주상복합아파트 매매가랑 감정가차이

Question

1층은 상가 제가 매매하려는곳은 아파트라서 주상복합아파트로 되있는데요 나홀로아파트라서 2층부터는 거주지입니다

매매가가 대략 3억조금넘는데 kb시세가 안잡혀있는상황인데 은행가서 대출알아보기전에 kb시세가없으니 감정가 의뢰하면 시간이 꽤걸린다고들었는데 그 시간도문제인데 주상복합아파트 작은규모라서 감정가가 매매가보다 한참안될거같다고해서요... 당연히 정확한건 은행가봐야하지만 통상적으로 매매가보다 한참 떨어진다는게맞는건가요 ㅠㅠ 3억기준이면 2억5천도 안될거같다고해서 신혼부부생애최초 대출70%잡고 예산잡았는데... 그보다 한참떨어지면 다른집찾아야하나해서요

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 기존 실거래가를 참조를 하는 것이 좋아 보입니다. 기존 거래가액이 있을 경우 참조를 하기 좋고 통상 KB시세등으로 기준을 삼지만 없을 경우 감정평가등을 이용을 하기도 합니다. 말씀하신대로 은행마다 담보기준이 다를 수 있으므로 은행에 우선 문의를 해 보시는 것이 가장 정확할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

나홀로 주상복합은 거래량이 적고 보수적으로 평가되어 감정가가 매매가보다 한참 낮게 나올 확률이 높으며 이 경우 대출 한도가 줄어서 잔금이 부족해질 수 있습니다. 정식적인 감정은 오래 걸리지만 은행 창구에 주소를 적고 가감정을 요청하면 1~2일만에 대략적인 대출 한도를 무료로 확인할 수 있습니다. 가감정 결과 예산이 부족하다면 다른집을 알아봐야 하며 만약 계약을 진행한다면 대출 불가 시 계약금 전액 반환 특약을 반드시 계약서에 명시해야 안전합니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

감정평가금액은 사실상 시세와 가장 비슷하게 나오는게 일반적입니다. 감정평가의 3방식중 어떤 부분을 사용하는지에 따라 달라질수 있지만 보통은 오랜된 구축이 아닌 경우로써 주변 비교가능한 부동산의 거래시세가 있는 상황이라면 시세대비 크게 낮게 나오지는 않습니다. 실제 경험상도 kb시세가 없는 경우 부동산원시세 이것도 없다면 공시지가를 이용하는데, 이 경우가 가장 낮은 평가액이 되므로 대부분 감평을 통해 평가액을 높이는게 통상적이므로 시세보다 크게 떨어지지는 않습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

주상복합아파트의 경우 감정평가액이 일반 아파트보다 실거래가 보다 낮게 나오는 것이 일반적입니다.

하지만 매매가 3억 -> 감정가 2.5억도 안 될 것이라는 이야기는 경험적 추정이며 정확히는 은행 감정평가 결과는 변수가 많습니다.