답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 건축물 대장이 없는 경우는 허가나 신고 없이 건축한 무허가 건축물일수 있고, 불법증축등을 하여 증축된 부분에 대해서만 대장이 없는 경우, 공부상 건물이 멸실 처리되어 건축물대장은 페쇄되었으나, 현장에 일부 건축물이 남아있는 경우등이 있을수 있고 그외 행정전산화 과정에서 지번과 건물정보가 잘못 연결된 경우 혹은 주소문제나 검색상 문제등이 있을수도 있습니다. 물론 대부분은 오래된 건물로써 무허가건축물인 가능성이 제일 높습니다. 이러한 건물에 대해서 전월세 계약을 하신다면 주택임대차 보호법에 적용이 가능하더라도 보증금 반환에는 리스크가 커질수 있습니다. 대표적으로 등기부와 건축물 대장 모두가 없다면 현 계약자가 실제 소유자인지 확인이 어렵고, 무허가 건축물에 대해서는 임차권등기도 어려울수 있습니다. 그리고 전세대출이나 반환보증보험도 제한이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기보유특별공제는 부동산을 양도할 때 발생하는 양도소득세 부담에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.현재 거론되는 장기보유특별공제 조정 방향은 제도를 전면 폐지하기보다는 고가주택이나 장기간 실제로 거주하지 않은 주택에 대한 혜택을 축소하고, 실거주 중심으로 공제 구조를 개편하는 방안에 가까운 것으로 보입니다.그럼에도 질문처럼 장기보유특별공제가 완전히 폐지되거나 공제 혜택이 크게 줄어들고 별도의 보완책이 마련되지 않는다면, 양도소득세 부담이 증가해 매물 잠김 현상이 나타날 가능성이 있습니다.다만 장기보유특별공제 축소가 반드시 매물 잠김으로 이어진다고 단정하기는 어려운 부분도 있는데, 이는 정부가 보유세 인상도 함께 검토한다면 주택을 계속 보유하는 데 드는 비용도 증가할 수 있어 소유자 입장에서는 주택을 팔 때 부담하는 양도소득세와 계속 보유할 때 매년 부담하는 보유세 중 어느 쪽이 더 큰지에 따라 매도 여부를 결정할 가능성이 높아지게 됩니다. 그에 따라 보유세 부담이 더 크게 느껴진다면 매물이 늘어날 수 있지만, 양도소득세 부담이 지나치게 커진다면 오히려 매도를 미루면서 거래가 줄어들 수 있다는점도 고려해야햘 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무슨 이야기인지 모르겠네요, 위약금이라는 게 보증금을 말하는 것으로 보이는데, 정확한 용어를 설명하셔야 답변이 가능합니다. 일단 질문자체로 위약금으로 본다면 계약단계에서 해지에 따른 위약금인지, 계약기간중에 중도퇴거에 따른 위약부분인지를 먼저 명확히 하셔야 하고 위약금은 보통 특약에 기재를 하게 되는 부분으로 월세 산정과는 관계가 전혀 없습니다. 제 추측대로 보증금을 말하시는 것이라면 보증금이 높을 수록 월세는 줄어들수 있기 떄문에 대출이 아닌 자납으로 보증금 전액을 낼수 있다면 200보다는 2000만원이 더 월세부담을 줄일수 있는 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산을 직거래할 때는 계약부터 잔금, 소유권이전등기까지 거래 전반을 당사자가 직접 확인해야 하므로 주의해야 할 부분이 많습니다. 우선 등기부등본을 통해 실제 소유자가 계약 당사자와 일치하는지 확인하고, 근저당권·가압류·가처분·전세권 등 권리관계에 문제가 없는지 살펴봐야 합니다. 확인된 권리관계에 따라 말소 조건이나 잔금 지급 방법 등을 계약서 특약에 구체적으로 기재하여 위험을 줄여야 합니다.또한 건축물대장도 함께 확인하여 위반건축물 표시 여부뿐만 아니라 건축물의 용도, 면적, 층수, 구조 등이 실제 현황과 일치하는지 살펴봐야 합니다. 그리고 매물에 따라 토지등기부와 토지대장까지도 확인이 필요할수 있으며 이를 통해 토지와 건물의 소유관계가 다르거나 대장상 내용과 실제 이용 상태가 다른지를 확인하여야 대출이나 소유권 행사 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.글로 보면 단순해 보일 수 있지만, 권리분석이나 특약 작성 경험이 부족하면 예상하지 못한 분쟁이 발생할 가능성이 큽니다. 따라서 거래금액이 크거나 권리관계가 복잡한 부동산은 가능하면 공인중개사를 통해 거래하는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님의 심정은 충분히 이해가 되지만, 계약서상 특약으로 퇴거시 청소비용에 대한 내용이 기재되어 있다면 지급가능성이 높습니다. 보통 청소비용은 별도의 특약이 없는 이상 원상복구에는 해당되지 않아 지급을 요구할수 없지만 위처럼 특약으로 정하였다면 지급을 피하기 어렵기 때문입니다. 그리고 현재 상태에서의 에어컨 청소부분들은 옵션의 경우 임대인에게 현 상황에 대한 설명을 하시고 에어컨 청소비용 부담에 대한 협의를 해보실수는 있고 입주청소부분은 별도 협의가 되지 않은 상황에서는 비용을 요구하기 쉽지 않을 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.문제가 없을수가 없죠, 내용 자체도 선순위 제한물권이 존재하고, 심지어 전입신고도 안된다고 한다면 대항력도 갖출수 없어 매우 위험한 매물입니다. 특히나 압류, 임차권등기가 존재한다면 이후 경매진행가능성도 높은 편이라고 할 수 있고 임대인의 경제능력 즉, 보증금반환가능성은 이미 낮다는 추측이 가능합니다. 입주를 하신다면 보증금을 최소화하거나 보증금없이 월세 몇개월치를 한번에 지급하는 연세계약형태로 이끄시는게 그나마 문제가 발생해도 피해를 낮출가능성은 높아보이고, 안정적인 거주를 원하시면 다른 매물을 찾는게 최선으로 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한국은행이 기준금리를 인상한 배경에는 물가상승 압력이 중요한 영향을 미친 것이 맞습니다. 특히 미국과 이란의 무력 충돌로 중동 지역의 긴장이 높아지면서 국제유가와 원자재 가격이 상승했고, 이러한 흐름이 국내 물가와 환율에도 부담으로 작용했습니다.미국과 이란의 전쟁이 끝날듯 끝나지 않는 이유 역시 어느 한 가지로 단정하기는 어려운데, 개인적 생각으로는 양국 지도자들 모두 군사적으로 먼저 물러설 경우 국내외적으로 정치적 부담이 커질 수 있기 때문에 강경한 태도를 유지하는 측면이 가장 큰 이유인듯 보이고, 특히 미국의 경우는 모두가 반대하는 전쟁을 시작하면서 별다른 성과 없이 군사행동을 중단하면 트럼프 행정부의 대외정책과 지도력에 대한 비판도 커질 수 있기 때문으로 보입니다. 그외 뉴스나 관련보도에서는 이란의 핵 개발 문제, 호르무즈해협을 둘러싼 원유 수송 문제, 미국과 이스라엘의 안보 관계, 중동 지역의 패권 경쟁 등이 복합적으로 얽혀 있어 해결이 쉽지 않다라고 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어느정도가 적정할지는 질문자님 중개사간 협의를 통해 정하셔야 할 부분으로 보입니다. 현재 법정한도 중개보수율에 따르면 전세임대차이고 거래금액이 5억이라면 0.3%가 적용되는게 맞습니다. 질문의 0.4%는 매매일 경우에 적용되는 중개요율입니다. 그에 따라 중개보수는 150만원(5억x0.3%)가 상한액이 되고 해당 금액 이내에서 중개사와 협의를 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 내 집 마련이나 전·월세 계약을 앞두고 있다면 그 어떤 하나도 신경 안쓰이는 부분은 없습니다. 물론 그중에서도 내집 마련의 경우라면 우선적으로 자금조달계획이 가장 큰 영향을 미치는 요소라고 할 수 있습니다. 실제로 대출을 통해 조달할 수 있는 금액이 확인되어야 세금이나 부대비용, 자기자금을 고려하여 최종적인 자금계획을 세울 수 있기 때문입니다. 물론 금리 변동에 따른 원리금 부담도 주택을 안정적으로 보유하기 위해 반드시 고려해야 할 요소이지만, 대출 한도가 구매자금에 필요한 만큼 나오지 않으면 이후의 자금계획은 의미가 없기 때문입니다.반면 전·월세 시장에서는 자금 조달에 대한 부분 보다는 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지가 가장 중요하게 고려되는 부분이라고 할 수 있습니다. 결국 주택 매매에서는 대출 가능금액과 상환 능력, 전·월세 계약에서는 ​보증금 반환 가능성과 안전장치를 가장 우선적으로 신경 쓰는 부분이라고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매도인 대출 부동산 거래는 주택의 소유권이나 점유 방식이 일반적인 매매와 크게 달라지는 것은 아니며, 기본 구조는 같지만, 매매대금의 일부를 지급하는 방식에 차이가 있다고 이해하시면 됩니다.일반적인 부동산 매매에서는 잔금일에 매수인이 자기자금이나 주담대등 대출을 통해 잔금을 마련하여 매도인에게 지급하고, 매도인은 소유권이전등기와 주택 인도를 하게됩니다. 매도인 대출(이른바 셀러 파이낸싱)도 이 과정은 동일하나, 잔금에 있어 매수인이 전액을 잔금일에 지급하지 않고, 미지급한 일부 금액을 매도인에게 일정 기간 나누어 상환하는 방식입니다. 물론 매도인은 해당 미지급금을 담보하기 위해 해당 부동산에 근저당권, 저당권을 설정하게 되고, 합의여부에 따라 해당하는 이자등을 받게 됩니다.예를 들어 매매대금이 10억원인데 매수인이 잔금일까지 7억원만 지급한다면, 나머지 3억원은 매수인이 매도인에게 부담하는 채무가 됩니다. 매수인은 약정한 기간 동안 원금과 이자를 지급하고, 매도인은 해당 채권을 확보하기 위해 매수인 명의로 이전된 주택에 저당권이나 근저당권을 설정할 수 있습니다.질문에서 주택점유와 소유권은 매매거래는 완료가 되었기에 매수자가 되기에 질문처럼 매수인이 실거주를 한다면 매도인은 당연히 다른곳으로 이사를 하게 됩니다. 즉, 매매시 자금조달방식에서만의 차이입니다.이렇게 되면 매수인은 대출규제등에 따라 잔금 마련이 어려운 경우 유용한 방법이 될 수 있게 되고, 매도인은 잔금을 덜 받지만 해당 금액에 따른 이자등을 확보할수 있고, 부동산 매도가능성을 높여 환금성을 높일수 있지만, 반대로 위험성 또한 높다고 볼수 있습니다.