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아파트 분양 받고 난다음 잔금 전 전세 계약은 어떻게 하나요?
안녕하세요.
아파트 분양 받고 난다음 잔금 전 전세 계약은 어떻게 하나요?
분양사랑 하는지 분양 받은 사람이랑 하는지 등본 보면 소유주가 아닌데 돈을 줘도 안전할까요?
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세계약은 분양사(건설사)가 아니라 분양받은 사람(수분양자) 과 체결합니다
다만 잔금을 아직 내지 않았다면 수분양자는 법적으로 완전한 소유자가 아니고, 등기부등본에도 소유권이 이전되지 않은 상태인 경우가 많습니다
,등본에 소유주가 없는데 계약해도 되나요?
가능은 하지만 주의가 필요합니다
이 경우에는 등기부등본만 보는 것으로는 부족하고, 다음 서류들을 확인해야 합니다
,분양계약서 원본
,계약금·중도금 납부 내역
,입주예정 확인서 또는 입주증
,잔금 납부 예정일
,중도금 대출 및 잔금대출 현황
,건설사 또는 시행사의 전매·전세계약 관련 동의 여부
가장 중요한 부분은
수분양자가 잔금을 치르지 못하면 소유권 이전이 안 될 수 있습니다
그래서 실무에서는 전세보증금 일부가 잔금 재원으로 사용되는 경우가 많습니다
,안전하게 계약하려면
잔금 납부와 소유권 이전 일정 확인
전세보증금이 어디에 사용되는지 확인
입주 시점에 소유권 이전이 가능한지 확인
전세보증보험 가입 가능 여부 확인
계약 전에 공인중개사와 권리관계를 충분히 검토
특히 전세보증보험 가입 가능 여부는 매우 중요합니다
보험 가입이 어렵거나 거절될 상황이라면 신중하게 접근하는 것이 좋습니다
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채택된 답변안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
미등기 아파트로서 잔금 납입전인 아파트에 대해 전세계약을 할 때는 임대인과 수분양자가 일치하는지 공급계약서/분양계약서를 통해 반드시 확인하셔야 하고 사용승인이 났는지도 확인하셔야 합니다. 미등기 신축아파트는 전세자금대출이 제한될 수 있고 보증보험가입도 어려울 수 있으므로 특히 주의하셔야 합니다. 가압류나 가처분이 있으면 소유권 이전 등기에 문제가 발생할 수 있으므로 아파트 시공사 또는 시행사에 가처분 설정 여부도 확인하셔야 합니다. 집주인이 전세금으로 잔금을 납부하려는 경우에는 전세보증금이 잔금 납부에 사용되는지를 직접 확인하고 등기를 마칠 수 있도록 특약을 넣어야 합니다. 이와같이 잔금이 납부되지 않은 미등기 아파트인 경우에는 계약에 특별히 주의하셔야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
신축아파트 경우 등기가 늦게 나오기 때문에 임대인을 확인을 하기 위해서는 분양계약서 원본과 신분증등을 비교를 해서 임대차계약을 맺으면 되고 또한 특약사항으로 선순위 권리가 못 들어오게 기재를 하시면 됩니다.
다만 신축아파트의 경우 소유권이전부 전세대출이 제한이 되고 또한 전세보증보험 가입이 제한 될 수 있다는 점은 미리 체크를 하셔야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
분양받은 사람이 임대인이 되고 그 사람과 전세 계약을 진행하는 게 원칙입니다. 아직 등기 전이라도 보통은 분양계약서의 명의자 = 실제 계약 당사자인지 확인한 뒤 계약하고 잔금일에 전세보증금으로 분양 잔금을 치르는 구조로 많이 진행합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 완공이후에도 등기부는 생성되지 않은 경우가 많기에 등기부자체가 없어 이를통해 소유자 확인은 어렵습니다. 이런 경우 전세계약을 할때에는 분양계약서상 명의자가 실제 계약자가 맞는지를 확인하셔야 하고 분양사등에 해당 분양계약서상 명의자와 계약이 된게 맞는지도 함께 확인하시는게 필요합니다. 보통 중개사분이 있는 경우 이러한 확인을 미리하고 설명해주기 때문에 이를 참고하시면 되고 계약시에 본인이 맞는지 신분증을 같이 확인하셔야 합니다.