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조정대상지역과 투기과열지역은 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조정대상지역과 투기과열지구는 모두 부동산 시장이 과열된 지역으로써 정부가 규제를 강화하는 지역이라는 점에서는 동일하나, 투기과열지구과 조정대상지역보다는 다 강력한 규제가 적용되는 지역이라고 보시면 됩니다. 특히 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 분양권전매제한등에서 더 강력한 규제을 적용하고 있습니다.상세하게는 LTV의 경우 조정대상지역은 50%, 투기과열지구는 40%, 전매제한의 경우 조정대상지역은 일정기간을 제한하지만 투기과열지구에서는 원칙적으로 전매금지가 됩니다.
경제 / 부동산
25.03.22
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금리 인상과 부동산 가격의 상관관계는 무엇이며, 향후 금리 변동이 시장에 미칠 영향은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기준금리는 대출금리에 영향을 미치게 되고, 대출금리는 주택을 구매하는 사람들에게 있어 자금조달 가능성에 영향을 주기 때문에 주택수요에 변화로 이어지게 됩니다. 현재의 금리는 이전까지의 고금리에 따른 경기침체와 부동산 시장 침체등을 고려하였을 때 다시 인하될 가능성이 높고 이럴 경우 주택구매에 필요한 자금조달이 유리해지기 떄문에 부동산 시장도 점점 회복세로 돌아설 가능성이 높습니다. 다만 현재 가계부채증가세가 위험수준에 도달하면서 정부가 대출규제를 강하게 진행하고 있기에 금리인하에 따른 수요증가 효과가 낮게 나타나는 상황으로 정부의 규제완화와 추가적인 금리인하가 나타나는 시점이 되어야 주택시장도 상승세가 나타날수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.03.22
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서울 1억 집도 있으면 마음이 편하겠죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자가 주택이 있는 것과 없는 것은 주거안정이라는 측면에서는 차이가 큽니다. 자가주택이 있는 경우 2~4년마다 주거이동을 하지 않고 장기적인 거주를 통해 주거안정을 누릴수 있기에 유리합니다. 물론 입지나 시설상태, 건축년도등에 따라 자가주택간 좋고 나쁨의 차이는 있겠지만 단순히 자가주택이 있는 것과 없는것을 비교하면 있는게 유리할수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.03.22
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일정한 주택 수 이상을 보유한 경우 종합부동산세가 부과되는데, 공동명의나 지분이 나뉘어진 경우에는 각각 어떤 방식으로 주택 수가 결정되나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.종합부동산세는 일정한 주택수 이상을 보유한 것을 기준으로 하는게 아닌 주택의 경우 본인이 소유한 주택의 가액을 합하여 일정금액을 초과하는 경우 해당 초과분에 대해서 부과하는 세금입니다. 다만 1주택자와 2주택이상의 기준금액이 다르고, 1주택자의 경우 현행 12억초과시 , 2주택이상은 소유주택합산 9억이 초과하는 경우에 종부세 대상이 됩니다. 주택에 포함이 되지 않는 부동산에 대해서는 별도 토지 / 건물 구분에 따라서 다른 기준이 적용되므로 사실상 주택수 배제가 되는 부동산이라고 해서 무조건 비과세 대상이 되지 않습니다.
경제 / 부동산
25.03.22
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토허제라는게 무슨제도이길래 시끄럽죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가제는 말그대로 지정된 지역내에서 부동산 거래를 할 경우 지차체의 허가를 받아야만 등기이전이 가능한 지역을 말합니다. 쉽게 말해서 지자체의 허가 없이는 매매계약이 완료되기 어렵다는 의미입니다. 이런 토지거래허가구역을 지정하는 데이는 투기세력에 따른 지가상승을 방지하고 가격안정화를 위한 목적이 강하며, 이런 지역내 부동산 특히, 아파트에 대해서는 실거주가 아닌 투자목적(갭투자)등으로 매매한 경우에는 허가가 되지 않기에 사실상 수요감소로 이어질수 있습니다. 최근 서울 강남3구등에서 시세상승이 급격하게 나타나면서 해당 지역 및 용산구내 모든 아파트에 대해서 토지거래허가구역을 재지정하였습니다.
경제 / 부동산
25.03.22
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택지 개발이 가능한 약 120평 정도의 토지는 어떤 방식으로 매수자를 찾을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매물을 등록하는 방법은 주택이나 아파트와 크게 다르지는 않습니다. 부동산을 통해 매물을 내놓는게 가장 보편적이긴 합니다. 최근에는 부동산에서도 오는 사람들을 대상으로 매물을 보여주는게 아닌 인터넷상 매물을 공개하고 매수자를 찾고 중개사무소간 매물정보를 공유하기에 토지주변 부동산에 매물등록을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.03.22
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지방에 아파트를 매입한다면 신축 위주로 보는게 좋겠죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 지방아파트의 경우 지역내 호재가 예상되는 경우나 실거주용으로써 구매를 하는게 아닌 투자용으로써는 좋은 기회라고는 보기 어렵습니다. 다만 위 두가지 이유로써 구매를 하시는 거라면 구축보다는 신축이 거주편의성이나 가격유지면에서는 훨씬 유리할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.22
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최근 부동산 시장이 가장 핫했던 때는 언제였나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한국은행이 제시한 총 4차례 집값상승기는 김대중 정부 말기인 2001~2003년, 노무현 정부 시기인 2005년 ~ 2008년, 박근해 정부말기인 2015~2018년, 문재인 정부시절인 2020 ~2021년입니다. 그리고 서울기준가격으로 보면 2000~2008년간이 지속적인 상승이 나타나며 역사적 상승시기라 볼수 있고 해당 시점에 서울주택가격은 150% 가까이 상승되었습니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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정부의 부동산 정책이 시장에 미치는 영향과 앞으로의 정책 변화 가능성은 무엇이라고 생각하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장은 시장경제에 따라 움직이고 이는 수요와 공급에 의해 결정되게 됩니다. 다만 일반재화와 다른 부동산의 특성으로 인해 정부는 시장에 개입하여 부의분배와 국민 주거안정을 높이고자 하는게 일반적입니다. 다만, 부동산 시장에서 수요에 대한 변화는 구매심리 변화가 주요한 가격변동의 원인이 되고, 정부의 정책을 통한 간접개입은 본래의 목적과 다른 구매심리를 나타내며 가격도 예상치 못한 방향으로 흘러가게 됩니다. 그래서 지금은 정부의 시장개입을 최소하는 것이 시장 안정을 위한 방법이라는 의견도 적지 않은 편입니다, 지금 정부에서는 부동산 시장 침체를 해소하기 위해 각종 규제나 세금에 대한 완화등을 통해 부동산 시장 상승을 부양하고 있는게 전체적인 모습이나, 예상치 못한 가계대출 급증과 주택양극화가 심각해 지면서 부분적으로 규제정책을 사용, 유지중에 있습니다, 이로한 모습은 정권이 변경되더라도 당분간은 이어질듯 보이는데, 이유는 지방소멸화에 따라 주택양극화가 매우 심화되고 있기에 동일한 정책을 수도권과 지방에 동시에 적용하기는 어렵기 때문입니다. 앞으로는 지방에 대한 부동산 정책은 더 많은 규제완화와 세제지원이 이루어질듯 보이고, 수도권내 상급지, 급등지등에 대해서는 더 높은 규제를 적용할 것으로 예상됩니다. 즉, 지역에 따른 차별적인 정책운영이 이루어질것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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임대 아파트의 경우는 일정 기간이 지나면 자기 소유가 될 수도 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대아파트라도 종류에 따라서 분양전환여부는 달라집니다. 보통 8년, 5년등 분양전환 조건부 임대아파트의 경우 해당기간이 지나면 현 입주자에게 우선적으로 분양받을 권리가 주어집니다, 물론 권리만 주어지는 것이기에 실제 매수를 위해서는 현 시점에 책정된 시세를 기준으로 매매대금을 지급하셔야 합니다. 그리고 임대아파트의 경우 임대거주중 다른 주택을 구매시 무주택요건이 틀려지게 되어 퇴거사유가 되므로 사실상 분양시점에 다른 지역에 주택을 가지고 있다면 원칙상 우선분양전환자격은 주어지지 않습니다. 문제는 계약내용자체에 임차인 명의자에 대해서만 무주택자격유지가 나와있기에 배우자등이 보유한 주택이 있을 경우 분양전환자격이 인정되지 않는지에 대해서는 논란이 되고 있습니다. 즉, 분양전환우선 자격은 임대아파트 계약자는 무주택이여야 하나, 그 배우자까지의 무주택 조건을 갖추어야 하는지는 정확하지 않다 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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