아파트 매매가격 대비 근저당비율이 매우 높은 경우(최종본)

Question

(질문 수정이 불가하여 내용 보완하여 다시 질문 드립니다.)

서울 지역 아파트 매매관련 질문입니다.

본계약 체결을 앞두고 있는데,

매매하기로 한 금액 대비 근저당 비율이 많이 높아서(80프로) 걱정인 상황입니다.

그런데, 지인이 '매매가에서 채권최고액을 뺀 금액'보다 '계약금+중도금'을 적게주면 괜찮다고 합니다.

Q) 이 말이 맞는 말인지와 그 이유를 설명 부탁드립니다.

Q) '계약금+중도금'을 '매매가-채권최고액'보다 적게주면 완전히 안전한지? 리스크는 없는지? 괜한 걱정을 사서하는 것인지 의견 부탁드립니다

참고로 잔금 시에 근저당(80프로)관련 대출을 전액 상환 후 말소 등기하는 내용을 계약에 포함하기로 사전 협의한 상황입니다.

감사합니다

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

지인의 말의 의미는 매매가에서 채권최고액을 뺀 금액은 실질적으로 대출 등 근저당 설정액을 뺀 순수 자본금으로 볼 수 있습니다.

계약금과 중도금을 그 아래 금액으로 지급하면 매도인 입장에서는 근저당 설정액을 우선 상환할 여력이 확보되고 매수자로서도 매출 채무 위험을 일부 회피할 수 있다는 의미입니다.

잔금 지급 시 근저당 관련 대출을 전액 상환 및 근저당 말소 등기 조건을 계약서에 포함한 상황이라면 계약금 + 중도금을 적게 주는 것이 어느 정도 안전장치 역할을 합니다.

그러나 완전한 안전을 보장해주진 않습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

최악의 경우 매도자가 계약금과 중도금만 받고 잠적을 하게 될 경우 근저당권이 연체가 되어 경매로 넘어 간다면

우선 낙찰대금에서 근저당 순서대로 배당을 받고 나머지 계약금+중도금(채권)으로 배당을 받을 수 있는 개념으로 보시면 됩니다. 또한 그렇게 해도 완전하게 안전한 거래는 없습니다.

잔금 주고 근저당말소 및 소유권이전이 되어야 안전한 거래라 볼 수 있습니다.

찜찜하시면 중도금 없이 계약금 주고 잔금 시 근저당 말소 조건으로 계약하시는게 어떨까 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

(질문 수정이 불가하여 내용 보완하여 다시 질문 드립니다.)

서울 지역 아파트 매매관련 질문입니다.

본계약 체결을 앞두고 있는데,

매매하기로 한 금액 대비 근저당 비율이 많이 높아서(80프로) 걱정인 상황입니다.

그런데, 지인이 '매매가에서 채권최고액을 뺀 금액'보다 '계약금+중도금'을 적게주면 괜찮다고 합니다.

Q) 이 말이 맞는 말인지와 그 이유를 설명 부탁드립니다.

==> 우선적으로 채권을 확보하기 위한 조언으로 보입니다. 이러한 경우 틀린 말이 아닙니다.

Q) '계약금+중도금'을 '매매가-채권최고액'보다 적게주면 완전히 안전한지? 리스크는 없는지? 괜한 걱정을 사서하는 것인지 의견 부탁드립니다

==> 상대적으로 안전합니다. 그러나 안전한 거래를 진행하기 위해서는 가급적 잔금일을 빨리 진행하시는 것이 적절합니다