토허제에서 주택 구입 시 자금 출처 문제
결혼 준비를 위해 거주할 집 구매를 보고 있는 사람입니다.
여러 조건 상 혼인신고를 하지 않은 상태에서 제 이름으로 대출을 하고 상대방의 자금 + 상대방의 부모님 자금을 더해야 가격대가 맞을 것 같은데요. 토허제에서는 구입 시 허가가 필요하다길래 혹시 이런 게 문제가 될까 싶어서 미리 알아두려고 합니다.
아니면 또 토허제 상황에서 신경을 써야 할 다른게 있을까요? 부동산은 완전 처음이라 잘 몰라서 확인해봅니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
토허제라고 해서 예비배우자, 부모님 자금을 섞어 쓰는 것 자체가 금지되는 것은 아니지만 자금조달 계획서와 증빙을 철저하게 준비하시는 것이 중요합니다 혼인신고 전에는 서로 법적으로 남이기 때문에 차용 구조로 설계하고 추후 혼인 후 증여로 정리하는 방식을 많이 사용하고 있으니 참고하시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 토지거래허가구역(토허제)에서는 자금 출처가 매우 중요하고, 지금 말씀하신 구조는 사전에 정리하지 않으면 문제가 될 수 있습니다.
핵심만 정리해드리겠습니다.
1. 명의자 기준으로 자금 출처를 봅니다
토허제 주택은 허가 신청 시 매수인(등기 명의자)의 소득, 저축, 대출 등으로 자금 조달이 가능한지를 중점적으로 봅니다.
상대방 자금이나 부모님 자금이 들어가면, 그 돈의 성격을 명확히 설명해야 합니다.2. 상대방 자금 = 증여로 볼 가능성 큼
혼인신고 전이라면 법적으로 남입니다. 상대방 자금 -> 사실상 증여로 판단될 수 있고,증여세 문제 + 허가 과정에서 소명 요구가 나올 수 있습니다.3. 상대방 부모 자금은 더 엄격하게 봅니다
상대방 부모 → 매수인 기준으로는 제3자입니다. 차용증, 이자 지급, 상환 계획이 없으면 증여로 볼 가능성이 높고, 토허제에서는 이런 구조를 불편해하는 편입니다.4. 실거주 요건도 반드시 지켜야 합니다
토허제 주택은 보통 2년 이상 실거주 의무가 있고,전세·월세를 주는 구조는 허가가 안 나거나, 사후 문제가 될 수 있습니다.5. 실무에서 가장 안전한 방향
혼인신고 후 공동명의 또는 혼인 전이라면 자금 출처를 최대한 단순하게(본인 자금 + 본인 대출 위주) 부득이하면 차용 구조를 명확히 서류로 남기는 것이 현실적인 방법입니다.
처음이시면 혼란스러운 게 정상입니다.
토허제는 “사도 되는지”보다 “어떻게 돈을 마련했는지”를 더 봅니다.
계약 전에 관할 구청 허가 기준이나 공인중개사와 자금 구조를 꼭 한 번 점검해보시는 걸 권합니다.안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
주택구입시 자금출처
조사룰 실시하는데 중여금을 확인하기 위한 필수적 절차입니
따러서 자금부족뷴에 대해서는 대출 근거와 지인에게서 자금을 빌릴 때 차용증 등 근거자료를 제시하면 됩니다
명확히 하기 위하여 공증절차흘 받을 경우요를 첨부 어느정도 실증적 자료로 인정됩니다
따라서 토허가지역에서 아파매매 관련 관청을 방문하여 그 절차와 방법에 대한 상담을 진행한 후 매매 하시기기를 권장드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
토허제라도 실거주를 위한 목적의 주택구매는 허가에 문제가 없습니다, 그러므로 허가에 대한 걱정은 크지 않아도 될것으로 보이나, 문제는 혼인신고를 하지 않은 예비배우자의 자금과 그 부모님의 자금을 동원하는 경우 자금조달계획서 작성 및 입증등에서는 문제가 될 여지가 있습니다.해당 지역에서는 자금조달계획서 제출이 필수의무이고, 그에따른 증빙제출도 필요하기에 해당부분에 대해서는 반드시 확인을 하셔야 할듯 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
토지거래허가구역에서는 실수요 요건과 자금조달 계획서가 엄격히 검토됩니다. 본인 명의 대출에 배우자 예정자, 부모 자금이 섞일 경우 증여 여부가 문제될 소지가 있어 소명자료가 중요합니다.
사전 증여신고, 차용증 작성, 실거주 요건 준수 여부를 반드시 점검하셔야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 자금 출처에 관해 증여 및 차용으로 한다는 자금 조달 계획서를 제출을 하셔야 하고 필요 시 소명을 할 필요가 있어 보입니다. 또한 토허제의 경우 허가를 받게 되면 4개월내 전입신고를 해야 하고 전입신고 후에는 2년간 실거주 의무가 있게 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
토지거래허가구역 안에서 집을 살 때는 누가 명의자가 되느냐 보다 실거주 의무와 자금 출처를 어떻게 정리하느냐가 핵심입니다.
허가 없이는 매매계약 효력이 없습니다. 토지거래허가구역에서는 매수, 매도 당사자가 함께 관할 구청장 호가를 받아야 계약이 유효합니다.
또한 지정된 수도권 토허구약 내 주택은 취득 후 2년간 실거주가 원칙입니다. 세입자를 두거나 전,월세를 끼고 사는 사실상 불가능하고 실입주 목적이어야 허가가 나옵니다.
결혼 준비용 실거주라면 이 요건 자체는 맞으나 실거주 계획서를 허가 신청서에 잘 적는 것이 중요합니다.
국세청에서 자금 출처 소명 요구가 오면 이 돈이 누구에게서, 어떤 형태로 온 것인지 명확히 설명해야 하고 차용이면, 차용증, 이체내역, 이자 지급, 증여면 증여계약서, 증여세 신고가 필요합니다.
감사합니다.
결혼 준비를 위해 거주할 집 구매를 보고 있는 사람입니다.
여러 조건 상 혼인신고를 하지 않은 상태에서 제 이름으로 대출을 하고 상대방의 자금 + 상대방의 부모님 자금을 더해야 가격대가 맞을 것 같은데요. 토허제에서는 구입 시 허가가 필요하다길래 혹시 이런 게 문제가 될까 싶어서 미리 알아두려고 합니다.
아니면 또 토허제 상황에서 신경을 써야 할 다른게 있을까요? 부동산은 완전 처음이라 잘 몰라서 확인해봅니다.
==> 결혼 예정자임일 입증할 수 있는 서류를 첨부한다면 취득자금 조달 계획서를 작성하는데 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
혼인 전에는 법적 남남이므로 상대방과 그 부모님께 받는 돈은 모두 증여로 간주됩니다. 이를 피하려면 반드시 차용증을 쓰고 실제 이자 연 4.6%를 지급한 기록을 남겨야 합니다. 부모님께 받는 결혼 증여공제 1.5억은 각자 본인의 부모님께 받을 때만 해당합니다. 본인 명의로만 집을 사면 상대방 부모님의 자금 혜택을 받기 어렵습니다. 토허제는 허가 후 2년간 무조건 실거주 해야하며 전세를 끼는 갭투자는 절대 불가합니다. 구청에서 출처를 매우 엄격히 봅니다. 남인 예비 배우자의 자금이 섞여 있으며 자금조달 계획 승인이 거절될 수도 있습니다. 현실적인 해결책은 각자의 자금 비율만큼 지분을 나누는 공동명의가 지금 소명에 훨신 유리하며 향후 종부세나 양도세 절세에도 도움이 됩니다. 계약서 특약사항에 토지거래허가가 나오지 않을 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다는 특약을 반드시 넣으세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
토지거래허가제 적용 지역에서 주택을 구입할 경우, 허가를 받아야 한다는 점을 반드시 명심해야 합니다
토허제를 거쳐야 하는 지역에서 주택을 구입할 경우 주택 구입이 가능하다는 허가를 받아야 하며, 허가를 받기 위해서는 자금 출처를 명확히 해야 하는 경우가 많습니다
혼인신고를 하지 않은 상태에서 대출, 자금 출처 관련 문제가 복잡할 수 있으므로, 이를 정확하게 증명할 수 있는 서류를 준비해야 합니다
예를 들어, 상대방의 자금이 포함되면, 상대방과 자산 증명 및 소득 증빙이 요구될 수 있습니다
만약 증여가 이루어졌다면 증여 계약서를 준비하고, 증여세 신고가 이루어졌다면 그와 관련된 서류도 필요합니다
주택 구입은 중요한 결정이므로, 관련 법규와 절차를 정확히 이해하는 것이 중요합니다
토허제 적용 여부와 자금 출처에 대한 문제는 특히 주의가 필요하므로 가능하면 부동산 전문가나 변호사와 상담하여, 자금 출처와 관련된 문서 준비를 철저히 해두는 것이 중요합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
혼인 신고를 하지 않은 상태에서 매수인(질문 자님)의 이름으로 대출을 받고, 타인인 예비 배우자 및 그 부모님의 자금을 합치는 것은 토지 거래 허가 심사 및 자금 출처 소명에서 모두 복잡하고 위험할 수 있습니다. 자금의 흐름(대여, 증여,합 산)을 명확히 하거나, 혼인신고 후 진행하는 것을 강력히 고려하셔야 합니다.
가장 안전한 방법은 '혼신 신고 후' 진행입니다. 혼인신고를 하시면 배우자 자금 합 산이 훨씬 용이해지며(증여세 공제 한도 증가), 토지 거래 허가 심사 시 신혼 부부 공동 거주 목적이 더욱 명확해 집니다. 혼인신고 전 진행 시 , 자금 출처를 '대여'로 할지 증 여'로 할지 명확히 하셔야 합니다. 증여는 증여세 문제가 발생하며, 특히 상대방 부모님 자금은 증여세 공제 한도가 낮습니다. 증여세 신고 및 납부가 필요합니다. 대여는 차용증을 작성하고 이자를 지급하는 등 실제 금전 소비 대차 임을 입증할 수 있는 준비가 필요합니다.
2024년 1월 1일 부 터 혼인신고 전후 2년 이내에는 직계 존속으로 부터 추가 1억 원의 증여재산 공제가 가능합니다. 따라서 부모님 공제 5 천만 원과 혼인 공제 1억 원을 합해 부부 각자 총 1억 5천만 원(합 산 3억 원)까지 비과세로 증여 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
토지허가구역에서 주택(아파트 등)을 구입하는 경우에는 반드시 허가를 득해야 주택구입이 가능하므로 계약시에 반드시 허가가 나지 않을 경우에는 계약을 취소하고 계약금 등을 조건없이 상환한다는 내용을 넣어야 합니다. 또한 6개월내에 입주하고 2년간 실거주를 해야함에 유의하셔야 합니다. 주택자금조달 계획서는 계약 체결일로부터 30일 이내에 실거래 신고를 하면서 함께 제출해야 하는데, 주담대를 받을 예정인 경우에는 대출 예정금액과 대출 신청 예정임을 기재하시면 되고, 증여 받은 자금을 기재할때 5000만원이 초과한 경우에는 증여세 신고서를 제출해야 합니다. 10년이내에 증여받은 사실이 있다면 합쳐서 기재해야 하며, 10억이 넘는 고가 아파트가 아닌 경우, 소명해야할 금액에서 20% 또는 2억 중 적은 금액에 달하지 않으면 큰 문제는 없습니다.