빌라 추가 구입에 대한 세금질문이 있습니다.

Question

2025.01.14 구입한 빌라 1채 소유중으로

현재 거주중이며 공동명의 소유입니다

(서울시 재개발 후보지 선정되어 쭉 가져갈 계획)

와이프 명의로 추가 빌라 1주택을 구입하려고 합니다.

[구매예정 빌라]

전용 42.11/ 공주가 1.48

사용승인 2011.9.14

추가 구입하려는 빌라도 서울입니다.

주임사 불가능하다 해서 주임사 없이

2주택 포지션으로 재개발 될때까지 가져가려 하는데(전세임대 예정이고 실거주 계획은 X)

1) 취득 시, 보유 시 부담해야하는 세금•세율 관련해서 궁금합니다.

1주택을 처분계획이 없고, 2주택 추가 취득 예정이며 공주가가 1억이상이라 주택수 제외 안되는 물건으로 알고있습니다.

2) 25년 1월 매입할때 생애최초감면 받았는데 이번에 추가 매입할 경우 생애최초감면 받은 세금을 무조건 다 뱉어야하나요?

Answer 1

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.🥰

2025년 10.15 대책으로 서울이 규제지역이 된 점을 반영해 핵심만 짚어드립니다.

1. 취득 및 보유 세금 (취득세가 핵심)

• 취득세: 서울(규제지역) 내 2주택자가 되므로 8% 중과세율이 적용됩니다. (지방교육세 포함 약 8.4%) 공시가격 1억이 넘으므로 피할 방법이 없습니다.

• 보유세: 종부세는 부부 합산 공시가격이 높지 않아 당장 큰 부담은 없겠으나, 재산세는 각각 나옵니다.

• 양도세: 나중에 매도 시 2주택자이므로 양도세 중과(기본세율+20%p) 대상이 됩니다.

2. 생애최초 감면 세금 추징 (전액 반납)

• 네, 무조건 다 뱉어내야 합니다.

• 생애최초 감면 혜택은 취득 후 3년 이내에 추가 주택을 사면 안 된다는 조건이 있습니다. 25년 1월에 사고 바로 추가 매수를 하시는 것이니, 기존에 감면받은 세금은 전액 반납하셔야 합니다.

💡 보스의 실전 조언

지금 빌라를 추가로 사시면 취득세 + 생애최초 감면 반납분이라는 현금이 지출됩니다. 이 비용을 다 내고도 재개발 수익이 더 클지 냉정하게 계산해 보세요. 또한, 서울 재개발지는 '현금청산' 위험이 있으니 권리산정기준일을 꼭 확인하시기 바랍니다.

빌라구매 후 추가 빌라 2주택 포지션으로 생각하시는 점이 공부도 많이 하시고 계획이 있으신것 같습니다.

좋은 투자가 되시길 기원합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1) 우선 서울전체지역이 토지거래허가제 적용에 말하는 빌라가 아파트 단지내 연립,다세대인 경우에는 실거주가 아닌 용도로는 구매할수 없습니다. 그렇기에 우선적으로 허가대상에 제외가 되는지를 먼저 알아보셔야 합니다.

세금에 대해서는 현 1주택자 추가주택 취득세 기본세율 1~3%가 적용되게 되므로 크게 차이는 없고, 보유시에는 재산세가 기존보다 늘어날수 있고 인당 합산주택가액이 9억을 넘을 경우 종부세과세가 될수 있습니다 . 다만 종부세 과세대상에서는 포함되지 않을것으로는 보입니다.

2) 생애최초 취득세 감면에서 추장사유에는 3년미민 실거주 상태에서 임대차나 매각을 하는 경우인데, 질문의 경우 다른 주택을 구매하더라도 현주택에 거주를 계속하기 때문에 이에 해당되지 않고, 주택을 구매하고 3개우러 이내 추가주택을취득할 경우 추징가능성이 있으나, 현재는 1년이 다되어가는 상태이기 때문에 이에도 해당되지는 않아 추징은 따로 되지 않을것으로 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 취득세는 대략 매매가의 1~3% 잡으시면 됩니다.

2. 재산세는 주택 수와 무관하게 각 주택 공시가격에 따라 개별 부과됩니다.

추가 빌라를 사면 본인, 아내 각각 명의에 맞춰 재산세 고지가 따로 나옵니다.

감사합니다.

Answer 4

1) 취득 시, 보유 시 부담해야하는 세금•세율 관련해서 궁금합니다.

==> 기존 주택 처분조건으로 진행되지 않는 경우 취득세율은 8%이지만 공시가격이 1억 미만인 경우 취득세가 중과되지 않습니다.

2) 25년 1월 매입할때 생애최초감면 받았는데 이번에 추가 매입할 경우 생애최초감면 받은 세금을 무조건 다 뱉어야하나요?

==> 그렇지 않습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,취득세, 종합부동산세, 양도소득세, 임대소득세 등을 고려해야 하며, 특히 2주택 이상 보유 시에는 세금 부담이 증가할 수 있습니다

,생애최초 주택 구입 시 세액 감면을 받으셨다면, 추가 주택을 구입하는 경우 세액을 돌려줘야 할 가능성이 있습니다

생애최초 주택 감면은 1주택자에게 제공되는 혜택으로, 2주택자가 되면 감면 혜택을 돌려줘야 합니다

즉, 두 번째 주택을 취득하는 시점에서 생애최초 감면 혜택을 받을 수 없으므로, 이미 받았던 감면 세액을 환수해야 할 수 있습니다

이는 세법에 따라 규정되며, 보통 1주택→2주택 전환 시 감면 받은 세금을 돌려줘야 합니다

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

취득세는 배우자 명의라도 세대 기준으로 2주택 취득에 해당하여 중과세율이 적용됩니다.
서울 지역 2주택자는 기본 취득세 8퍼센트에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가되며, 보유 단계에서는 종합부동산세 대상 여부와 재산세 중과 가능성도 함께 검토해야 합니다.
전세 임대 목적이라도 주택 수 산정에는 영향이 없으므로 세 부담은 실거주 여부와 무관하게 발생합니다.

생애최초 취득세 감면은 요건을 충족한 상태에서 취득한 2025년 1월 주택에 대해서는 유지됩니다.
추가 주택을 취득하더라도 기존 감면분을 소급해 추징하지는 않습니다.
다만 향후 해당 주택을 일정 기간 내 처분하거나 요건을 위반할 경우에는 추징 사유가 될 수 있어 보유 요건을 반드시 확인해야 합니다.