토허제 지역 생애최초 전세끼고 매물 대출 가능여부

Question

​안녕하세요, 신혼부부 생애최초로 아파트 매수를 알아보고 있습니다.

​보유 현금: 1억 2000

​아파트 매매가: 4억 2,000

​기존 전세금: 2억 9,000만 원 (2027년 3월 만기 및 퇴거 예정)

​특이사항: 토지거래허가구역(투기과열지구)

​■ 질문 내용

1. ​토허제 구역 갭투자 가능 여부: 원칙상 실거주해야 하는 걸로 아는데, 2027년 3월(내년) 입주 조건으로 지금 계약하고 토지거래허가를 받을 수 있나요?

2.​전세금 반환대출 3억 가능 여부: 현금 1억 2천으로 먼저 갭매수를 해두고, 내년 3월 세입자 나갈 때 주택담보대출(전세반환 목적)로 3억 원을 받아서 전세금을 돌려줄 수 있을까요?

3. ​대출 한도 규제: 네이버 부동산에는 투기과열지구라 LTV 40%(최대 1억 6천)라고 나오는데, **생애최초 특례를 받으면 70퍼까지 시중은행 대출이 있다고 알고있는데 가능한 방법이 있을까요??

전세끼고 매매는 집이 조금 싸게 나온 이유가 다 있을거라고 보고 안된다고 생각하지만 확실하게 한번 여쭤보고 싶습니다!!

고수님들의 답변 기다리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 토지거래허가구역의 경우 매매 시 사전 허가를 받아야 되고 허가 후 4개월 이내 전입신고를 하고 2년 이상 실거주 의무가 있게 됩니다. 단 무주택자일 경우 해당 세입자 퇴거일 까지 전입이 유예 될 수 있습니다.

또한 6.27 대출 규제로 인해서 전세보증금반환용 대출이 1억으로 제한이 되지만 임차대계약이 그 이전일 경우 경과규정으로 전세보증금반환용 대출이 1억 이상 나올 수 도 있습니다. 그리고 생애최초로 하게 될 경우 통상 70% LTV적용을 받을 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 전세 끼고 매수는 토허제 지역에서 불가합니다.

2. 구조적으로 매우 어렵거나 조건 충족이 안될 가능성이 큽니다.

3. 이론적으로 70% 가능하지만 지금 조건에서는 적용 불가합니다.

감사합니다.

Answer 3

1. ​토허제 구역 갭투자 가능 여부: 원칙상 실거주해야 하는 걸로 아는데, 2027년 3월(내년) 입주 조건으로 지금 계약하고 토지거래허가를 받을 수 있나요?

==> 네 기존 임차인이 끼어 있는 집을 매수할 수 있습니다.

2.​전세금 반환대출 3억 가능 여부: 현금 1억 2천으로 먼저 갭매수를 해두고, 내년 3월 세입자 나갈 때 주택담보대출(전세반환 목적)로 3억 원을 받아서 전세금을 돌려줄 수 있을까요?

==> 원칙적으로 불가합니다. 세부적인 내용은 주거래 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.

3. ​대출 한도 규제: 네이버 부동산에는 투기과열지구라 LTV 40%(최대 1억 6천)라고 나오는데, **생애최초 특례를 받으면 70퍼까지 시중은행 대출이 있다고 알고있는데 가능한 방법이 있을까요??

==> 겝투자인 경우 이러한 대출이 사실상 불가합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 원칙상 허가일로부터 4개월이내 전입이 가능한 경우에 허가가 가능하나, 최근 정부가 이를 완화하는 조건으로써 무주택자가 매수를 하는 경우 기존임차인 만기일까지 거주의무를 유예해주었기 떄문에 실제 위 경우에도 토지거래허가는 가능할것으로 보입니다.

2. 보통 전세퇴거자금대출은 일반 구입자금대출과는 좀 다릅니다. 생활안전자금으로 포함될수 있고 이런경우에 규제지역내에서는 대출한도는 1억으로 제한이 될수 있어 이부분은 은행에 사전 확인을 해보신뒤 진행하시기 바랍니다.

3. 질문처럼 규제지역에서 일반적으로 LTV40%이지만, 생애최는 70%가 적용되게 됩니다. 문제는 구매시점에 대출을 신청하면 주택구입자금대출로써 이대로 적용이 될수 있지만, 위 방식대로 전세퇴거자금대출로써 진행하는 경우라면 사실상 다른 기준이 적용될수 있습니다.