답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.입주가 이득일지는 본인이 판단하실 부분입니다. 사실 묻지마 청약이 아닌 이상 청약을 넣을 시점에 입주를 원해서 청약을 하는 것인지, 단순히 투자목적으로써 프리미엄 즉, 피가 붙여 매도할지 결정하고 청약을 진행하셨을 것이고 그 목적에 따라 그대로 진행을 하시면 되는 부분이기 때문입니다. 지역상 경기도 양주의 경우 장래의 서울접근성이 좋아질 지역에 해당이 되나, 직장 위치에 따라 출퇴근에 어려움이 있을수는 있기에 스스로 판단을 하시는게 맞습니다, 그리고 대출 3억은 청약이 아니라도 주택구매시 충분히 발생할수 잇는 부분으로 어차피 주거안정을 위해 내집을 갖는 경우에 소득대비 원리금부담이 무리한 수준이 아니라면 감당하시는것도 필요할듯 보입니다, 그리고 입주를 하더라도 젊은 세대의경우 결혼이나 자녀출산, 교육문제, 그리고 이직등에 따라 주거지 이동이 충분히 가능할수 있기에 해당 지역내 매매가 활발한지도 충분히 고려하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전세에 있어 보증금 회수의 안전성이 가장 큰 고민이 될수 있는데 보통은 임대차 거래가 활발하고 수요가 높은 입지에서는 다음 임차인이 바로 구해질수 있기에 보증금 미반환등의 문제가 잘 나타나지 않습니다. 그런 의미에서는 역세권이 임대차 수요가 일반적으로 높기 때문에 해당 입지의 매물을 선택하는게 유리할듯 보입니다. 그리고 역세권의 장점은 교통편의성이고 이러한 교통편의성이 입지에는 주변 편의시설도 잘 갖추어진 경우가 많아 생활여건에서도 유리할듯 보이긴합니다. 다만 질문에서 말한 것처럼 평수가 적어 내부공간활용에 대한 불편이 있을수는 있는데, 어차피 내집이 아닌 만큼 2,4년뒤 이사를 하기 때문에 너무심각한 불편정도가 아니라면 감수할 정도의 요인으로 볼수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부상 경매개시결정등기가 된 경우라도 매매는 가능합니다. 보통 경매개시등기가 되면 해당 부동산에 대한 경매절차가 진행되고 있다고 할수 있지만 소유권에 변동이 생긴것은 아직 아니기 떄문입니다 .다만 이런 진행단계에서 매매시에는 매매매대금이 채무 및 경매관련비용등을 합친 금액보다는 커야가능하며, 기본적으로 채권자의 동의를 얻어 경매 취하등의 조건을 특약에 넣어 거래가 되게 됩니다. 사실 부동산에서도 이러한 매물의 경우 매수자를 찾기도 힘들고 관련한 사항에 대한 중개업무상 일반매매보다는 손이 많이 나갈수 밖에 없기에 수요가 어느정도 있는 지역내 매물이 아니라면 되도록 받지 않는게 일반적입니다, 컨설팅 회사에서 제시한 매매가격보다 경매를 통한 낙찰가가 더 많이 나올수있다면 경매가 진행되도록 하는게 유리할수는 있으나 이러한 부분을 정확하게 판단기에는 어려움이 있기에 잘 선택하여 결정을 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 양도세유예중단의 실질적인 세부담은 규제지역(조정대상지역)내 2주택자 이상 다주택자 입니다. 질문과 같이 비규제지역내에서 2주택자는 양도시 양도세율 중과가 되지 않기에 현재 양도중과유예 중단에 따른 실질적인 세부담이 발생되지 않습니다. 그리고 보유세의 경우 유예중단이후에 버티는 다주택자들에 대한 규제목적으로 진행될 가능성이 높은데, 모든 주택보유자에 대한 부분이 아닌 고가주택이거나 실거주하지 않는 1주택자에 대해서 적용될 가능성이 높습니다. 결국 비규제지역내 2주택자에게 양도세나 보유세에 대한 중과부담이 발생되지는 않을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연세라도 계약기간이 있는 만큼 해당기간전에 퇴거를 하는 것은 상대방의 동의가 필요합니다. 즉, 질문자님이 동의를 안하시면 계약을 해지할수 없다는 의미입니다. 보통 해지동의를 해주면 그에 따른 패널티를 부담하게 되는데, 연세처럼 미리 월세를 다 받은 경우에는 일정기간의 월세를 공제하는 조건이나, 다음 임차인을 구하고 퇴거하는 조건등을 요구하시고 이에 임차인 동의하고 요건이 충족되면 퇴거 및 남은 기간 월세를 반환해주시는 방법등이 될수 있을수 있습니다. 아예 해지동의를 거부하시면 현 계약상태는 그대로 유지가 되고 임차인은 중도퇴거를 할수 없습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 구조상의 차이는 없으며 사용용도에 따른 구분이라고 보시면 됩니다 쉽게 업무용 오피스텔은 말그대로 주거용이 아닌 사무실과 같은 상업용으로 이용하며, 주거용 오피스텔은 주거목적으로 사용한다고 보시면 됩니다, 물론 이러한 구분은 실 사용 용도에 따라서 구분이 필요하나 실제 건축물대장상 용도에 따라 구분이 된다고 보시면 됩니다. 결론적으로 외부의 형태나 내부구조에 따른 차이가 아닌 사용하는 용도와 공적장부상 기재된 용도의 차이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재기준으로 경기도 안산은 규제지역에 해당되지 않는 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 비규제지역 내에서는 2주택자는 양도시 중과세율이 부과되지 않기 떄문에 5월 10일이후 양도를 하더라도 중과세율이 아닌 기본세율이 적용되게 됩니다. 그리고 양도세는 기본적으로 내가 매도한 금액에서 취득가격을 제외한 금액 즉, 양도차익에 대한 세금입니다. 즉, 얼마에 팔았는지, 얼마에 샀는지를 알아야 대략적인 적용가능한 양도세율등을 알수 있기에 질문의 사항만 보고는 판단을 하기는 어렵습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별한 부부은 없으나 4번 5번 6번 7번은 모두법에 따라 주어진 부분으로 특별히 기재를 하지 않아도 될듯 보이고, 8번의 경우는 전입신고를 통해 대항력을 확보할 경우 승계가 되는 부분으로 특약으로 기재할 필요성은 없어보입니다. 차라리 8번은 계약기간 중 매매시 사전에 임차인에게 통보한다 라는 등의 내용으로 수정을 하시는게 좋을듯 보입니다. 그리고 6번의 경우는 중대하자보다는 세부적인 하자항목등을 정해서 그 부담의무를 적는게 유리할듯 보이는데 그게 아니라면 중대하자발견시 임대인은 즉각 수선을 하며, 하자가지속될 경우 계약해지및 손해배상등의 특약을 넣는게 유리해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 시세만 가지고 향후 어떨지를 판단하기는 어렵습니다. 아무리 강남아파트라도 해당 아파틔 입지나 수요에는 차이가 있기 때문입니다. 보통 세금에서는 12억초과 주택은 고가주택으로 구분하고 있으며, 30억이 넘는 주택이라면 일반주택에비해 고가주택에 해당이 됩니다. 강남권의 평균 주택가격의 경우 16억 후반대인것으로 고려하면 해당주택 가격은 평균보다는 높다고 판단이 되나, 동일조건내 주변단지와 비교해서 차이가 크지 않다면 해당시세가 비싸다고만 하기 어렵다는 점은 참고하셔야 할듯보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 시세보다 가격이 낮은 매물은 반드시 그에 따른 이유가 있습니다. 질문처럼 등기부상 권리관계가 복잡할수도 있고 해당 건물내 시설상태나 노후도가 만족스럽지 않을수도 있습니다, 물론 이러한 부분의 확인은 등기부등본을 통해 확인하셔야 할 부분이고, 실제 임장시 눈으로 확인하셔야 할 부분입니다. 그리고 아무리 이러한 권리상황에 따라 특약의 내용도 달라지는 만큼 권리관계에 따라 말소특약등을 잘 넣으시면 됩니다 .등기부에서는 갑구에서 소유권, 을구에서는 근저당의 존재유미 및 다른 담보물권을 잘 살펴보시면 됩니다참고로 전세사기는 계약시점을 기준으로 100%완벽하게 막을수는 없습니다. 일단 발생하더라도 실질적인 손실이 발생되지 않도록 전세보증보험가입과 전입신고를 통한 대항력, 확정일자 부여에 따른 우선변제권효력등을 잘 받아두시고 유지하는게 필요합니다.