답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지를 하는 이유는 임대인이 보증금 반환의 가능성이 낮기에 현시점에서 계약을 종료하고 임차권 등기 및 보증보험청구를 통해 보증금 손실을 막기위해 진행하는 것으로 보입니다. 해당 부분은 임대인이 최종적으로 보증금 반환이 가능토록 취하는 조치로 이러한 조치가 된 이후에 보증회사가 지급한 보증금에 대한 구상권청구가 들어올것이기에 사실상 현 매물이 경매등으로 진행될 가능성이 높습니다. 일단은 거주의사를 충분히 이해하나 보증금 보호를 위해 중도해지를 하신뒤에 보증보험을 통해 진행하시는게 좋을듯 보이고, 주변 매물이 나올경우 해당 주택으로 이사를 하시는게 유리할것으로 보이긴 합니다. 일단 보증금을 지키는게 가장 중요할수 있기 때문입니다. 매물의 경우도 실제 찾다보시면 좋은 주택이 나올 가능성도 배제할수는 없기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현상태는 25년 8월 30일에 연장된 계약은 묵시적갱신이 아닌 법적최소기간에 따른 연장으로 보셔야 합니다. 즉, 중도해지시에는 묵시적갱신에서의 중도해지가 적용되지 않기 때문에 임대인의 동의가 필수 있고, 임대인이 요구하는 해지요건에 따라 충족이 되어야 해지가 가능합니다. 질문에서 임대인이 이에 동의하였고 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 요구하였다면 중개보수는 원칙적으로 다음 임대차계약으로 발생되는 임대인의 부담분을 지급하시면 됩니다. 만약 조건이 변경되어 중개보수가 현계약조건보다 더 나온다고 해도 부담하셔야 할수 있으며, 임대차가 아닌 매매를 진행할 경우로써 매매에 따른 중개보수가 발생하게 된다면 이때는 현임대차조건으로써 산출되는 중개보수분 정도만 지급을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 과정으로 크게 문제될 여지는 없습니다. 다만 오늘 체결하는 가계약이라도 실제 내용상 계약금의 일부로써 계약의 효과를 가질것으로 보이기에 이후에 변심에 따른 일방적인 해지시 계약금에 대한 손실가능성이 있기에 이점만 주의하시면 됩니다. 만약 가계약과 계약서작성간 기간차이가 있어 해지의 가능성이 있다면 특약등에 일정한 사유에 따른 해지시 계약금반환특약을 넣어두시는게 좋을듯 보이긴합니다. 단 협의가 되지 않으면 특약 기재는 어려울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님은 질문자님을 중개한 중개사에게만 중개보수를 지급하시면 됩니다. 질문의 내용상 질문자님을 중개한 부동산은 A부동산, 임대인을 중개(대리)하는 부동산은 B로 보입니다. 이럴 경우 두명의 중개사와 계약당사자간 계약을 체결하는 공동중개로 보이고, 이에 따라 질문자님은 A부동산에만 중개수수료를 지급하시면 됩니다. B부동산에 대해서는 임대인이 알아서 지급할것이기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대리인 계약시 인감증명서와 위임장은 반드시 확인하여야 합니다. 부부관계라도 가족관계증명서로써 대리인간의 신분확인은 가능하겠으나, 위임장과 인감증명서 원본확인은 계약이후 문제발생시 중요한 근거자료가 되기 때문입니다. 보통 중개사를 통해 위임장과 인감증명서 확인을 요청하시고, 해당 서류의 복사본은 계약서와 함께 보관하고 원본은 대리인이 가져가도록 하시면 됩니다. 그리고 대리계약을 하더라도 확정일자부여등은 게약서만 있으시면 되고 위임장이나 인감증명 첨부는 하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 구매한다고해서 지금의 전세계약을 반드시 해제할 이유는 없습니다. 그러므로 질문처럼 본인만 구매주택에 실거주를 하신다고하고 현 전세주택에 부모님이 남아계서도 문제되지 않습니다. 보통 전세대출이 있는 상태에서 주택구입시 주담대를 받는 다면 대출한도산정시 해당 대출이 영향을 줄수 있기에 상환조건부 대출을 해야하고 그에 따라 일정기간내 전세계약을 종료하여야 합니다. 또한 주담대시 6개월내 전입의무(수도권)이 있고 현재 토지거래허가구역 지정내라면 허가후 4개월내 실거주를 해야하므로 과정상 기존 전세계약을 종료해야 하는 상황으로 이어질수는 있습니다. 질문처럼 전세대출이 없고 구매후 실거주가 바로가능한 상황이라면특별히 자금조달의 목적으로가 아닌 이상 현 전세계약을 해지를 하여야 하는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.형제간은 동일 세대를 구성해도 주택수 합산은 되지 않기 떄문에 세금관련해서는 별다른 영향은 없을것으로 보입니다. 다만 주택수산정에 영향을 받지 않더라도 청약등을 진행할때 무주택세대주(새대주 및 세대원 무주택)로써 인정이 안될 가능성이 있기에 이러한 부분에서는 일부 제한이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.20일부터 실질적은 토지거래허가구역까지 적용되면서 이에 해당되는 지역에서는 더이상 실수요를 제외한 투자수요 문의는 줄어들었다고 볼수 있습니다. 특히나 규제발표 시점부터 5일간은 그나마 지정기간이 아니였기에 계약을 서두르는 사람들로 인해 일시적 가격상승이 나타난 부분도 있으나, 현시점에서는 투자수요는 사실상 없어진것으로볼수 있고 실수요라도 현 대출규제로 인해 이전보다 문의가 크게 줄어든 상황입니다. 결국 단기간은 이러한 상홍이 계속적으로 이어질 가능성이 높고, 그에 따라 주택거래량도 크게 감소될것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 지방들마다 다르지 않을까 생각됩니다. 서울 부동산 가격이 오른다고 지방부동산 가격도 자연스럽게 오르지는 않기 떄문입니다. 특히나 최근처럼 수요집중에 따른 양극화가 심화되는 상황에서는 수도권 일부지역에 주택가격이 상승함에도 지방 부동산가격은 꾸준히 하락 또는 보합을 유지하고 있었기에 서울 주택가격이 상승한다고해서 지방주택가격 동시 상상될거라는 기대는 하기 어렵습니다. 상대적으로 비교해도 서울주택이 오른다고 지방주택가격이 떨어지는 것은 아니겠으나, 그만큼 지역에 따른 주택가격의 차이는 커지고 지역간 양극화는 심해진다고는 해석될수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대부분은 질문과 같이 계약서상 특약으로 잔금시 기존 선순위 근저당말소특약을 넣고 계약하는 경우가 많습니다, 보통 주택을 구매할때 주택담보대출을 이용하기 떄문에 전세계약사점에 선순위 근저당이 있는 경우가 많습니다 다만 계약상 잔금을 받아서 이를 말소하는 특약을 넣고 실제 잔금일에 잔금지급후 근저당말소등기접수증이나 상환영수증읕 통해 확인을 하기 때문에 계약상 권리문제는 발생하지 않습니다. 일반적으로 잔금지급후 상환여부는 중개사가 확인을 해주는 경우가 많아 위 경우처럼 단순히 선순위 근저당이 있는 경우 말소특약을 넣고 진행하시면 크게 문제되지 않을것으로 보입니다.