답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금과 권리금은 성격이 서로 다릅니다.보증금은 임대차계약이 종료되고 점포를 반환하면, 미납 월세나 관리비, 원상복구비 등 정산할 금액을 제외한 나머지를 임대인에게 돌려받는 돈입니다. 반면 권리금은 보통 기존 임차인이 새로운 임차인에게 시설, 영업시설, 거래처, 영업상의 이점 등을 넘겨주면서 받는 금액입니다. 따라서 폐업한다고 해서 임대인이 기존에 지급한 권리금을 반환해 주는 것은 아닙니다.보통 권리금은 다음 임차인을 구해 해당 임차인과 권리금계약을 체결하는 방식으로 일부 또는 전부를 회수하게 되며, 원칙적으로 임대인에게 권리금 반환을 요구할 수는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전입신고는 실제 거주하는 주소지를 기준으로 하는 것이 원칙입니다.고시원이 정상적으로 전입신고가 가능한 곳이고 실제 두 분이 함께 거주한다면, 동일 주소지로 두 사람이 전입신고하는 것 자체가 무조건 불가능하다고 보기는 어렵습니다. 다만 고시원은 호실 표시방식이나 건축물 현황, 주민등록 전산상 주소체계에 따라 주민센터에서 처리방법이 달라질 수 있습니다.또한 혼인신고 전이라면 두 분은 법률상 배우자 관계가 아니므로, 주민등록상 한 분이 세대주가 되더라도 다른 분의 관계가 '배우자'가 아닌 동거인 등으로 표시될 수 있습니다.특히 디딤돌대출을 받기 위해 세대주·세대원 요건을 맞추려는 경우에는 단순히 주민등록상 같은 세대로 등록되는지만 볼 것이 아니라, 해당 대출에서 예비배우자나 동거인을 세대원으로 어떻게 인정하는지도 별도로 확인하셔야 합니다.그리고 실제 거주하지 않으면서 대출이나 청약 요건을 갖추기 위한 목적으로 주소지만 이전한다면 위장전입 문제가 발생할 수 있으므로 권하기 어렵습니다.따라서 해당 고시원 주소로 2인 전입 및 동일세대 구성이 가능한지는 관할 주민센터에 먼저 확인하시고, 디딤돌대출의 세대구성 인정 여부는 대출을 취급하는 은행이나 주택도시기금에 함께 확인하시는 것이 가장 정확합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 월세 계약을 기준으로 보면 중개보수 산정을 위한 거래금액은1,000만 원 + (월세 42만 원 × 100) = 5,200만 원입니다.그리고 위 거래금액에 따른 주택 임대차 중개보수 상한요율은 0.4%이므로, 중개보수는 5,200만 원 × 0.4% = 20만 8천 원으로 계산됩니다. 따라서 중개보수는 최대 20만 8천 원 범위에서 협의하여 정하게 되며, 일반적인 주택 임대차라면 40만 원은 중개보수 상한액을 초과하는 금액입니다. 참고로 관리비 15만 원은 일반적으로 중개보수 계산을 위한 거래금액에는 포함하지 않으며,집을 몇개를 보여줬는지 여부는 중개보수 산정기준과는 관계가 없습니다. 중개보수는 보여준 매물의 개수가 아니라 실제 체결된 계약의 거래금액과 법정 상한요율을 기준으로 산정합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우 결국 보증보험 가입기준 등에 맞추기 위해 기존 전세보증금을 낮추고, 줄어드는 금액의 일부를 월세로 전환하여 재계약하자는 내용으로 보입니다.다만 중요한 것은 임대인이 말하는 800만 원의 차액이 당연히 임차인이 보전해야 하는 ‘손해’라고 보기는 어렵다는 점입니다. 전세보증금은 임대인이 취득하는 금액이 아니라 계약 종료 시 반환해야 하는 금액이기 때문에, 보증금이 낮아졌다는 것만으로 임대인에게 동일한 금액의 재산상 손실이 발생했다고 단정하기는 어렵습니다.그렇다고 보증금을 낮추고 월세를 추가하는 조건 자체가 잘못된 것은 아닙니다. 재계약 시 보증금과 월세 등 임대차조건은 결국 임대인과 임차인의 합의로 정할 수 있기 때문입니다.현재 주변 전세시세나 보증보험 가입가능 금액이 낮아졌다면 임차인은 그에 맞는 보증금 인하를 요구할 수 있고, 반대로 임대인은 보증금을 낮추는 대신 일정 월세를 추가하는 조건을 제시할 수도 있습니다.따라서 이 문제는 800만 원을 누가 손해 보는지가 핵심이라기보다, 임대인이 제시한 ‘보증금 인하 + 월 30만 원’ 조건을 임차인이 받아들일 경제적 이유가 있는지를 판단하는 문제에 가깝습니다.월 30만 원이면 2년간 총 720만 원의 추가비용이 발생하므로, 주변의 다른 전세·반전세 시세와 비교하여 현재 주택에 계속 거주하는 것이 유리한지 판단해 보시는 것이 좋습니다. 조건이 맞지 않는다면 보증금 인하만을 요구해 협의하고, 협의가 되지 않을 경우 만기 퇴거 후 다른 주택을 알아보는 것도 선택지가 될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서는 임차인의 주택 인도와 임대인의 보증금 반환이 원칙적으로 동시이행 관계에 있으며 임대인의 보증금 반환의무는 임대차계약이 종료되는 시점에 발생하게 됩니다. 질문에서 계약 만기일이 9월 말이라면 원칙적으로 해당 시점에 보증금을 반환받고 주택을 인도하시면 됩니다.다만 임차인의 개인 사정으로 계약 만기보다 일찍 집을 비우는 경우라고 해서 임대인의 보증금 반환의무가 그 시점에 바로 발생하는 것은 아닙니다. 이때는 임대인과 별도로 협의가 필요하다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 프리미엄을 ‘P’라고 표현하는데, 쉽게 말하면 재개발 사업으로 인해 앞으로 새 아파트를 받을 수 있다는 기대가치가 현재 가격에 추가로 붙는 금액이라고 보시면 됩니다.예를 들어 해당 재개발 물건의 권리가액이나 실제 투입되는 금액보다 시장에서 더 높은 가격으로 거래된다면, 그 차액 중 사업의 미래가치가 반영된 부분을 프리미엄이라고 표현하며, 만약 재개발이 진행되어 조합원입주권이 부여된 경우 새 아파트를 받을 수 있는 권리에 입지, 예상 분양가, 사업 진행속도, 향후 시세 등을 반영해 프리미엄이 형성될 수도 있습니다.즉 쉽게 말해서 재개발 후 새 아파트가 될 것이라는 기대 때문에 현재 가치보다 추가로 붙는 웃돈정도로 이해하시면 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가격 협의는 결국 매도자와 매수자의 성향이나 상황에 따라 달라지는 부분이기 때문에, 질문과 같은 경우가 흔하다거나 이례적이라고 단정하기는 어렵습니다. 또한 어느 정도의 가격 조정폭이 적절한지에 대해서도 정해진 기준은 없습니다. 현재 매물가격이 주변 시세보다 높게 형성되어 있다면 조정폭이 커질 수 있지만, 시세와 비슷하거나 오히려 낮은 수준이라면 가격을 낮출 여지는 적을 수 있습니다.결국 매수자가 가격을 제안하더라도 매도자의 자금사정이나 이사계획, 매도 의사와 함께 주변 시세 및 거래상황에 따라 협상 결과는 달라질 수 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장은 일반적인 상품시장과 다른 특성이 있기 때문에 단기간의 규제정책만으로 가격을 장기적으로 안정시키기는 쉽지 않습니다. 특히 주택은 공급을 늘리더라도 실제 입주까지 상당한 시간이 필요하고, 지역별로 선호도가 크게 다르기 때문에 단순히 전체 공급량만 늘린다고 해결되는 시장도 아닙니다. 여기에 우리나라는 주택을 단순한 거주공간뿐 아니라 자산이나 투자수단으로 보는 인식도 강하기 때문에, 가격이 오를 것이라는 기대가 커지면 규제가 있어도 매수수요가 다시 증가하여 시장 안정화가 더욱 어려워질 수 있습니다.그리고 주택시장에서 강남권 가격이 전체 시장의 심리에 영향을 주는 것은 사실이지만, 강남 가격이 하락한다고 해서 전국의 부동산 가격이 반드시 함께 하락하는 것은 아닙니다. 실제 최근에도 강남·서초 지역은 가격이 조정되는 반면, 성북·중랑·노원 등 서울 비강남권에서는 상승세가 이어지는 등 지역별로 서로 다른 움직임을 보이고 있습니다.결국 부동산 시장의 안정화를 위해서는 단기적인 규제만으로 접근하기보다는 장기적으로 수요가 많은 지역을 중심으로 충분한 주택 공급이 이루어지고, 시장의 불안심리까지 함께 안정되는 과정이 필요하다고 봅니다.

현재 성수역 출구는 총 4개로 알고 있습니다. 지금은 핫플레이스로 주말이나 출퇴근시간에 혼잡도가 심한 상황이기 때문에 출구를 추가로 만드는 계획이 추진되는 것으로는 알고 있습니다. 특히 유동인구가 가장 많은 3번출구 반대방향으로 새로운 출구를 신설하는 게획이 진행중으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 질문에서 질문자님 세금부분은 울산주택을 매도한뒤 분양권을취득하면 사실상 취득세외 크게 문제되지 않지만 동생분의 주택보유와 분양권 양도소득세가 더 세금에서는 더 중요한 부분이 될듯 보입니다 질문1. 2027년 1월 제가 현재 아파트 매매 후 동생에게 A 아파트 분양권을 구입하려고 하는 경우 얼마에 구입하면 세금이 가장 적을까요? 그 경우 세금이 얼마나 나올까요? -> 동생분은 분양권을 양도하면서 발생한 양도차익에 대해 양도소득세를 부담하게 되는데, 현재 분양권은 1년 이상 보유한 경우에도 양도차익에 높은 세율이 적용됩니다. 그렇다고 매도가격을 시세보다 지나치게 낮은 금액으로 하면 질문자님이 분양권을 취득하면 형제간 특수관계인 거래에 해당하기 때문에 저가양수에 따른 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.따라서 단순히 매매가격을 최대한 낮게 정하는 것이 절세방법이라고 보기는 어렵고, 양도 당시 분양권의 객관적인 시가를 기준으로 적정한 거래가격을 정하는 것이 중요합니다.질문2. 현재 상황에서 세금을 가장 적게 내는 방법은 무엇일까요?-> 질문자님이 기존 울산 주택을 먼저 매도한 뒤 분양권을 취득하는 것은 향후 주택 수와 취득세 측면에서 검토할 수 있는 방법입니다. 다만 전체 세부담에서 중요한 부분은 동생분의 분양권 양도소득세입니다. 현재 분양권의 시세가 최초 취득가액보다 상당히 상승한 상태라면 양도차익에 대한 세금이 크게 발생할 수 있습니다. 이를 낮추기 위해 시가보다 지나치게 낮게 거래할 경우 증여세 문제가 발생할 수 있기 때문에, 실제 거래를 진행하기 전에는 분양권의 취득가액과 옵션·확장비, 양도 당시 시가, 필요경비 등을 기준으로 세무사에게 양도소득세와 증여세를 함께 계산하여 덜 비용이 발생하는 쪽으로 선택하시는게 가장 현명할듯 보입니다.