답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라의 토지는 지목이 있고 해당 지목에 따라 이용할수 있는 용도가 정해져 있습니다. 보통 주택이나 건물등 건축을 할수 있는 토지의 지목은 "대"이며, 농지에서는 건축을 할수 없습니다. 다만 농업을 위한 용도로써 흔히 농기구,기계 보관목적의 농막은 허가를 받아 건설이 가능할수 있지만 질문처럼 농지에서 거주를 하는 것은 문제가 될수 있습니다. 그리고 농지의 경우 농업이 아닌 다른 용도로 지목변경을 하기 위해서는 농지전용허가를 받으셔야 하는데, 이는 일반 토지의 지목변경과 다르게 매우 엄격한 규제에 적용을 받게 됩니다, 즉 농지용도변경이 가능하나, 그 목적이나 절차가 매우 까다롭고 허가가 잘 나오지 않습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공인중개사 자격이 없는 상태에서 일회성으로써 중개를 해주고 중개비를 받는 것은 문제가 안되지만, 질문처럼 이를 한번이 아닌 꾸준히 업으로써 할 경우에는 무자격중개행위로써 처벌받을수 있습니다, 그리고 부동산과 수요자를 연결시켜주고 그에 따른 비용을 받는 것은 중개보수가 아닌 소개비정도로 이는 중개사무소와 질문자님과의 협의에 따라 정하셔야 할 부분인데 해당부분도 문제가 될 소지가 있을수도 있는데, 보통 한 부동산을 위해 근무하는 소속중개사나 중개보조원도 등록관청에 등록을 하여야 하기 때문입니다, 그렇기에 위처럼 공개적으로 해당부분에 대해 정보를 드리기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 경우는 새로운 주택에 전세대출 혹인 주담대를 필요로 할때 기존 미상환전대출이 있는 경우 상환조건부 대출로써 신청을 하시면 됩니다. 질문의 경우 실제 보증보험을 통해 구상권 확정이 되면 이후 새로 이시갈 주택을 구하고 계약을 진행한뒤 상환조건부 대출을 신청하시면 되고, 현 주택퇴거일을 보증보험에 통보하시면 퇴거일에 주택 인도 확인후 보증금을 지급, 해당 보증금으로 기존대출 상환하시면됩니다. 말로 한 과정이 복잡할수 있는데, 보통 보증보험에서 심사통과가 확정되어 연락이 올 경우 위 이사에 대한 부분을 문의하시면 퇴거일에 과정에서 자세한 설명을 들을수 있고, 대출의 경우는 은행을 통해 현상황을 전달하시면 상환조건부대출의 이용과 절차를 설명받으실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 위조건만 보고 100%안전하다 말하기는 어려우나, 근저당이 없고, 전입신고와 보증보험 보입이 가능하다면 크게 문제는 없을것으로 보입니다 다만 이러한 확인은 실제 계약전 등기부와 임대인의 세금납부서류를 확인하셔야 하고, 특약등에 몇가지 내용을 추가로해두시는게 필요하듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.옥수동의 경우 우선 한강인접지역이라는 장점도 있지만, 동호대교 건너 압구정동이기 떄문에 강남 접근성이 매우 유리한 입지 입니다. 실제 이러한 장점이 가격에 반영되어 현 시세도 서울내 중상급지수준에 해당이 되고, 새로 개발된 단지들이 많아 준신축중심으로 되어 있습니다. 다만 평지가 아닌 언덕등이 많고, 도로가 좁아 교통정체등의 단점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내년 5~6월에 매물이 많아질 가능성의 근거는 잘 모르겠습니다. 현시점에서 판단을 할수 없는 분이며 만약 가능성이 있다면 정부가 보유세에 대한 인상을 시행하고 실제 재산세와 종부세 기준일이 되는 6월1일이전에 소유한 주택을 매도하려는 경우가 발생할수 있으나, 통상적인 주택매매과정을 고려하면 이때를 피하기 위해서는 실제 매물은 3~4월에 집중이 될 가능성이 높습니다. 또한 전지역에 대한 보유세인상보다는 다주택자, 비실거주 고가1주택자 기준으로 적용될 가능성이 높아 위 질문과는 거리가 있어보입니다. 다가구의 경우 수요자가 많지 않기에 시기보다는 가격에 따라 거래가능성이 달라질듯 보이고, 규제지역 내여부와 개인 주택보유현황등에 따라 세금도 달라질듯 보이지, 단순 시점에 따라 차이가 발생될것으로는 생각되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 건축을 하는데에는 사업을 진행하는 주체인 시행사가 있고, 단순히 도급방식등을 통해 건축공사만 하는 시공사가 있습니다. 일반적인 시공사는 건설회사로 실제 건축비용만 받고 공사만 해주는 것으로 미분양과 건축근로자 급여미지급과는 관계가 없습니다. 다만 미분양으로써 시행사에게 돈이 없는 경우 시공사인 건설사에 공사대금을 지급하지 못하는 겅우에는 위와 같은 경우가 발생될수는 있으나, 현실적으로 그런 경우는 거의 없습니다. 만약 발생한다면 이는 건설사 자체의 하급하청에 따른 구조에 따라 중간에 누가 사고를 친경우가 대부분입니다. 보통 미분양이 발생하면 시행사가 이를 떠앉게 되고 할인분양이나 혜택을 제공하여 처분을 하게 되는데 이마저 어렵다면 임대로 전환하여 임대수익을 통해 어느정도 손실회복을 하는 경우도 있습니다. 결국에는 시행사가 미분양에 따른 손실을책임지는 구조이고 해당 시행사가 조합이나 프로젝트파이낸싱으로 자금을 모았다면 은행권등에서 그 피해가 이어진다고 보시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말한 가격차이까지는 저도 이해가 어렵긴 합니다만, 식당에서의 주류가격이 일반 마트보다는 높은데에는 이유가 있긴합니다. 일단 마트와 식당간의 유통구조가 다른데, 보통 식당의 경우 소량구매이기에 다른 중간유통업체가 있고 거기에 가정용과 업소용간 주류세가 달라 실제 공급받는 가격에서 일반마트에서 파는 주류와는 차이가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 쉽게 끝날거 같지 않습니다. 어떻게 보면 두나라 결정권자가 어느정도 이성적인 부분이 있어야 하는데 점차 미국이든 이란이든 이성을 잃어가는듯한 분위기 입니다. 그리고 상황적으로도 미국이나 이란 모두 물러서는 쪽이 엄청난 정치적, 경제적 타격과 후폭풍을 책임져야 하는 만큼 쉽게 양보할 상황도 아닌듯 보여, 누구 하나 죽기전까지는 계속 이어지지 않을까 걱정이 됩니다. 거기에 점차 유럽과 다른 중동국가들까지 피해를 보면서 확전양상이 나타나고 있기에 전세계가 헤어나오지 못할 늪으로 향해 가는건 아닌지 걱정이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 시점을 정해 말하기는 어려우나 가장 시세가 높은 시점에 매도를 하시는게 맞을듯 합니다, 가장 시세가높게 나타나는 경우는 각 분양단지마다 달라지는데, 예를 들어 분양가가 시세보다 낮은 경우 이미 시세차익이 확보된 시점이기에 입주시점전후로 파는게 이득일수 있고 해당단지가 대단지로써 지역내 대장아파트 급이라면 분양이후에도 가격이 추가상승할수 있는 요인이 높기에 입주이후에 시세흐름을 보고 가장 유리한 시점에 매도를 하시는게 유리할수 있습니다. 보통 신축의경우 대부분 건축한지 7년이내로 한정하는 경우가 많은데 이는 입주후 거주환경이 어느정도 인지가 되고, 건물도 신축으로써 가장 프리미엄이 인정되는 시점인 2~3년 사이 매매를 하는게 가격적으로 유리한 부분이 있습니다.