주택가격은 수도권내 모든지역이 다 거품이라고 볼수 있습니다. 특히 서울은 말할것도 없고 풍선효과에 따라 그 주변 지역 그리고 지역내 호재가 있는 동탄처럼 점차 확산되어 가는 분위기입니다. 동탄의 경우는 이미 삼성전자 화성캠퍼스 근무지원들이 가장 선호하는 거주지역으로 이번 막대한 성과금을 통한 주택수요가 늘어나는 지역이고 동탄신도시 개발 이후 경기남부권에서 이미 학군이나 생활만족도가 높은 지역으로 인기가 있던지역이라 충분히 상승이유는 있는 곳입니다. 물론 그 상승폭에 대해서는 저 역시도 이게 맞나 싶긴한데, 주택가격이라는게 결국은 사람들의 수요심리에 따라 오르는 것인 만큼 이걸 평가하기에도 무리가 있습니다. 지금 상황에서는 GTX-A교통호재로 서울 접근성까지 높아지는 상태라 추가 상승가치는 충분히 있다고 볼수 있습니다, 다만 변수가 있다면 7월1일부로 규제지역적용과 7월 5일부터 토지거래허가구역 적용이 됨에 따라 단기적으로 상승세가 둔화될 가능성은 있어 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.긍정적인 부분은 아무래도 주요사업의 지방이전에 따른 지역활성화와 지방경제 회복이 될수 있고 단점은 해당 지역내 인프라 확충문제와 다른 지역과의 형평성 문제가 가장 이슈가 될수 있습니다. 일단 현재 호남 반도체 대규모 투자사업도 현 경상권 중심의 야당이 위 형성평, 인프라문제를 이유로 호남유치를 반대하고 있기 때문입니다. 한 지역에 대규모 산업단지가 생기는 것은 지역경제 활성화 기대뿐아니라 부동산시장에도 큰 영향을 주는 것이기에 매우 긍정적이지만, 늘 호남과 영남으로 구분되는 정치이념과 지역간 갈등이 심한 우리나라 특성상 정부정책운영이 쉽지 않은 부분으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 급매물도 여러 이유가 있을 수 있기에 하나를 특정해서 알수는 없습니다, 보통 급매라고 하면 임대인사정에 따라 빠른 매도를 위해 시세보다 저렴하게 나온 경우를 말하는데 그 이유는 사실 임대인이 말을 하지 않으면 추측만가능하지 정확하게는 알수 없는 부분입니다, 그렇다고 해도 급매물이 권리관계하자가 있거나 하는 경우는 아닙니다. 아무리 급매라도 일반매매와 비교하여 권리관계를 꺠끗히 하여 넘겨주어야 하기에 하자가 있다고 볼수 없고, 내부적인 시설하자 역시도 급매든 일반매매든 법에 정해진 하자담보책임은 부여되고, 미고시에 따른 계약해지 위험성이 있기에 문제가 있다라고 보실수는 없습니다.가장 흔하게 급매가 나오는 이유는 매도자의 주택갈아타기나 타 지역이동에 따라 빠른 처분이 필요한 경우가 대부분이고, 규제가 심해지는 상황에서는 세금부담을 회피하기위해 빠른 매매 목적인 경우가 더 많습니다. 즉, 내부적, 권리적 하자보다는 현 부동산시장상황과 임대인 개인의 사정에 따른 부분이 주원인이 됩니다 . 즉 급매라고해서 일반매물에 비해 더 위험하거나 문제가 있다고 볼수 없고, 매매가 역시도 시세보다 현저히 낮거나 하지 않습니다. 보통 급매라고 말하는 매물들은 매물시세 기준으로 10%내외 정도 낮은 가격이기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 주택임대사업자의 혜택은 사업자를 기준으로 하며, 매물별로 혜택을 다르게 적용하는것은 아니라고 알고 있습니다. 이는 분양산축을 매입하시던 구축을 매입하시던 주택임대사업자로써 재고자산에 해당되는 주택이고 주택요건이 감면적용대상에 해당이 된다면 임대사업자의 혜택은 그대로 적용되는 것으로 알고 있습니다. 다만 의무임대기간중에 임대사업자 지위를 매도하는 경우로써 "포괄양도양수" 에 해당되는 경우는 지위를 그대로 승계받는 것이기에 절차상,세무상 별도 확인이 필요한것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.KB시세의 실거래가는 사실상 거래가 되고 부동산거래신고를 하게 되면 해당 데이터를 그대로 반영하여 데이트 되기에 규제지정여부에 따라 이전기록등이 지워지거나 하지는 않습니다. 말그대로 실거래가는 자체 업데이트의 기간차이만 있을뿐 그대로 올라간다고 보시면 됩니다. KB부동산의 경우 업데이트 주기를 정확하게는 알지 못하나, 인터네상 매주 금요일 업데이트가 된다는 말이 있고 , 실제 실거래신고와 사이트 업데이트간 시차는 30일이내로 보시면 될듯 보입니다. 다만 이는 계약기준이 아니라 당사자가 계약을 체결하고 부동산거래신고를 한 이후 시점을 기준으로보기 떄문에 6월20일자 거래가 업데이트 되었는지는 실제 사이트내 접속하여 매물을 찾아 실거래가를 확인해보셔야 합니다.