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전세 계약 시 보험을 위한 근저당 설정, 안전할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 1. 부동산의 설명처럼 이러한 방식으로 제 보증금을 확실하게 지킬 수 있는지 궁금합니다. -> 근저당설정은 임차권에 비해 강력한 권한이 생기는 부분이나, 결과적으로 100%안전성을 확보하지는 못합니다. 결국 근저당은 해당 주택경매등을 따라 순위배당을받는 것이기에 주택낙찰 금액등에 따라 보장되기 어려울수도 있습니 다. 2. 혹시 부동산에서 제시한 방식으로 계약하게된다면 이면 계약이되는 걸까요? -> 정확히는 이면계약에 해당이 된다고볼수있고, 해당 부분이 계약상 문제가 될 여지는 적으나, 최근 판례등에 따라서 보증보험에 맞추어 계약서를 작성하고 다른 방법으로써 보증금 차액을 지급하는 방식에 대해서는 보증보험의 지급 거절을 인정한 사례가 있기에 해당 부분은 유의를 하셔야 합니다. 3. 집주인 일정에 맞춰 계약일 약속을 잡았는데, 집주인이 계약날 오지 못한다고 하여 전자 계약으로 하자고 합니다. 부동산에서는 전자계약이 대출이자 감면 혜택도 있고 ‘더 안전하다‘라고 하는데 대면 거래보다 전자 계약이 안전한 이유는 뭘까요? -> 전자계약이라고해서 당사자를 안만나도 되는것은 아닙니다. 전자계약은 기존과 같은 종이계약서를 대신해서 전자계약을 하는 것일뿐 당사자간 만나서 계약자를 확인하는 과정은 필수적으로 거치셔야 합니다, 결국 전자계약이라는건 당사자간 만남없이 진행되는 온라인 계약이 아니라 단순하게 기존 종이계약서를 대신하는 하나의 종류일뿐입니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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4기 신도시 공약을 제외한 이유가 무엇일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.4기신도시에 대한 공약이 공약집에서 마지막에 제외된 이유는 계획이 없었다기 보다는 역대 정권에서도 공약으로 발표하였더라도 실제 공급으로 이어지기까지 긴 시간이 걸리면서 실제 주택가격을 안정화효과나 불안감을 잠재우기에는 한계가 있었다는 판단이 있었기 때문으로 알고 있습니다. 특히 문재인 정부시절 3기 신도시의 경우 2025년 첫입주가 목표였지만 현실은 착공지연등으로 인해 입주시기가 줄줄이 밀려나고 있습니다. 그래서 전문가들이나 국민들 입장에서는 장기적인 신도시계획도 필요하지만 그보다 주택시장 안정화 효과가 빠르게 나타날수 있는 공급계획등이 필요하다는 입장이 강하여 정책공약집에서는 제외를 한듯 보입니다 .
경제 / 부동산
25.06.25
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부동산 매물 거래량이 매우 하락중이라는데 실제로 얼마나 하락하고 있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 상황만 보면 서울의 경우 금리인하와 민주당 집권에 따른 부동산 상승기대감으로 가격상승이 나타나고 있고 지방의 경우는 지방소멸화문제등으로 인해 가격회복이 되지 않는 상황입니다. 2025년 5월 기준으로 전국주택가격 동향조사 결과 매매가격 지수는 전국적으로 -0.02%, 수도권은 0.1%, 서울은 0.38% 상승하였고, 지방은 -0.12%하락하였습니다. 그리고 25일 한은이 발표한 금융안정보고서에 따르면 2023년1월부터 2025년 4월까지 서울 매매가격은 16.1%상승한 반면, 비수도권은 1.7% 하락했고 같은 기간 수도권 전체상승률은 9.6%입니다. 자료에서도 나타나듯 향후 서울지역의 주택가격상 상승세가 강해질고 반면 양극화는 심화될거라는 의견들이 많아 정부에서도 예의주시를 하는 것으로 알고는 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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광주·전남 아파트는 미분양이 속출하고 있다는데요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말한 광주,전남뿐 아니라 대부분의 지방도시지역의 부동산 가격은 침체되어 있고 그에 따라 미분양등의 문제가 심화되고 있습니다. 이는 지방내 지역경제 침체와 인구유출 및 감소가 현실화되면서 발생하는 것이고 현 이재명정부도 이러한 주택양극화를 줄이기 위한 지역활성화정책으로써 산업도시 육성과 대규모 기반시설 신축등의 공약을 발표하고 진행중에 있습니다. 장기적으로 이러한 노력들이 근본적인 지역소멸화 문제를 예방해야만 지방부동산의 회복도 기대할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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대구 수성구 신축아파트매입후 매매 기간
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.규제지역이 아닌 지역에서 양도소득세 기준 1주택자라면 2년보유만 하고 매도할시 양도소득세는 비과세되는게 일반적입니다. 문제는 질문의 경우처럼 신축아파트의 경우는 각아파트에 따라서 전매제한이나 실거주요건이 별도 존재할수 있어 지역규제여부 뿐아니라 해당 아파트분양건별 제한사항을 확인하셔야 합니다. 보통 전매제한이나 실거주의무가 있는 경우 기간내 임의매매를 할 경우 분양이 취소되거나, 매매계약이 취소되고 소유권이 LH에게 강제 매수청구를 당할수 있고, 의무위반에따른 벌금이나 심하게는 형사처벌을 받을수 있습니다. 만약 아무런 규제가 없는 아파트 분양일 경우 언제 매도를 하더라도 제한은 없으나, 양도차익이 있는 경우 비과세를 위해서는 2년간 보유후 매도를 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.24
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안녕하세요 로또복권당첨시 복권가게가 받는금액은 몇프로 인가요? 정액으로받으면얼마인가요? 계산방법을 알려주세요 복권사업자가 받는금액에한도는없는지도궁금합니다 다른복권?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자세히는 알수 없으나, 일반적으로 나와있는 내용으로 설명드리면 복권 판매점은 판매된 복권에 따라 판매수수료를 받아 운영되는 구조입니다. 예를 들어 본인 매장에서 로또복권 5000원짜리 100장이 판매되었다면 총 판매금액 500,000원이되고 여기에 수수료 5%가 적용되어 2만5천원이 판매점의 수익이 됩니다. 현재 나와있는 판매수수료율의 경우 로또가 5%, 연금복권 5%, 스피또 7%, 전자복권 5%로 입니다. 그런데 로또의 경우 명당이라 불리우는 당첨잘 되는집이 존재하고 지나다니다 보면 알겠으나 엄청난사람들이 몰려 구매를 하기 때문에 해당 매장들의 수익금은 커지게 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.24
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샤워실 과화장실 있는방과 없는방 어떤 방이 더 좋은까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연히 화장실과 샤워실을 단독 사용할수 있기 떄문에 설치된 방이 생활하기에는 편리할수 있습니다, 그 편리함의 댓가로써 5만원더 비싼 월세를 납입하는것이고, 본인이 원할때 씻고 마음편하게 화장실 이용을 원하신다면 해당 설치된 방을 선택하시면 되는 부분입니다. 실제 거주를 하시면 아시겠으나, 있는 것과 없는 것의 차이는 생활편의와 만족도에 큰 차이가 있을수 있다는점은 참고하셔야 할듯 보입니다,
경제 / 부동산
25.06.24
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청년버팀목 전세대출 부동산에 물어봐야 하는게 어떤게 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 청년버팀목 전세대출 가능여부를 정확히 하기위해서는 은행을 통해 해당 목적물 기준 가능여부를 확인하셔야 합니다 보통은 부동산을 통해 문의하나 이는 정확한 정보가 아닐수 있기 때문입니다. 우선적으로 본인이 버팀목대출 신청요건에 해당이 되는지를 체크한뒤에 해당이 되는 경우 계약하고자 하는 목적물이 대출가능 주택인지를 확인하는 과정을 거치셔야 합니다. 그리고 정확한 사항이 아닌 만큼 계약시 주택사유에 따른 버팀목전세대출 반려시 계약해지 및 계약금반환등의 특약을 기재해줄것으로 요청하시는게 안전합니다
경제 / 부동산
25.06.24
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전세 대출 근저당 없는 집 살다가 근저당 생길수도 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 등기부등본은 제3자가 모두 열람이 가능하기 때문에 주기적으로 등기부를 확인해보신다면 몰래 근저당을 설정되었더라도 확인이 가능할수 있습니다. 다만, 통상적으로 은행이 후순위 대출을 잘 해주지 않고 2.3금융권을 통해 대출을 받더라도 금융기관에서 선순위 임차인에게 동의를 구하기 때문에 임대인이 대출을 받을 경우 선순위 임차인이 대부분은 알게 되는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
25.06.24
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단독주택 및 1종근린생활시설 전기세
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공과금(전기세, 수도세, 난방비)가 근린생활시설처럼 비싸게 나오나요? -> 관리비의 경우 세부적인 건물상황과 세대수, 관리비 사용내역 및 사용량에 따라 차이는 있겠으나 , 일반적으로 주택 에 비해서는 높게 나오는 편입니다. 전입신고, 월세지원 가능하다고 했는데 정말 가능한가요?-> 근린생활시설이라도 실용도가 주거용이라면 전입신고는 가능합니다. 그리고 월세지원의 경우는 각 지자체별 지원기준에 따라 해당이 된다면 가능하고, 전입신고가 가능하고 일정요건에 해당이된다면 가능할것으로보입니다, 질문에서 해당 건물에 대해서 가능하다고 하였다면 실제 가능할 것으로 보입니다. 그 세액공제도 가능한가요? 연세로 들어가려는데 세액공제시 제가 받는 혜택이 있나요? -> 월세세액공제의 경우 주택, 오피스텔, 고시원으로 한정되어 있는 것으로 알고 있고 고시원의 경우 2종 근린생활시설에는 해당되나, 해당 목적물에 대해서는 위 기준에 포함되지 않아 어려울것으로 보이긴 합니다. 이또한 정확한 확인은 별도로 해보셔야 할듯 보입니다. 참고로 연세의 경우는 한번에 일정기간 월세 입주시 한번에 내고 월 납입은 하지 않기 때문에 매월 닙입근거가 필요한 세액공제에는 적용되지 않을까 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.06.24
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