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부동산 매도, 시장이 하락세로 전환되는 초기 신호를 매도인이 어떻게 미리 감지할 수 있나요?
부동산 시장이 본격적으로 하락하기 전에 나타나는 여러 선행 지표들이 있다고 들었는데, 일반 매도인이 참고할 수 있는 대표적인 신호들이 무엇인지, 이를 어떻게 확인할 수 있는지 궁금합니다
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산이 하락하는 경우 확인할 수 있는 선행지표로는 서울의 인기지역에서의 아파트 가격 하락이나 매수 심리지수의 변화 그리고 금리 상승 등을 들 수 있습니다. 상급지인 서울의 인기지역에서 아파트 가격이 하락하게되면 상승 동력이 약화되고 점차 하급지에도 영향이 갈 수 있으며, 매수 심리지수가 100 미만으로 떨어지게되면 매도자가 더 많은 시장이 되므로 역시 하락의 가능성이 높아지게 됩니다. 여기에 금리가 상승하게되면 이자 부담으로 구매력이 약화되는 상황이 벌어지게 됩니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
인터넷에 굥표되는 통계보다 현장의 공인중개사들이 체감하는 급매물 문의 전화 빈도나 매수 대기자 명부의 실종이 훨씬 빠릅니다 . 호가를 낮춘 문의조차 끊기기 시작하는 시점이 진짜 초기 신호입니다. 또한 시중은행의 주택담보대출 연체율이 미세하게 고개를 들거나 일반 매매 시장에 내놓기 전 급히 현금을 확보하려는 다주택자들의 물건이 직거래나 급매 형태로 수면 아래에서 먼저 움직입니다. 하락세는 항상 입지가 좋은 핵심지보다는 외곽지역, 빌라와 오피스텔등 비아파트 시장에서 먼저 시작됩니다. 외곽의 거래가 완전히 얼어붙고 가격 조정이 일어난 뒤에야 핵심 아파트 단지로 하락 온기가 전파됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
부동산 하락은 보통 가격 자체보다 거래·매물·매수심리가 먼저 식는 순서로 나타납니다. 그래서 매도인이라면 “우리 집 시세가 아직 안 떨어졌으니 괜찮다”보다, 실제로 집을 사려는 사람이 줄어드는지를 먼저 보는 게 중요합니다. 특히 아파트 시장에서는 아래 신호가 2~3개 동시에 나타나는지가 핵심입니다.
거래량이 먼저 줄어드는지를 보세요. 가격이 높은 수준을 유지하고 있어도 같은 단지와 인근 단지의 거래 건수가 2~3개월 연속 줄면 매수세가 약해지고 있다는 신호가 될 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지별 실제 계약가격과 거래 건수를 확인할 수 있습니다. 다만 주택 거래는 계약 후 30일 이내 신고할 수 있어 최근 한 달 거래량은 아직 덜 집계됐을 수 있다는 점은 감안해야 합니다.
매물이 쌓이고 호가가 내려가는 현상은 일반인이 가장 빨리 체감할 수 있는 신호입니다. 예를 들어 평소 매매 매물이 20건 정도였던 단지가 30건, 40건으로 늘어나는데 거래는 거의 없다면 주의해서 볼 만합니다. 특히 처음에는 10억원 매물이 대부분이었다가 9억8천, 9억5천처럼 가격을 낮춘 매물이 하나둘 늘어나고, 중개업소에서 “조금 더 조정 가능하다”는 이야기가 자주 나오기 시작하면 매도자보다 매수자 쪽으로 협상력이 이동하고 있을 가능성이 있습니다. 네이버부동산에서 현재 매물을 비교하고, 아실처럼 매물 증감 정보를 제공하는 서비스를 보조적으로 활용할 수 있습니다.
이런 점을 시장판단시에 참고하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 시장의 경우 부동산 시세는 수요와 공급에 의해서 시세가 결정이 되게 됩니다.
현재 우리나라 부동산의 경우 서울과 수도권 및 지방의 양극화 또한 지역 내 상급지와 그렇치 못한 곳의 양극화 시장이라 사료됩니다. 따라 시세가 갑자기 급변을 하는 영향은 정부의 부동산 세제개편안이나 규제등에 좀 더 민감하게 움직이고 금리에 대해서는 서서히 움직이는 영향이 있을 수 있으므로 보다 민감하게 포착을 하기 위해서는 정부의 부동산 정책에 좀 더 귀를 기울이는 것이 맞지 않나 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
부동산 시장이 하락세로 전환되기 전에는 거래량 감소, 전세가율 하락, 매물 적체 같은 선행 지표들이 나타나며 일반 매도인도 공시 자료와 단지별 동향을 보면 미리 감지 할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산 시장이 하락세로 전환될 때는 보통 실제 매수수요가 먼저 감소하고, 그에 따라 거래량이 줄어드는 모습이 나타납니다. 거래량이 감소하는 상황에서 매도물량은 계속 늘어나게 되면 매수자가 선택할 수 있는 매물이 많아지면서 점차 매수자 우위시장으로 바뀔 수 있습니다. 이 과정에서 급매물이 증가하거나 기존 호가보다 낮은 가격에 거래가 체결되는 사례가 반복되면 하락 초기 신호로 볼 수 있습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
호가에 거래가 되지 않고 네이버 부동산등에 매물이 쌓이면서 거래 신고량이 급감할때가 초기 신호입니다. 신규 분양 단지에서 미달이 발생하거나 청약 경쟁률이 급격하게 낮아지고 준공후 미분양이 늘어나는지 확인해야 합니다. 또한 법원 경매에서 유찰 횟수가 증가하고 낙찰가율이 떨어지는 것은 시장 유동성 위축을 보여주는 대표적인 선행 지표입니다.