답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.금지사항의 내용은 소유권에 제한을 주는 제한물권의 설정을 금지하고 있는 것이지 이미 설정된 물권에 대해서 말소를 하는 것은 해당되지 않을것으로 판단됩니다. 주택금융공사에서 이를 설정한 이유는 기존 권리에 대해서 침해가 생기는 경우를 막기위한 것이고, 효력없는 등기를 말소하는 것은 본인순위를 높이는 권리강화효과가 있기 떄문에 금지사항으로 보기 어려워 말소등기는 기존대로 진행하셔도 무방해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사법에 따르면 개업공인중개사의 경우 부동산 매매사업에 대해서는 겸업이 원칙적으로 금지되어 있습니다. 만약 본인 명의로 매매업을 영위하게 되면 자격정지 및 형사처벌 대상이 될수 있습니다. 1처럼 사업자 등록 자체가 금지행위에 해당하기 때문에 2번의 경우도 다르지 않습니다, 그리고 2의 행위는 사실상 직접거래를 피하기 위한 방법이지 겸업을 피할수 있는 방법은 아니라 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 현재상태는 전세계약기간 중으로 보입니다. 만기가 26년 8월이기 때문에 현시점에서 임차인이 시세하락에 따른 보증금 일부반환요청은 거부하셔도 됩니다. 만약 만기 6~2개월전 재계약 협의 기간이고 해당기간에 보증금 인하협의가되고 합의가 된다면 그때는 재계약에 따른 계약서를 작성하시면 됩니다. 즉, 현시점에서 보증금을 낮춰줄 이유가 없으며, 만기시점에 재계약 협의 과정에서 낮추게 된다면 그떄 재계약서를 작성하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.형법적인 부분까지는 전문가가 아니기에 처벌에 대한 적용가능여부는 알수 없으나, 민법상 임대차에서 월세를 미납등은 민사소송(계약해지 및 손해배상)을 통해 진행하실수 밖에 없어 보입니다. 일단 내용증명을 발송하여야 하는데 질문처럼 거주지가 부정확한 경우에는 사실상 공시송달방법등을 통해 진행하셔야 할듯 보이며, 자세한 법적대응에 대해서는 법률전문가인 변호사등을 통해 진행하셔야 할듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 해당 대주주 기준에 대한 조정은 기획재정부의 세제개편안에 포함된 내용입니다. 사실 이전 윤석렬정권시절에 10억이던 기준으로 50억으로 상향한 것이고 현재 정부에서 다시 원래대로 낮추려는 것입니다. 다만 이럴 경우 기존 큰손들이 연말에 세금회피를 목적으로 대량매도를 할것이고 이에 따라 주식시장의 하향등을 우려해 반대하는 목소리가 높은 편이고 이를 심의,의결하는 국회에서도 이에 대한 논의를 하고는 있지만 결론은 내지 못하는 것으로 알고 있습니다. 결국에는 표심을 고려하는 국회의원과 지지율에 민감한 정부가 국민들의 반발을 고려해 어떠한 결정을 하지는 좀더 지켜봐애 할듯 보입니다. 질문에서 중간입장을 정리해줄수 있는 위치라면 현 정권과 밃접한 민주당내 현역의원들이 아닐까 생각은 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세안고 매매의 경우 대부분 갭투자로 볼수 있고 이런경우 대부분 대출없이 전세세입자의 보증금과 매매가격간의 차이를 자기자금으로 부담하고 소유권을 가지고 오는 경우 대부분입니다. 보통 세안고 매매를 할때 후순위 대출을 이용하여야 하는데 1금융권내 해당 상품이 많지 않다는 점과 하위금융권 이용시 이자부담이 큰 점 그리고 대출신청조건이나 승인과정이 까다롭다는 단점이 있습니다. 안되는 것은 아니지만 선택권이 제한적이고 대출자체가 쉽지 않다라고 보시면 됩니다. 참고로 질문처럼 매매가 14억에 전세가격이 6억이면 대략 전세가율이 40%선인데 이러한 경우 실제 투자금액이 8억에 해당되기 때문에 세안고 매매하기에는 적당치 않은 매물로 보이며, 전세가율이 크게 낮은 것은 오래된 구축이거나 해당 전세세입자가 입주한 이후 시세가 크게 상승된 경우로써 실거주나 시세대로 입주하려는 세입자로 교체 등의 이유가 아니라면 적합한 투자대상은 아니라 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 자료가 없어 2024년 관련된 자료를 통해 설명드리면 TOP5는 5위 생수이고 4위 바나나맛 우유로 흔히 알고 있는 뚱바가 역대상위판매상품으로 자리잡고 있습니다, 3위는 주류판매로써 대표적으로 참이슬이 매출 비중이 높다고 나와있습니다. 2위는 즉석 커피로 해당 커피의 판매량은 해마다 크게 증가하고 있고, 하루 평균 판매량이 전국 카페수와 비교해서 3~4배정도라고 합니다. 1위는 의외로 컵얼음이라고 합니다. 컵얼음의 경우 관련한 커피판매량과 동시구매하는 음료등으로 인해 여름철 뿐 아니라 계절관계 없이 높은 판매률을 나타낸다고 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.물가지표가 오른 다는 것은 이미 다른 생필품 및 그밖에 상품의 가격이 올랐다는 의미입니다. 즉, 물건가격이 올랐기 때문에 물가지표가 상승하는 것이고, 물건값이 동결되면 사실상 물가 지표도 오르지 않는 것이라고 볼수 있습니다. 결국 물가지표가 올랐는데, 물건 가격이 동결이라는게 이론상 말이 되지 않으며, 물가가 올랐음에도 동결되는 개별적인 재화가 있을수는 있습니다. 특히 원자재상승에 따라 가격이 오르는 재화들중 정부가 관리하는 가스, 전기료등은 정부방침에 따라 동결이 가능할수 있습니다. 보통 이러한 공공재화의 가격이 오르면 물가는 더욱더 상승되기 때문에 임의대로 조정을 하는 것입니다. 그리고 물가상승은 여러요인에 따라 발생하게 되는데, 대표적으로 수입재화의 경우 환율이나 국제정세등 변동요인이 크고, 농수산물의 경우 환경변화에 따른 생산량 조절이 쉽지 않아 정부가 일괄 통제를 하기에는 한계가 있습니다. 그리고 원자재의 상승은 기업 입장에서는 원가 상승으로 이어지고 이를 판매가격 상승으로 충당하기에는 시장내 경쟁상황이나 국민들의 반발등이 있어 경우 쉽지 않은 경우가 많습니다, 결과적으로 기업이익은 줄어들게 되고 투자감소와 기존 노동자의 임금인상도 쉽지 않게 됩니다. 결론적으로 경제는 서로간 유기적으로 연결된 순환구조의 특성이 있고 이러한 특징으로 인해 인위적으로 하나를 조정할 경우 파급되는 영향들이 있기에 공적주체인 정부라도 인위적으로 이를 완벽히 조정하기에는 한계가 있을수 밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 주택을 보유함에도 주택수 산정에서 배제되는 경우가 있습니다만 각 세금별, 부분별 예외인정여부에는 차이가 있기때문에 각 항목별로 확인이 필요합니다. 기본적으로 특정 요건에 해당되는 주택의 경우 세금 선정시 주택수 포함이 되지 않는데, 전용면적 60제곱이하 수도권 6억원 (지방 3억원 이하)의 경우 주택수에서 배제가 가능합니다. 그외 저가주택으로써 공시지가 1억원 이하의 경우도 주택수에서 제외가 가능합니다. 그리고 지방 미분양주택으로써 2년내 준공된 소형주택 중 미분양 물량은 1주택자 특례 혜택이 유지됩니다. 이러한 주택수 제외가 되면 세금 (취득세, 양도소득세)등에서 중과세율을 피할수 있어 세부담이 완화될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 임차한 기간동안은 세입자가 주택을 보여줄 의무는 없습니다만, 질문에서 계약시 특약으로 해당 부분을 명시하였다면 이또한 계약상 의무라고 할수 있기에 일방적인 회피의 경우 계약의무위반으로도 볼수 있습니다. 이럴 경우 최종 협조를 하지 않는다면 의무조항위반에 따라 계약해지등을 통보할수 있는 요건이 된다 판단이 되며 해당 부분을 미리 세입자에게 통지하여 일수 있도록 하시고 이후 계약해지에 대한 내용증명등을 발송해서 협조를 유도하는게 좋을듯 보입니다. 그리고 해당 부분은 아들보다는 계약당사자에게 하시는게 이후 진항에 문제가 없을것으로 판단이 됩니다.