답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 해당부분은 알수 없습니다. 토지의 경우 특별한 이용목적이 있는 게 아닌 이상 입찰자가 많지 않고, 질문처럼 나대지가 아닌 명의가 다른 건물이 세워져있는 경우 전세권 혹은 지상권등이 설정되어 있을수 있어 마음대로 철거를 하지 못하므로 토지를 낙찰받아도 이용가치가 크게 낮기 때문입니다. 2. 알수없습니다. 1처럼 입찰여부도 알수 없고, 있더라도 얼마를 써낼지는 입찰자 각자의 판단입니다. 경쟁이 없거나 혹은 입찰가가 없다면 해당 최저입찰가격보다는 크게 낮아질수 있습니다. 3. 질문의 사항이라면 이미 공고가 완료된 상태여야 하는데, 대법원 경매사이트등에서 공고가 되었는지를 확인해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련 내용이 포함된 기사에 따르면 추가적인 정부규제가능성의 경우 1주택자에 대한 전세자금대출 금지라고 합니다, 현재 1주택자 전세대출은 최대 2억원까지 가능하나, 이를 아예 금지하는 내용이 대표적이며, 질문에서 말한 가격별 주택담보대출 한도제한의 경우는 10.15이후 상승률이 가장 크게 나타난 15억이하 아파트등에 대한 대출제한강화 또는 재편이 나타날것으로 보입니다. 아무래도 주택가격상승세를 주도한 주요 가격대가 15억이하 주택이고 경기도 및 서울권에서 상승률이 높게 나타나고 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직계존비속간 무상거주도 증여의 대상이 될수 있습니다. 다만 모든 비용에 대해서 증여로 보지는 않으며 일반적으로 무상거주에 따라 발생하는 이익에 대해서 일정기준 초과시 초과분에 대해서 증여로 추정하게 됩니다. 계산법이 별도 존재하나 일반적으로 쉽게 설명드리면 주택가액이 13억 이하의 경우라면 증여과세에 대한 문제는 무상거주를 하더라도 증여관련 문제는 발생되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와같은 탑층의 경우는 대체적으로 다른 층에 비해 열효율성이 떨어지는 특징으로 인해 냉난방비가 10~20%정도 더 나오는 게 일반적입니다, 다만 탑층이라도 해당 건물의 단열이나 방수상태등 구조나 연식에 따른 차이도 있기 때문에 정확한 기준은 아니며, 대략적으로 그정도 추가적인 부담이 있을수 있다는 점만 참고하시면 됩니다 . 다만 비교대상이 해당 건물내 다른 층이며, 이전 주거지를 기준으로 관리비 상승률은 비교할수 없는데 이는 해당 주택마다 부과되는 관리비의 수준이 다르기에 이전주택과 비교하는건 의미가 없고 보통 중개사를 통해 계약하는 경우 관리비 평균을 설명해주는데, 해당 냉난방 평균에서 10~20% 높을수 있다는 부분으로 보셔야 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지 않습니다. 일단 해당 원인이 임차인 과실이라면 임차인에게 원상복구의무를 부담시켜야 하고, 반대로 구조상의 문제등이라면 매도인에 대해서 수리요구를 하셔야 할듯 보입니다. 일단 계약금계약상태에서는 소유권이 매도인에게 있기 떄문에 해당문제에 대해서는 질문자님이 직접 임차인과 해결할 부분이 아닌 매도인에게 수리 요청을하고 해당 하자에 대해서는 매도인과 임차인간 해결하여야 할 문제로 보입니다. 참고로 계약시 멀쩡한 상태였다면 특약상 현상태그대로 승게라는 부분에 문제가 될수 있기에 매도인이 수리의무를 부담하는게 맞을듯 보입니다 만약 수리를 거부하거나 할 경우 원칙상 위 특약이 존재한다면 계약상 의무불이행으로 볼수 있기에 계약해지 사유에도 해당이 될듯 보입니다. 이러한 부분을 매수인이 전달하는 경우 매도인이 인정하지 않을 수 있는데, 일단 중개사를 통해서 계약상 문제등을 정확하게 전달토록하는게 매도인이 심각성을 받아들이기에는 유리할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리사무소가 있는 경우 관리사무소에 요청하여 열람을 하실수 있고 관리사무소가 없는 경우에는 온라인상 정부24사이트 또는 세움터 홈페이지등을 통해 도면열람을 하실수 있습니다. 보통 도면을 요청하는 경우는 가구배치나 구조등을 파악하기 위해서인데 통상적으로는 주택에 방문하여 치수등을 확인하시는게 가장 정확할수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 1번방법도 대항력유지가 가능한 방법입니다. 사실상 해당 방법이 가장 적절할 것으로 보이며, 다만, 전세만기 및 임차권 등기완료까지의 기간이 주택담보대출시 6개월내 전입의무 기간보다 빠르게 때문에 크게 걱정하실 부분은 아니라 판단이 됩니다. 2. 네, 보증금미반환등에 따라서 대항력 유지목적으로 전입신고를 늦춰야 하는 경우 은행에서도 예외규정으로써 일정기간 연장이 가능하기에 1번방법과 더불어 진행할수 있는 방법입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재건축 이주에 따라 이주비대출등을 받는 경우 원칙상 추가주택는 지역과 대출약정에 따라 제한이 될수 있습니다. 질문처럼 추가주택을 고려하시면 우선적으로 조합등을 통해 가능여부부터 체크를 하셔야 합니다, 그리고 대체주택을 구매를 한 경우에 일시적 2주택 비과세 혜택을 보셔야 하는데 입주기간을 고려하면 적용이 어려울수 있고, 재건축후 아파트에 전입을 하고하 하는 경우라면 신규주택에 대한 양도소득세 과세 또는 중과세 적용이 될수 있기에 양도차익이 발생하더라도 이득이 될지 여부는 신중하게 판단해보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 공급은 크게 수도권과 비수도권으로 구분해서 설명드리면, 주택자체의 공급은 이미 전국적으로 100%을 초과한 곳이 대부분이며, 사실상 주택자체가 부족하지는 않습니다, 다만 사람들의 수요가 주로 일부수도권지역에 치우치고, 주택유형 역시 아파트 선호도가 높아지면서 특정지역 및 아파트에 대한 공급은 부족할수있고 이는 가격상승으로 이어지는 경우가 많습니다. 특히나 서울 및 수도권애 이미 많은 지역이 개발되어 있기에 공급할 부지확보가 쉽지 않고, 몇년간 이어진 부동산시장하락과 건설비용상승등에 따라 착공등이 많이 줄면서 올해부터 2~3년간은 공급부족이 나타날것으로 보입니다. 단순 수치로 과거와 비교하면 공급은 늘 우상향하고 있지만, 해마다 공급량의 차이는 있을수 있습니다. 그리고 지역, 유형별 양극화에 따라 심리적 공급부족 역시 달라질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 일단 계약을 변경하기 위해서는 상대방인 임대인 동의가 필요합니다. 그리고 동의가 되면 계약서를 다시 작성해야 하는데, 원칙상 계약자가 변경되는 경우는 새로운 계약으로 볼수 있기에 이전 월세에 대해서는 공제가 어려워질수 있습니다. 즉, 소급적용은 되지 않으므로 명의를 바뀐다고 해서 납부한 월세에 대한 환급이 해당되지는 않을것으로 보입니다. 그리고 임대인 입장에서도 원칙상 지분만큼의 보증금반환 및 다시 받는 과정이나 계약서 재작성등 필요한 과정상의 불편함이 있기에 계약도중에는 동의를 하지 않은 경우가 많고, 가능하다면 거의 재계약시를 기준으로 하는 경우가 많습니다.