답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사회적 비용을 시장가격에 반영한다는 것은 생산이나 소비 과정에서 당사자가 아닌 제3자에게 발생하는 비용까지 상품가격에 포함시키는 것을 의미하며, 이는 결국 제품가격의 상승으로 나타날 수 있습니다.특히 사회적 비용이 많이 발생하는 상품은 가격경쟁력이 떨어질 수 있기 때문에 기업 입장에서는 생산량을 줄이거나, 사회적 비용이 적은 생산방식이나 대체상품을 개발하는 방향으로 전환할 수 있습니다.소비자 입장에서는 상품가격이 상승하면 필수재가 아닌 상품에 대해서는 가격에 민감하게 반응하여 소비를 줄이거나, 상대적으로 가격이 낮거나 사회적 비용이 적은 대체상품으로 수요가 이동할 수 있습니다.물론 필수재의 경우에는 가격이 상승하더라도 소비를 크게 줄이기 어려울 수 있습니다. 다만 장기적으로는 기업이 사회적 비용을 줄이는 생산방식을 찾게 되고, 소비자도 그러한 상품을 선택하게 되면서 사회 전체에 부담을 주는 생산과 소비를 줄이는 효과가 나타날 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 고령화가 진행되면 생산가능인구가 감소하고, 새로운 주택을 구입하거나 지역 간 이동을 하는 수요도 줄어들 가능성이 있습니다. 특히 은퇴 이후 소득이 감소하면 대출을 이용한 주택구매 여력도 낮아질 수 있고, 기존에 보유한 주택을 처분하려는 수요가 늘어날 경우 장기적으로 주택가격에는 하락 압력으로 작용할 수 있습니다, 다만 전국 부동산이 함께 상승하거나 하락하기보다는 지역별 양극화가 더욱 커질 가능성이 있다고 보는 것이 적절합니다. 인구가 지속적으로 감소하고 주택수요가 부족한 지역은 가격 하락이나 빈집 증가 가능성이 커질 수 있는 반면, 일자리·교통·교육 등으로 지속적인 수요가 유입되는 지역은 고령화가 진행되더라도 이로 인한 수요유지가 가능하기에 주택가격이 반드시 하락한다고 단정하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 확정적으로 말씀드리기 어렵습니다. 재건축사업은 건축연수가 오래되었다고 해서 일정 시점에 무조건 진행되는 것이 아니라, 사업 추진을 위한 주민동의 등 여러 절차가 필요합니다. 또한 실제로 주민들의 동의를 얻기 위해서는 해당 단지의 입지뿐만 아니라 현재 용적률, 대지지분, 예상 조합원 분담금 등 사업성이 어느 정도 확보되어야 재건축 추진 가능성도 높아질 수 있습니다.따라서 질문자님께서 해당 단지의 위치가 좋다고 판단하시는 것만으로는 재건축이 실제로 추진될지, 또는 언제쯤 진행될지를 판단하기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 조건은 한달분 월세 320만원이 보증금 월 320만원 월세로 보입니다. 이런 경우 중개보수 산정을 위한 거래금액은 3억 2320만원(320만+(320만X100))이 되고 여기에 상한요율 0.9%을 곱하면 290만 9천원이 되고 여기에 중개사무소가 일반과세자인 경우 중개보수에 대한 부가가치세 10%가 더해질수 있습니다. 다만 간이과세 중개사무소 경우 부가세 처리방식은 달라질수 있습니다. 그리고 질문에서 말씀하신 320만원이 보증금이 아닌 다른 의미라면 계산은 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 표시에 관한 사항(소재, 지번, 지목, 면적, 용도등)은 건축물 대장을 기준으로 하며, 부동산 권리에 대한 사항(소유권, 소유권 외 권리사항)은 등기부를 기준으로 하게 됩니다. 따라서 건축물대장상 면적과 등기부상 면적이 다르다면 건물의 실제 공적 현황과 면적은 우선 건축물대장을 기준으로 확인하는 것이 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권 행사 가능 여부 이전에 계약갱신청구권을 사용한 적이 없다면 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신청구권을 행사한다는 의사를 명확하게 통보할 수 있습니다. 임대인은 실거주 등 법에서 정한 정당한 사유가 없다면 이를 거절하기 어렵습니다.집주인이 임의로 새 세입자와 계약한 경우임대인이 새 임차인과 먼저 계약했다는 이유만으로 기존 임차인의 계약갱신청구권이 당연히 사라진다고 보기는 어렵습니다. 주택임대차보호법상 제3자와 새로운 임대차계약을 체결했다는 사유 자체가 계약갱신 거절사유로 규정되어 있는 것은 아닙니다. 따라서 기존 임차인의 명확한 퇴거 확정이나 계약 종료 합의 없이 임대인이 임의로 새로운 임차인과 계약을 체결했다고 해서 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 못하는 것은 아닙니다.다만 기존 임차인이 계약 종료에 명확하게 합의한 것으로 볼 수 있는 사정 등이 있다면 분쟁이 발생할 여지는 있으므로, 현재 갱신을 원한다면 계약갱신청구권 행사 의사를 문자 등으로 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다. 계약갱신요구권은 법에서 정한 사유가 있는 경우에만 임대인이 거절할 수 있습니다.갱신 후 중도 해지 및 보증금 반환 계약갱신청구권을 사용한 연장의 경우 중도해지시 상대방의 동의는 필요하지 않고 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약은 종료되게 됩니다. 즉 임차인이 해지통보를 한 3개월후에 퇴거가 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가압류가 설정되어 있다고 해서 해당 부동산의 소유권 이전 자체가 불가능한 것은 아닙니다. 실제로 가압류가 집행된 부동산도 소유권이 이전될 수 있으며, 가압류의 효력은 원칙적으로 그대로 남게 됩니다. 다만 일반적인 매매라면 매수인은 가압류가 말소된 상태에서 소유권을 이전받기를 원하기 때문에, 통상적으로 잔금 지급과 동시에 가압류를 말소하는 조건으로 거래하게 됩니다. 따라서 가압류와 관련된 채무액이 해당 부동산의 시세보다 지나치게 크다면 현실적으로 정상적인 매매가 이루어지기는 쉽지 않을 수 있습니다.반면 상속은 매매와 같이 당사자 간 계약을 통해 이루어지는 것이 아니라 피상속인의 사망으로 상속이 개시되고, 상속인은 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하게 됩니다. 따라서 상속포기나 한정승인 등의 절차를 거치지 않는다면 부동산뿐 아니라 피상속인의 채무도 함께 승계될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대단지 아파트에서 로얄동은 딱 어느 동이라고 정해진 기준이 있는 것은 아닙니다. 보통 조망이나 일조가 좋고, 지하철역이나 단지 출입구·상가 등으로의 이동동선이 편리한 동이 로얄동으로 선호되는 경우가 많습니다.반대로 대로변 소음이 크거나 다른 동에 의해 조망이나 일조가 가려지는 경우에는 상대적으로 선호도가 낮아질 수 있습니다. 따라서 어떤 동이 로얄동인지는 해당 단지의 입지와 동 배치에 따라 달라집니다.가장 간단하게 확인하는 방법은 동일 평형과 비슷한 층수를 기준으로 동별 실거래가나 매물가격을 비교해 보는 것입니다. 지속적으로 다른 동보다 높은 가격이 형성되어 있다면 해당 단지에서 선호도가 높은 로얄동일 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한 사람이 반드시 하나의 전세계약만 체결해야 하는 것은 아닙니다. 질문자님 명의로 기존 A주택의 전세계약이 있더라도, 현재 해당 계약과 관련한 전세자금대출을 이용하고 있지 않다면 신규로 이사하려는 주택에 전세계약을 체결하고 전세자금대출을 신청하는 것 자체가 바로 제한되는 것은 아닐 것으로 보입니다.다만 전세자금대출은 이용하려는 상품이나 보증기관, 은행의 심사기준에 따라 기존 임대차계약이나 세대구성 등을 추가로 확인할 수 있으므로 실제 계약 전에는 해당 은행에 대출 가능 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.따라서 단순히 신규 전세대출을 받기 위해 A주택의 계약자를 반드시 어머님 명의로 변경해야 하는 것은 아닐 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.교환거래는 말 그대로 서로가 소유하고 있는 부동산을 맞바꾸는 거래입니다. 서로 교환하려는 부동산의 가치가 동일하지 않다면 일반적으로 가치가 낮은 부동산을 제공하는 쪽에서 그 차액을 현금 등으로 지급하는 방식으로 거래가 이루어집니다.다만 교환이라고 해서 세금이 발생하지 않는 것은 아닙니다. 세법에서는 부동산을 서로 교환하는 경우에도 각각 자신의 부동산을 양도하고 상대방의 부동산을 새롭게 취득한 것으로 보기 때문에 양도소득세와 취득세 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 단순히 매매 대신 교환방식을 선택한다고 해서 세금을 회피할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 교환을 통해 기존 부동산의 양도차익을 현시점에서 정산하고, 새롭게 취득하는 부동산에는 새로운 취득가액이 형성된다는 측면은 있습니다. 이후 해당 부동산을 매도할 때에는 이 취득가액을 기준으로 다시 양도차익을 계산하게 됩니다.따라서 교환거래는 단순한 절세수단이라기보다는 매물을 직접 매도한 뒤 다시 매수하는 과정을 줄이고, 원하는 부동산으로 자산을 재편하면서 실제로 필요한 현금 부담을 줄일 수 있는 거래방식으로 볼 수 있습니다.