답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도는 누군가 이러한 제도를 만들고 어느 시점부터 시행토록한 제도가 아닙니다. 과거부터 지금까지 임대인과 임차인의 사인간 게약에 따라 자연스럽게 만들어 졌고 지금까지 이어온 하나의 주거형태라도 보시는게 맞습니다. 물론 시대에 따라 그 계약방식이나 내용에서는 차이가 있을수 있습니다. 지금과 같은 전세제도가 확산된 배경이라면 가장 크게는 산업화에 따라 도시로의 인구유입이 심화되면서 부터라고 할 수 있습니다, 당시에는 주택부족이 심각하였고, 그로 인해 주택에 거주하기 위한 비주거용도 크게 상승되었습니다. 이에 임차인은 매월 월세를 부담하지 않아도 되는 전세에 대한 수요가 크게 증가하였고, 임대인 입장에서는 목돈을 한번에 받아 다른 주택구매자금으로 사용하는 등 대출을 통하지 않고 자금을 조달할 수 있다는 장점이 있어 지금과 같은 전세계약이 크게 확산되었다고 볼 수 있습니다. 그리고 전세제도도 나름의 장단점이 있는 제도이고, 현재 전세계약의 형태가 월세와 비교하여 크게 차이가 없습니다. 또한 늘 시장상황에 따라 전세와 월세 비중은 변동이 되는 것이기 때문에 다른 대체제도가 없는 이상 단순히 전세제도가 사라지거나 하기는 어렵습니다. 아무리 전세비중이 낮아졌다고 해도 전체 임대차시장에서의 비율상 월세와 크게 차이가 없는 상태이고, 현 전세거주자가 상당하기 때문입니다. 또한 시장상황이 금리가 내려가거나, 전세대출에 대한 규제가 완화되는 등 시장변화에 따라 다시 전세비중이 높아질 가능성도 있기 때문에 단순히 현 상황만 보고 전세종말론등을 판단할수는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 금리의 상승은 부동산 수요를 낮추는 요인에 해당이 되기에 부동산 가격의 하락요인입니다. 그리고 정부의 규제등도 수요감소의 원인이 되기 때문에 사실상 가격은 하락세로 전환되어야 하는게 이론상은 맞을수 있습니다. 문제는 부동산시장은 여러개의 수요변동요인이 동시에 작용하고 그중 수요심리에 영향을 크게주는 요인에 따라 결과가 달라지기에 확정적으로 이러한 상황에서는 이렇게 될것일다라는 판단을 하기는 어렵습니다, 그리고 세금에 대한 규제는 단기적으로 시장에 영향을 줄수 있지만 중장기적으로 시장안정화에는 한계가 있습니다. 지금상황에서는 금리인상, 보유세에 대한 규제강화에 대한 이슈로 인해 단기적으로 주택가격의 상승세가 주춤될수는 있어 보이나, 공급부족이라는 근본적인 문제는 그대로 남아 있기 때문에 이후 주택가격은 다시 상승세로 전환될 가능성도 배제하기는 어렵습니다. 다만 가격이 오르더라도 지역과 매물유형에 따른 차이는 더 심하게 나타날 가능성이 높아보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부가세 부분 말도 많고 기준이 애매한 경우가 많긴 한데, 원칙상 부가세는 간접세로 납부세액 상당액만을 청구할수 있는 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 현재 간이과세자는 부가세 4%에 해당이 되므로 이를 초과하는 10%을 받는것은 문제가 될수 있습니다. 연매출 4800만원 미만인 간이과세자의 경우 부가세 면제가 되므로 별도로 의뢰인에게 별도의 부가세를 받게 되시면 문제될수 있는 것으로는 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔도 연식이 오래되면 리모델링이나 재건축이 가능은 합니다. 다만 아파트와는 적용되는 법률이나 사업 진행방식에는 차이가 있기에 일반적인 아파트 재건축과는 차이가 있습니다. 다만 실제 케이스가 많지 않은 이유는 오피스텔은 소유자가 많고, 임대사업자나 법인처럼 이해관계가 다양한 경우가 많아 동의률 확보가 쉽지 않습니다. 또한 상업지역에 주로 위치하고 이미 높은 용적률을 가지고 있어 재건축후 추가 확보할수 있는 면적이 적고 , 일반세대 분양물량이 늘어나기 어려워 사업성이 낮아 사업추진 자체가 쉽지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세는 단순히 양도차익만으로 계산하기 어렵습니다. 해당 주택의 취득 시기와 소재 지역, 보유기간과 거주기간, 세대 기준 주택 수, 1세대 1주택 비과세 해당 여부 등에 따라 실제 세금이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.우선 현재 매도하려는 주택이 세대 기준으로 유일한 1주택이고, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도소득세가 발생하지 않을 수 있습니다. 다만 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 취득 시기와 예외 사유 등에 따라 2년 이상 거주 요건까지 충족해야 할 수 있습니다.이와 다르게 2주택 이상을 보유하고 있어 1세대 1주택 비과세를 적용받기 어렵다면 일반적인 양도소득세 계산구조에 따라 세액을 산정해야 합니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 양도차익이 1억7,000만 원이라면, 여기에서 적용 가능한 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제 250만 원을 차감해 과세표준을 계산합니다. 그리고 과세표준에 따라 구간별 세율을 곱하고 누진공제액을 차감해 양도소득세 최종 산출세액을 계산하게 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축사업에서 말하는 이주비는 일반적인 보상금이라기보다, 조합이 금융기관과 협약해 조합원이 받을 수 있도록 마련하는 이주비 대출인 경우가 대부분입니다.즉, 무상으로 지급되는 돈이 아니라 조합원 본인이 차주가 되어 빌리는 자금이므로, 사업이 끝난 뒤 입주하거나 정산하는 과정에서 원금과 이자를 상환해야 합니다. 정비사업의 이주비는 금융기관의 대출 형태로 조달되며, 관련 보증상품 역시 이주비 대출의 원리금 상환을 전제로 운영됩니다.그리고 이주비가 얼마 나오는지는 모든 재건축단지에 동일한 기준이 적용되는 것이 아닙니다. 일반적으로 종전자산평가액이나 권리가액의 일정 비율을 기준으로 정하지만, 구체적인 한도는 조합의 사업계획과 총회 의결, 협약 금융기관의 담보평가 및 대출심사 등에 따라 달라집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.많은 부동산 전문가가 주택시장 불안의 근본적인 해결책으로 공급 확대를 이야기합니다. 수요에 비해 주택 공급이 부족한 지역에서는 규제만으로 가격 상승을 억제하는 데 한계가 있기 때문입니다.다만 주택 공급은 계획을 발표한다고 해서 단기간에 바로 늘어나는 것이 아닙니다. 택지 확보부터 인허가, 착공과 준공까지 상당한 시간이 필요하며, 실제 주택 수요가 집중되는 서울과 수도권 핵심 지역에는 대규모 주택을 공급할 수 있는 부지가 부족하다는 현실적인 문제도 있습니다. 따라서 부동산시장을 장기적으로 안정시키기 위해서는 수도권 내 주택 공급 확대와 수도권 인구 집중 완화가 함께 추진되어야 합니다.수도권 인구 집중을 줄이기 위해서는 단순히 지방에 주택만 공급하는 방식으로는 부족합니다. 사람들이 실제로 지방에 정착할 수 있도록 양질의 일자리를 만들고, 교통·교육·의료·문화 등 생활 인프라를 확충해야 합니다.수도권에서도 수요가 집중되는 지역을 중심으로 정비사업을 활성화하고, 유휴부지 개발과 역세권 고밀개발 등을 통해 실질적인 공급을 늘릴 필요가 있습니다. 또한 공급계획이 발표에 그치지 않고 정해진 일정에 따라 실제 입주 물량으로 이어지는 것도 중요합니다.결국 주택시장 안정은 단순히 규제를 강화하거나 공급계획만 발표한다고 이루어지는 것은 아닙니다. 수도권에는 수요에 맞는 주택을 지속적으로 공급하고, 지방에는 일자리와 생활 기반을 확충해 수도권으로 몰리는 수요 자체를 분산해야 부동산시장 안정화가 가능할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양계약을 취소할 수 있는지와 계약금 손실 범위는 현재 계약금만 지급한 단계인지, 중도금까지 지급한 상태인지, 그리고 분양계약서에 어떤 해제·위약금 약정이 기재되어 있는지에 따라 달라질 수 있습니다.일반적인 부동산 매매계약에서는 당사자 중 어느 한쪽이 계약의 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 분양계약은 사업주체가 미리 정한 계약서와 약관에 따라 체결되는 경우가 많으므로, 일반적인 계약금 해제 원칙만으로 판단하기보다는 분양계약서의 해제 조건과 위약금 규정을 먼저 확인해야 합니다.만약 계약금을 1차와 2차로 나누어 지급하기로 한 경우에는 1차 계약금만 납부한 상태에서 계약을 해제하면 이미 지급한 1차 계약금만 손실하는 것으로 처리되는 사례도 있지만, 계약서상 전체 계약금이 확정되어 있고 1차 계약금이 그 일부에 불과하다면, 지급하지 않은 2차 계약금까지 위약금으로 청구될 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 반대로 계약서나 약관에 1차 계약금만 납부한 경우의 해제 기준이 별도로 정해져 있다면 실제 손실 범위가 1차 계약금으로 제한될 수도 있기에 결과적으로 분양사와 분양계약서상 약관등을 모두 확인해보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 매매가 된다고 해도 기존 임대차계약은 승계가 될수 있기에 만기까지의 거주에는 문제가 없을듯 보입니다. 다만, 매매를 위해 집을 보여주는 부분은 원칙적으로 임차인의 동의가 필요한 부분이고, 질문처럼 계약조건에 주택을 보여준다는 내용이 있더라도 그게 통상적으로 중개사가 원할때 아무때나 막 가능하다는 의미로는 볼 수 없습니다. 개인적 판단으로 현재 글로만 볼때 해당하는 중개사의 태도가 다소 좋지 않은 듯 보이긴 합니다. 현재 상황에서 질문자님이 할수 있는 부분이라면 중개사에서 집을 보여줄수 있는 특정 요일과 시간대를 알려주고 해당시간대 외에는 보여주기 어렵다는 내용을 미리 전달하시는게 좋을듯 합니다. 중개사가 이에 대해 문제를 제기 하면 아무리 계약조건에 있다하더라도 집을 아예 안보여주는 것도 아닌 개인 공간인 만큼 스케줄상 요일과 시간대를 정하는 것이라는 점을이야기 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 분담금은 각 단지의 사업성과 사업계획에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 단순히 건축비만으로 판단하기는 어렵습니다. 분담금의 구조를 간단히 설명하면, 조합원이 새로 배정받는 주택의 분양가에서 기존 주택에 대한 권리가액을 제외한 금액이라고 볼 수 있습니다. 여기서 권리가액은 기존 주택의 감정평가액인 종전자산평가액에 재건축사업의 사업성을 나타내는 비례율을 적용해 산정합니다. 쉽게 일반분양 수입이 많고 사업비 부담이 적을수록 비례율과 권리가액이 높아질 가능성이 있으며, 조합원이 부담해야 할 추가분담금은 상대적으로 줄어들 수 있습니다.만약 질문과 같이 건축비가 비슷하다고 가정한다면 분담금에 큰 영향을 미치는 것은 기존 용적률과 재건축 후 용적률의 차이입니다. 이는 개발후 새로 추가되는 세대수의 차이로 이어지고 이는 분양대금을 통한 사업비 조달에 차이가 나타날수 있기에 결과적으로 분담금에도 크게 차이를 주게 됩니다. 따라서 질문처럼 가격이 저렴한 아파트라고 해서 무조건 재건축이 어렵거나 분담금이 많이 발생한다고 볼 수는 없으며, 기존과 재건축 이후의 용적률 차이, 전체 대지면적, 조합원 수, 추가로 확보할 수 있는 일반분양 세대수, 예상 일반분양가, 입지에 따른 향후 가치 상승 가능성, 공사비와 금융비용 등을 종합적으로 고려해 판단해야 합니다.