소유중인 빌라가 경매에 넘어가면 세입자는 어떻게 되나요?...

Question

사기 피해로 소유하게 된 빌라 담보대출 이자를 13년동안 상환하며 어떻게든 매도해보려고 노력했으나,

시세는 계속 하락중이고

원금은 갚지못한채 계속해서 이자만 상환중입니다.

이제 둘째아이가 태어나는데 양육으로 인한 비용뿐아니라 가계비용이 늘어나 무용지물 빌라의 이자를 갚아나가는데 한계를 느끼고 있습니다.

만약 빌라이자를 내지못해 경매에 넘어가게된다면,

현재세입자에게도 피해가 갈것같아서 미리 이야기를 해야할것같은데

아직 연체중은 아니고, 앞으로 연체가 될것같아서

경매이야기는 경매 시점에 이야기를 하면되는건지 고민이됩니다.

세입자의 계약기간은 27년 11월까지입니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

세입자가 있는 상태에서 빌라가 경매에 넘어가면, 세입자의 대항력 여부 (전입신고 및 확정일자) 및 권리순서에 따라서 배당을 통해 보증금을 받거나 보증보험 청구 (전세보증보험에 가입된 경우)를 할 수 있습니다. 경매에 넘어갈 것이 확실하다면 분쟁을 피하기 위해 세입자에게 이를 알려주시는 것이 좋을 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문자님이 어떠한 말을 하지 않아도 실제 경매가 진행되면 법원으로부터 관련사항이 임차인에게 전달되기는 합니다. 다만 질문자님 성향상 임차인의 피해를 최소화해주려는 것으로 보이는데, 현재 임차인이 보증보험에 가입이 되어 있다면 임차인에게 현 상황을 전달하시고 전세계약 중도해지합의서를 작성하여 전달해주시는게 좋습니다. 이럴 경우 현임대차가 중도해지가 되는 상황으로 보증금을 반환받지 못한 임차인은 현시점부터 임차권 등기와 보증보험 반환청구를 진행할수 있고최소한 집은 경매로 잃더라도 임차인의 대한 피해는 최소화시키실수 있습니다

Answer 3

법적으로는 경매 개시 전까지 세입자에게 알릴 의무는 없지만, 신뢰와 분쟁 예방을 위해 미리 알리는 것이 좋습니다.

세입자가 대항력·우선변제권을 갖추고 있다면 보증금은 일정 부분 보호됩니다. 경매 가능성이 높다면, 은행과 채무조정 협의 → 매도 시도 → 세입자와 소통 순으로 대응하는 것이 현실적입니다.

Answer 4

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

현 시점에는 세입자에게 먼저 말씀드리는건 별로 좋아보이진 않습니다.

임차인의 보증금이 얼마인지 모르겠으나, 근저당이 있는 상황이면 월세로 들어오셨을거고

최우선변제금액 이내로 계약하셨다면, 결과적으로 임차인에게 금전적인 손해가 발생되지는 않습니다.

더 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 경매로 넘어가게 되면 낙찰이 되게 되면서 소유권자가 낙찰자가 되게 됩니다.

낙찰자가 낙찰대금을 납부를 하게 되면 낙찰대금에서 우선 선순위 부터 채권액 만큼 배당을 받고 다음 권리순서대로 배당을 받게 됩니다. 탁찰대금에서 선순위가 은행일 경우 은행이 먼저 채권을 회수를 하고 남는 돈에서 세입자가 보증금을 배당을 받아 가면 됩니다. 다만 세입자가 월세이고 소액임차인으로써 최우선변제일 경우는 가장 먼저 보증금을 받을 수는 있습니다. 또한 채권자와 세입자가 배당을 받았는데도 채무가 다 회수가 되지 않을 경우 나머지 남는 금액에 대해서는 채무자의 다른 재산등에 압류등이 붙을 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

세입자가 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태라면 빌라가 경매로 넘어가도 계약기간 동안 바로 쫒겨나는 건 아닙니다.

아직 연체 전이라면 경매 이야기를 당장 먼저 꺼내기보다 연체가 현실화될 가능성이 높아졌을 때 정리해서 알리는 편이 좋을 듯 합니다.

감사합니다.