안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
Q) 이 말이 맞는 말인지와 그 이유를 설명 부탁드립니다.
-> 매매계약에서는 결국 매매가격보다 근저당이 높으면 매매대금을 받아 근저당 상환 및 말소를 하면 되기 때문에 문제되지는 않습니다. 이럴 경우 계약서상 잔금일에 기존 근저당말소 특약을 반드시 넣으셔야 합니다.
이를 기준으로 계약금과 중도금이 매매가격에서 근저당을 뺀 금액보다 낮다는 것은 일반적인 지급방법상 과정상 맞은 부분이나 이 자체가 거래안전성을 담보하지는 않습니다. 결과적으로 잔금을 지급할 때, 근저당이 말소 후 등기이전이 되는게 가장 중요한 부분입니다.
Q) '계약금+중도금'을 '매매가-채권최고액'보다 적게주면 완전히 안전한지? 리스크는 없는지? 괜한 걱정을 사서하는 것인지 의견 부탁드립니다
-> 말했지만 해당 부분은 과정상 부분일뿐 안전성을 담보하지는 않습니다. 예를 들어 계약이 상대방의 이유로 중도해지가 되는 경우 받은 계약금의 배액을 상환하여야 하는데, 해당 상환가능성은 매도인의 경제적 능력에 따라서 지급을 할수도 지급을 제때하지 못할수도 있습니다. 결과적으로 단순히 계약금과 중도금인 매매가에서 채권최고액을 제외한 금액보다 낮다는 사실하나가 계약상 안전을 담보하지 않습니다.