매매 올린집, 전세 갱신계약권 사용할 수 있나요?

Question

안녕하세요,

현재 신생아 특례 전세대출로 살고있는데, 전세계약 연장하려 했는데 집주인이 매매를 올려두었네요. 미리 갱신계약권 써두면 집이 팔리더라도 2년 더 살 수 있을까요.. ?

1. 최초계약일 2024/12/18

2. 계약만료일 2026/12/18

3. 현재 상황

- 집주인이 집을 내놓은 상황, 부동산에서 집을 보러 오겠다고 시간 언제되냐고 물어옴

- 전세 연장하고 싶으니 집주인과 상의하겠다고 함

- 집주인에게 전세연장하고 싶다고 하니 상의후 알려주겠다고 하셨는데, 집보러 오는 사람들 있으면 보여주면서 얘기해보자고 하심

4. 질문

1) 원래 집주인에게 만료 6-2개월 전에 갱신계약권을 쓰겠다고 해도 새 집주인이 6-2개월 안에 등기까지 완료하면, 제가 원래 집주인에게 쓴 갱신계약권을 새 집주인이 거부할 수 있나요?

아니면, 6-2개월 안에 제가 계갱권을 써두면 그사이 집주인이 바뀌더라도 2년은 보장되는건가요?

2) 집 보러온다고 하면 안보여줘도 되나요..? 그러다가 집주인이 그냥 자기가 들어와살겠다고 하면 어쩌죠..

3) 2년더 살 수 있는 현실적으로 좋은 방법이 있다면 조언부탁드립니다!

4) 계약갱신시 보증금을 올리면 은행대출계약 다시 해야하나요? 소득심사 같은게 다시 들어가나해서요(보증금 동결일 경우도 알려주세요)

감사합니다!!!

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 계약갱신청구권의 경우 2년 더 거주가 가능하고 5% 상한에서 협의로의 갱신이 될 수 있습니다.다만 임대인이나 임대인가족이 실거주를 한다고 하면 어쩔 수 없이 퇴거를 하셔야 합니다.또한 새로운 임대인이 임대차계약완료 2개월 전에 소유권이전등기가 완료가 되어 실거주를 원할 경우 또한 퇴거를 하셔야 합니다. 또한 임대차계약 갱신 시 임대료가 인상이 되면 임대차계약서 작성을 해서 은행에 제출을 해서 승인을 받으셔야 합니다. 감사합니다.

곽대영 · Answer

1. 새로운 집주인이 만기 2개월전까지 등기를 완료하면 새로운 집주인이 됩니다.

만기 2개월 전은 아직 계약 협의 기간내에 있어 새로운 집주인이 실거주 사유로 갱신청구를 거절하면 갱신청구권을 사용할 수 없습니다.

2. 안보여주고 싶으면 안보여주셔도 됩니다. 강제 할 수 있는 부분은 아닙니다.

3. 임차인이 할 수 있는 최선의 방법은 집을 안보여주는게 그마나 현실적입니다.

4. 공시가격등이 변경될 수 있어 심사는 다시 합니다.

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 집주인에게 계약갱신청구권을 사용할 수는 있으나 새로운 집주인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 이를 거절할 수 있으며, 이런 경우에는 퇴거를 하셔야 합니다. 임차인은 임대목적물에 대한 사용권리가 있으므로 집보러오는 것을 거절할 수 있습니다. 하지만 현재 집주인도 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이 임차인의 직접거주를 사유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 이때 임대인이 직접거주를 목적하여 갱신거절 했다가 제3자에게 임대한 경우에는 갱신거절 당시 월차임(보증금의 환산 월차임 포함) 3개월분, 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 – 갱신거절 당시 환산월차임의 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 손해 배상해야 합니다. 계약갱신시 보증금의 변화가 없다면 갱신처리 될 수 있으나, 보증금이 인상되면 상품이나 은행에 따라서 재심사를 하게되므로 소득심사등을 다시 하게될 가능성이 높습니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. 계약갱신청구권을 이전 임대인한테 행사하면 포괄승계 원칙에 따라 새임대인은 이전 임대인의 권리와 의무를 포괄하여 승계합니다. 따라서 계약갱신청구권을 행사하면 2년 더 거주 가능합니다.2. 안 보여줘도 됩니다. 하지만 도의적으로 보여주는 것을 추천드립니다.3. 계약갱신청구권을 지금 임대인에게 행사하고 재계약을 하시면 되겠습니다.4. 네 다시 해야합니다.감사합니다.

고경훈 · Answer

1) 원래 집주인에게 만료 6-2개월 전에 갱신계약권을 쓰겠다고 해도 새 집주인이 6-2개월 안에 등기까지 완료하면, 제가 원래 집주인에게 쓴 갱신계약권을 새 집주인이 거부할 수 있나요?

===> 네 가능합니다.

아니면, 6-2개월 안에 제가 계갱권을 써두면 그사이 집주인이 바뀌더라도 2년은 보장되는건가요?

==> 집주인 즉 매수인이 입주가 우선입니다.

2) 집 보러온다고 하면 안보여줘도 되나요..? 그러다가 집주인이 그냥 자기가 들어와살겠다고 하면 어쩌죠..

==> 가능합니다. 의무사항이 되지 않습니다.

3) 2년더 살 수 있는 현실적으로 좋은 방법이 있다면 조언부탁드립니다!

==> 임대인을 설득하는 방법 밖에 없습니다.

4) 계약갱신시 보증금을 올리면 은행대출계약 다시 해야하나요? 소득심사 같은게 다시 들어가나해서요(보증금 동결일 경우도 알려주세요)

==> 권리변동 및 가격 변동사항을 고려하여 연장여부를 판단하게 되는 것이 일반적입니다.

최현지 · Answer

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.계약갱신요구권을 행사해도 새 집주인이 실제 거주를 사유로 갱신을 거절할 수 있으며 매매 계약 시 계약 승계 여부를 미리 확인해야 합니다. 집을 보여줄 법적 의무는 없으나 보증금 반환 등 원만한 관계 유지를 위해 협조하되 사생활 침해 수준이라면 거절할 수 있습니다. 가장 안전한 방법은 집주인과 협의해서 매수 예정자가 전세 계약을 승계하는 조건으로 매매 계약을 체결하게 하는 것이며 보증금 동결 시 대출 재심사가 불필요할 수 있으니 증액시에는 소득과 신용심사가 다시 진행되므로 반드시 은행에 문의하셔야 합니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1) 원래 집주인에게 만료 6-2개월 전에 갱신계약권을 쓰겠다고 해도 새 집주인이 6-2개월 안에 등기까지 완료하면, 제가 원래 집주인에게 쓴 갱신계약권을 새 집주인이 거부할 수 있나요?

아니면, 6-2개월 안에 제가 계갱권을 써두면 그사이 집주인이 바뀌더라도 2년은 보장되는건가요?

-> 만기 6~2개월전 기준중에 임대인이 바뀌고 등기가 완료된 상태에서 새로운 임대인이 실거주를 한다고 한다면 갱신청구권 거부가 가능합니다

2) 집 보러온다고 하면 안보여줘도 되나요..? 그러다가 집주인이 그냥 자기가 들어와살겠다고 하면 어쩌죠..

-> 집을 보여주는 부분은 임차인의 선택사항이기에 보여주지 않아도 됩니다.

그리고 매매를 하려다 갑자기 실거주를 이유로 거부를 한다면 원칙상은 퇴거를 하셔야 합니다, 다만 퇴거후에 실거주2년을 하지 않고 매도하거나 재임대한 경우에는 임차인에 대한 손해배상책임을 져야하기에 쉽게 선택할수 있는 부분으로는 보이지 않습니다.

3) 2년더 살 수 있는 현실적으로 좋은 방법이 있다면 조언부탁드립니다!

-> 방법이 일단 없습니다. 임차인으로써는 만기 6~2개월 기간내 갱신청구권을 사용의사를 밝히는게 최선이고, 해당기간내 매매가 되지 않기를 바랄수 밖에 없습니다.

4) 계약갱신시 보증금을 올리면 은행대출계약 다시 해야하나요? 소득심사 같은게 다시 들어가나해서요(보증금 동결일 경우도 알려주세요)

-> 동일조건 연장이나, 증액연장이 되었더라도 자납으로 처리한 경우라면 연장계약서를 가지고 연장신청만 하시면 되는데, 보통은 연장시 심사는 모두 하게 됩니다. 다만 상품에 따라 차이는 있지만 소득심사는 하지 않거나 하더라도 초과되었다고 해서 연장이 거부되지는 않습니다. 단, 금리가 조금 더 오를수는 있습니다,