안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
2026년 9월 14일 현재 기준으로 보면, 질문하신 구조는 원칙적으로 가능합니다. 다만 1번은 올해 신설된 토지거래허가구역 실거주 유예 특례의 적용요건을 충족해야 하고, 2번은 2027년 5월에 받는 대출을 ‘생애최초 주택구입자금대출’로 보기는 어렵다는 점을 구분해서 보셔야 합니다.
먼저 토지거래허가 부분은, 현재는 세입자가 있다는 이유만으로 허가가 불가능한 것은 아닙니다. 2026년 5월 29일부터 시행된 부동산거래신고법 시행령 특례에 따라, 해당 주택이 2026년 5월 12일 당시 이미 임대 중이었고, 매수자가 2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이면서 토지거래허가 신청일까지 계속 무주택을 유지하고 있으며, 2026년 12월 31일까지 허가를 신청하는 경우에는 기존 임대차의 최초 종료일까지 실거주 시작을 미룰 수 있습니다.
두 번째 질문은 조금 다릅니다. 2027년 5월에 기존 임차인의 보증금 3억원을 반환하기 위해 처음으로 주택담보대출을 받더라도, 그 대출에 현재의 ‘생애최초 LTV 70%’를 적용받기는 어렵다고 보는 것이 맞습니다.
다만 그렇다고 해서 2027년 5월에 보증금 반환용 주담대를 전혀 받을 수 없다는 뜻은 아닙니다. 다만, 받으려면 ‘생애최초 구입자금대출’이 아니라 ‘임차보증금 반환을 위한 보전용도 주담대’로 접근해야 합니다.
세 번째 질문의 경우에는 매수자가 실제로 2027년 5월부터 해당 주택에 들어가 살 예정이라면 기존 임차인의 계약갱신요구권을 실거주 사유로 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우를 계약갱신요구 거절 사유로 명시하고 있습니다. 따라서 기존 임차인이 아직 갱신요구권을 사용하지 않은 최초 계약 상태라고 하더라도 “갱신요구권이 있으니 무조건 2년을 더 살아야 한다”는 것은 아닙니다. 실제 입주할 매수인이 임대인의 지위를 승계한 후 적법한 기간 내에 실거주를 이유로 갱신거절 의사를 표시하면 됩니다.
이러한 점들을 참조하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.