답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 이유라면 본인의 보유자금과 주택구매시 대출등 자금조달가능한 계획이 안정적이라면 현재라도 주택을 구매하시면 될듯 보입니다. 보통 시장 분위기를 보고 주택시기를 찾기는 미래를 알고 있는 신이 아닌 이상 불가하고, 보통은 대출등의 자금조달이 원하는 주택을 구매하는데 가능한지, 그리고 대출에 따른 매월원리금부담이 내 소득대비 안정적 또는 유지가능한 수준인지를 판단하여 적절하다면 구매를 진행하시면 됩니다. 일반적으로 실거주를 한다는 전제라면 장기거주를 통해 주거안정효과가 있다는 장점이 있고 과거지표상 장기적으로 보면 주택가격은 우상향하는 추세이기에 결국은 내가산가격보다 그 이하로 떨어지는 경우는 많지 않기 떄문입니다. 특히나 지금이 그럴 가능성이 있을 정도의 부동산 호황에 따른 신고가 시점은 아니기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차계약도 결국 사인간의 계약인 만큼 합의를 우선하게 됩니다. 다만 임대차보호법등에서 정한 강행규정이 우선하는데 현재 법률상 임대차시 주택. 상가별 최소임대차기간은 정하고 있지만 최장기간에 대한 제한은 없기에 임대인과 임차인의 합의에 따라 얼마든지 연장이 가능합니다. 단, 법으로서 최소거주기간 2년보장 , 갱신청구권 사용을 통해 최대 4년을 보장하고 있습니다. 일부에서는 법으로써 20년으로 최장기간을 정하였다고 알고 있는 전문가가 있으나, 해당 부분은 2013년 위헌결정에 따라 삭제되어 더이상의 최장기간 제한은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재산세율의 경우 구간별로 달라지며, 누진세율 적용을 하게 됩니다. 주택의 경우 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정하게 되는데, 보통 시가표준액은 공시지가 , 공정시장가액비율은 주택 60%가 적용되어 간단하게는 공시지가x60%가 과세표준이 됩니다. 해당 과세표준에 따라 구간별 0.1%~0.7%까지 적용이 되게 됩니다. 재산세를 두번 7월과 9월 나누어 내는 것은 보통 건물분은 7월 토지는 9월에 고지납부가 되며 주택의 경우는 7월과 9월에 재산세의 1/2씩 내게 됩니다. 단, 1주택 기준 연세액이 20만원이하일 경우 7월에 한번에 전액 납부를 하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장분위기를 보고 매수 또는 매도시점을 찾기는 어려운게 사실입니다. 특히나 부동산 가격에는 많은 요인들이 있고 그 요인별로 변동가능성이 높기에 정확하게 예측하기도 어려운게 현실입니다. 보통 지방의 경우라면 투자보다는 실수요 입장에서 구매를 하게 되는 경우가 많은데, 이런 경우라면 향후 부동산 상황보다는 자금의 조달계획, 특히 대출가능성 및 금리변동가능성을 보고 실제 구매시기를 조율하시는게 가장 안정적인 구매시기를 찾을수 있습니다. 자금적으로 주택구매가 가능하고 대출등을 통한 원리금부담이 주택유지에 부담이 없다면 주택을 구매하기에 좋은 시점일수 있습니다. 현재시점에서는 금리인하의 가능성이 높고, 대출규제가 있으나, 대출을 포함한 구매자금에 문제가 없다면 구매시기로는 나쁘지 않은 시점으로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택인지 비주택인지를 구분하셔야 합니다. 비주택의 경우라면 0.9%가 주택의 경우라면 거래금액에 따라 적용수수료율은 달라지게 됩니다. 질문의 조건은 2000 / 70 이므로 환산보증금은 9000만원이고 주택의 경우 0.4% 한도액 30만원이 적용되게 됩니다, 그에따라 주택의 경우라면 36만원, 한도액에 제한으로 30만원이 중개보수가 될것으로 보이고, 비주택이라면 81만원이 중개보수로 산출되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 계약기간이 남아있음에도 중도해지를 할 경우 이를 요구한 사람은 상대방의 동의를 받아야만 헤지가 가능합니다. 그에 따라 일반적으로 임차인이 중도해지를 요구한 경우 다음임차인 주선과 중개보수지급을 임대인이 중도해지 요구를 하는 경우 이사비용과 중개보수 지급을 조건으로 합의를 하는 경우가 일반적으로 많습니다. 즉 상대방의 요구조건과 합의에 따라서는 조건이 얼마든지 변경될수 있는 부분이긴 합니다. 만약 질문자님이 임차인이고 임대인의 중도해지요구가 있었다면 해지동의 조건으로 이사비용과 중개보수를 요구하셔도 되며, 그 범위에 대해서는 합의가 필요하기 때문에 보통은 주변 중개사무소에 대략적인 금액단위를 문의하신뒤 해당금액을 기준으로 당사자간 협의를 진행하시면 될것으로 보입니다. 물론 임차인입장에서는 합의가 되지 않으면 중도해지를 거부하고 만기까지 거주를주장하실수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축의 동의는 소유자 선택사항입니다. 동의를 하지 않아도 되며, 만약 동의를 하지 않은상태에서 재건축사업이 진행될 경우 이후에 조합으로부터 매도청구등을 통해 시세대로 주택을 매도하고 퇴거를 하셔야 할수는 있습니다. 다만 무조건적으로 조합이 매도청구를 할수 있는 것은 아니며, 일정비율의 주민동의가 이루어져야만 법적으로 가능헌 부분입니다. 즉 재개발이 아닌 재건축의 경우 조합가입(동의여부)는 선택사항입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기수선충당금의 경우 원칙적으로는 소유자인 임대인 부담하게 되는 비용입니다, 보통은 관리비에 매달 포함되어 임차인이 부담을 하기에 퇴거시 이에대한 반환을 받는게 일반적입니다. 다만 임대차계약시 장기수선충당금의 반환을 제한하거나 혹은 임차인부담으로써 합의가 되어 기재가 되어 있다면 이떄는 돌려받을수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 양도소득세 중과세율 베제 정책의 대상은 조정지역내 2주택 또는 3주택을 보유한 (2년이상 보유) 다주택자에 대해서 2026년 5월 9일까지 중과세율을 적용하지 않는 것을 의미하며 질문자님의 3주택이 비조정대상지역내 속해 있다면 이러한 한시적 중과배제와 관계없이 2년이상보유를 하였다는 전제하여 기본세율만 적용되게 됩니다. 양도소득세 기본세율은 양도차익별 구간에 따라 다르게 적용되는 6%~45%의 누진세율이 적용되게 됩니다,그러므로 양도차익 있다면 그에 따른 세금을 부담하셔야 합니다. 반대로 양도차익이 없거나 오히려 매수금액보다 매도금액이 적다면 그때는 과세대상에 해당되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구분하여 생각하시면 됩니다. 단순하게는 매도자는 매매대금을 받아 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소한뒤 소유권을 이전시키면 되는 것이고, 매수자는 대출을 통해서든 자금을 마련해 매매대금을 지급하면 됩니다. 다만 동일한 주택에 대해서 기존대출이 있는데 추가적인 대출신청이 가능한지에 대한 의문이 들수 있는데, 일반적으로 잔금일에 기존 근저당말소 조건부 매매계약을 체결하시면 매수자는 해당 계약서를 근거로 매수할 주택에 대해서 대출신청을 하게되고 잔금일에 소유권이전등기가 접수되는 시점에 해당 주택에 근저당을 추가로 설정하게 됩니다. 즉 잔금일에 매도자는 매매대금으로 대출상환 후 근저당말소 + 소유권이전등기 매수자는 매매계약서 작성후 주담대신청하고 잔금일에 대출실행 -> 이전 근저당말소 확인후 소유권이전등기 -> 대츌은행에 근저당설정 순으로 당일에 모두 진행되게 됩니다. 대출금의 경우는 본인이 직접수령하는 경우도 있지만 은행에서는 대부분 매도인계좌로 직접입금하는 방법으로 진행하는게 일반적입니다.