상가매도시 공실상가 관리비 등을 대납한 사실 미고지

Question

안녕하세요

1~8층 단독상가중 00호실 상가를 26.2월에 매수했습니다

매수당시 관리비 선납금조로 90만원을 납부했고 현재 임차인을 들여서 현재 운영중 입니다

그런데 얼마전 상가협회에서 추가납부해야할 상황이 있다고 알려왔습니다

내용인즉슨 상가 6~8층 공실이 많아 공실상가가 관리비등을 납부하지않아 체납하고 있는바 그럴경우 한전에서 그 상가 전체 전기공급을 중단하니 현재 영업중인 상가에서 십시일반 돈을모아 공실상가의 관리비를 대납해 주고있다고 했습니다

매월 얼마씩 이런 정기적인 것은 아니고 각 상가당50만원 정도 걷어서 몇개월씩 분담하고 있었던 것입니다

부동산매매계약시 매도자는 저에게 이런 상황(공실상가에대한 관리비 대납)을 설명하지않고 상가를 매도한 것입니다

그래서 며칠전 매도자와 통화하니 그쪽에서는 1.본인이 매도한상가 00호는 체납사실이 없고 2.매수자 본인도 해당 상가전체에대한 관리비나 기타제반사항을 살펴볼 의무가 있다 요렇게 얘기합니다 .정말 어처구니가 없습니다

이경우 매수자는 어떤조치를 취할수있나요

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

관리비 대납은 부동산 수익성에 직결되는 중대한 하자로 이를 숨긴 매도인에게 부작위에 의한 기망을 이유로 손해배상 청구와 계약 취소 등을 검토할 수 있습니다. 관리단 회의록과 입금 내역 등 매도인이 대납 사실을 알고도 고지하지 않았음을 집증할 증거를 확보하시고 즉시 내용증명을 발송해서 공식적으로 배상을 요구하세요. 중개대상물 확인설명서에 해당 내용이 누락되었다면 중개사의 책임도 함꼐 물을 수 있으니 관련 자료를 지참해서 법률 전문가와 상담해서 구체적인 대응 전략을 세우시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

본인 호실에 체납이 없더라도 단전 위험과 타 호실 관리비 대납이라는 상가의 심각한 구조적인 결함을 숨기고 매도한 것은 명백한 법적 고지의무 위반이므로 매도인의 책임이 맞습니다. 매도인을 상대로 손해배상 청구 또는 계약 해제 소송을 제기할 수 있으며 이 사실을 제대로 조사하고 설명하지 않은 공인중개사에게도 공동 책임을 물어서 구청에 고발이나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 상가협회로부터 그동안의 대납 내역서와 한전 단전 경고문 등 객관적인 증거를 먼저 확보하시고 매도인과 중개사에게 법적 소송을 예고하는 내용증명을 즉시 발송하는 것이 가장 좋습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 위부분에 대해서 명확한 법적 판단을 해드리기는 어려울수 있습니다, 다만 공인중개사 입장에서 아무리 구분상가로써 매매목적물에 대한 관리비 연체사실은 없더라도 위와 같은 추가비용이 발생하고 있음을 알면서 사전고지를 하지 않았다면 문제의 소지는 았다 판단이 됩니다. 보통 하자담보책임은 물리적하자뿐 아니라 경제적 하자까지도 인정이 되는 것으로 보는데, 해당 부분은 매수자에게 예상치 않은 경제적 하자가 인정될수 있기 때문입니다. 또한 매도자가 공실상가로 인한 공동부담구조를 알면서도 고지하는 않는 부분은 심하게 판단할 경우 매수자에 대한 기망에 해당될 여지도 있어 보이므로 지금 매도자 말처럼 그렇게 간단해 보이지는 않는다는게 제 개인적 판단입니다. 그에 따라 이부분은 변호사를 통해 법적대응을 하시는게 맞는게 아닌가 생각됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

매도인이 이런 구조를 계약 전에 설명하지 않았다면 적어도 중요사항 설명 누락이나 고지 의무 위반을 주장해 볼 수 있습니다.

특히 공실 상가의 관리비를 다른 점포가 대납하는 관행은 매수자 입장에선 가격 판단에 큰 영향을 주는 정보입니다.

즉 매수자도 전체 상가 관리비를 살펴볼 의무가 있다는 말은 맞을 수 있어도 매도인의 설명 책임이 사라지는 건 아닙니다.

따라서 매도인에게 내용증명을 보내어 사전 고지 없음, 공용관리비 부담 구조가 매매 판단에 중대한 요소 였음을 적고, 이에 따른 손해 배상 청구를 하겠다고 적어서 보내보시길 바랍니다.

감사합니다.