답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.등기가 아직 없는 미등기 신축아파트에 살고 있을 경우 등기가 없으면 은행에서 그 미등기 신축아파트에대한 주택담보대출이 불가능 한가요?-> 원칙적으로는 근저당과 같은 물권설정이 되지 않기 떄문에 불가하나, 신축아파트의 경우는 입주(잔금)단계에 등기가 없더라도 후취담보대출로써 대출이 가능할 수 있습니다 .2.이번에는 등기가있는 아파트에 전세로 살경우인데요 집주인이 아파트가격에서 전세보증금을 제외한나머지 부분으로 은행에서 주택담보 대출을 받을수 있나요?-> 대출자체는 가능합니다, 보통은 후순위대출이라고 하고, 담보대출 목적은 구입자금이 아닌 생활안전자금애 포함되어 한도나 심사기준이 일반 구입자금대출과는 차이가 있습니다. 그리고 한도산정시에 총한도에서 선순위권리(임차보증금)을 제외하고 산정하기에 가능은 해도 한도가 낮아질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둘다 공공주거정책이라는 점은 같으나, 주택의 확보방식이 다르다고 보시면 됩니다. 매입입대는 구축에 대해서 LH가 매입을 하여 임차인에게 재공급하는 방식이고 전세임대는 일반 개인이 소유한 주택에 대해서 LH가 임대를 받아 임차인에게 재임대하는 방식입니다. 실질적으로 이를 선택하는 사람입장에서의 차이는 매입임대는 LH가 소유한 매물들중에서만 선택이 가능하여 선택권이 제한적이지만, 전세임대는 요건에 맞는 주택을 임차인이 직접 찾아서 진행을 할 수 있어 원하는 지역에 주택을 직접고를수 있는 장점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사만기일 반환은 임대인의 자금사정이 되지 않으면 어떠한 식이든 당장의 해결은 어렵습니다. 많이 나오는 임차권 등기 및 보증보험 청구는 만기일 이후에 진행하여 돌려받는 과정이기에 실제 만기 당일에 보증금 반환을 받을 수는 없기 떄문입니다. 질문의 상황이라면 1.다음 임차인이 구해지거나 임대인이 어떻게든 자금이 마련되는 경우 2. 질문자님이 새로운 주택의 잔금을 단기조달하여 계약을 유지하는 방법 외에는 특별한 방법이 없습니다. 그에 따라 빠르게 다음임차인이 구해지도록 부동산 여러곳에 매물을 내놓으시고, 임대인한테는 위 상황으로 인한 퇴거가 불가피하므로 전월세시세를 조금이라도 낮추어 빠르게 구하도록 요청하시는 방법이 있을수 있고, 다른 한편으로는 단기 조달 가능한 현금을 확보하는 방법을 찾아보시는게 가장 현실적이긴 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 저희가 지금 6억원 아파트로 이사가야합니다근데 현재 구리시가 대출규제지역으로 분류되었다는데기존 신혼부부 매매대출처럼 80% 대출이 나올까요?아니면 위 조건에서는 얼마가 나올까요?6억원 집이면 7-80% 에 따라서 수중에 저희가 갖고있어야하는 금액이 차이가 꽤나서요ㅠㅠ-> 7월1일부터 구리시도 규제지역에 포함되었습니다. 이런 경우 LTV는 현70%에서 40%으로 낮아지게 됩니다. 다만 생애최초나 신혼부부특례디딤돌 대출의 경우는 규제지역 LTV70%가 적용되게 됩니다. 그리고 주택가격은 6억이하 대출최대한도는 4억원까지이므로 최대 대출을 받으시더라도 자기자금 단순계산해도 최소 2억(세금,비용 제외)은 있으셔야 합니다. 2. 임신 극초기긴하지만 신혼부부이고 출산예정이기때문에 상황에 맞는 대출이나 방법이 있을까요..?-> 일반주택담보대출 보다는 정부지원 공공대출상품이 금리상 유리하고, 그중에서도 신생아특례대출이 금리등에서 가장 유리한 것으로 알고는 있습니다. 현재 임신초라고 해도 내년도에는 출산이 가능하기에 다른 요건만 충족이 되시면 해당 상품이 금리상 가장 유리하지 않을까 생각이 됩니다. 3. 현재 살고있는 집 계약기간이 1년이나 남았는데돈을 얼마나 물어줘야하나요??이미 집은 팔렷기때문에 중개비는 그렇다쳐도 기간이 많이 남앗으니까요ㅠㅠ-> 이건 현임대인과 협의를 해보셔야 할 부분입니다. 임대인이 뭘 요구할지는 아무도 알수 없고, 임대인이 아예거부를 하면 중도해지는 어렵기 떄문입니다. 통상적으로 다음임차인 주선과 중개보수 지급정도로 마무리 되는 경우가 많아 중개보수(100만원내외)정도의 손실은 예상을 하셔야 할수 있습니다. 중도해지 관련해서는 아래 내용 참고하시면 도움이 되실듯 합니다 ."계약기간이 남았는데 이사해야 한다면?" 임대.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 본다면 암대차보다는 어떠한식이든 자가가 나을수는 있습니다 . 다만 자가의 경우라도 입지에 따라 나중에 매매가 되지 않거나 임대차수요가 없어 공실의 위험, 가장 크게는 본인이 새로운 주택을 구매할때의 세금문제와 청약에서의 제한등이 나타날수 있어 본인의 향후 진행방향에 따라 신중하게 접근은 할 필요가 있습니다. 만약 현재 살고 있는 지역의 부동산움직임이 향후 기대가 된다면 구매를 해서 이후에 내가 떠나더라도 매매를 하든 임대차를 하던 플러스가 될수 있다면 이대로 진행하시면 되고, 반대로 다음 지역이동시 생애최초를 활용하거나 국민주택청약등을 통한 이주를 계획하신다면 현재의 자가주택 구매는 불리할수 있기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 임대인이 동의를 요청한 것은 현재 임차인의 임차권이 선순위 권리로써 은행에서 대출에 대한 동의를 조건으로 하였기 때문으로 보입니다. 만약 대출이 될 경우 본인의 순위에는 크게 문제가 되지 않지만, 없었던 상태에서 후순위 권리가 생김에 따른 리스크는 생겨날수 있습니다. 물론 위 기준가격으로 볼때 보증금 관련 문제나 권리상 문제로 인한 직접적 손실 가능성은 낮아보이나, 후순위 물권 연체등에 따른 경매진행 가능성등 혹시나 발생할수 있는 가능성에 대한 부분을 말하는 것입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비의 경우 공용관리비에서 크게 오를 항목은 별도의 단지하자보수를 하지 않는 이상 많지 않고, 주로 전기,수도요의 변동성이 그 이유가 될수 있습니다 .전용관리비에서는 당연 가스비가 주요 원인이 될수 있구요, 일단 전기요금이나 수도요금은 일정인상이 진행된 만큼 이전보다는 상승될수 있고, 해가 바뀌게 되면 관리사무소 혹은 경비원분들 최저시급조정이나 청소용역등의 비용이 변동될수 있어 이전년도보다는 상승된 관리비를 부담할수 있습니다. 또한 구축으로써 경과년도가 오래된 경우 시설낙후에 따른 열손실등이 많아 가스 요금등이 동일기준 신축보다는 더 나올수도 있습니다. 정확히 단지별로 왜 관리비가 더 나오는지는 일단 관리비내역서에 항목을 체크해보시고 전달 혹은 지난년도 동일월보다 크게 인상되거나 추가된게 있다면 이는 관리사무소측에 이유를 묻고 관련한 자료 열람등을 요구하실수는 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 사전점검시에 열화상 카메라까지 가지고 가는 경우는 전문업체가 아닌 이상 본적이 없는듯 합니다. 특별히 필요하지 않은 부분으로 보이나 원하시먄 지참해 가셔도 관계는 없습니다. 그런데 해당 카메라를 쓰는 이유가 육안으로 확인이 어려운 누수등의 하자를 확인하기 위함이긴 한데, 사실 이걸 비전문가 본다고해서 이게 하자의 부분이니, 통상적인 발열가능한 부분인지에 대한 판단이 어렵기에 개인적 판단으로 들고 가는게 크게 의미는 없어 보이고 차라리 완벽하고 꼼꼼한 사전점검을 원하시면 전문업체 대행을 통해 진행하시는게 하자판단등에서 더 유리하지 않나 생각이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법 적용시에는 갱신청구권사용을 통해 5%이내 제한이 가능할수 있고, 최소 거주기간 2년에 따라 퇴거를 거부하고 버티실수 있지만, 위처럼 1년미만으로써 일시거주를 위한 단기계약에서는 해당 임대차보호법이 적용되지 않을수 있어 위 부분을 주장하기 어려울수 있습니다. 핵심은 현재 계약이 일시사용을 위한 단기계약인지 여부로 보이며, 단순히 기간의 문제보다는 전입신고등을 하지 않은 부분들이 이를 판단하는데 조금 불리하게 작용되지 않을까 생각이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인입장에서는 전세대출이 있는경우에 부담이 되는 것은 맞지만, 위와 같이 월세에 대한 미납분에 대해서는 차감한뒤 은행에 보증금을 반환하면 되기에 크게 염려할 부분은 아닙니다. 은행이 집주인의 동의를 받은 부분은 전세보증금 반환채권에 대한 질권 설정으로 쉽게 설명하면 계약이 종료된 이후에 보증금 반환은 임차인이 아닌 은행에 반환을 우선적으로 해야 된다는 것이지 보증금 전액을 이유불문하고 그대로 반환해야 되고, 그책임을 모두 임대인이 져야한다는 의미는 아닙니다. 물론 차감을 할 경우 정산표작성과 같은 명확한 첨부내용이 필요할수는 있습니다. 참고로 어차피 300만원의 질문자님 돈은 있기 때문에 한두달 연체가 되어어 은행대출원금에는 영향이 없기에 이부분에 대해서면 잘 이야기 하시면 될듯보입니다 .