답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.같은 가격일 가능성은 없지만, 그래도 전제가 그렇다면 당연히 아파트입니다. 지금은 같은 가격이라도 10년뒤 20년뒤에는 최소한 우리나라 내에서는 가격차가 더 커질수 밖에 없기 떄문입니다. 사람들은 아파트를 단순히 주거용으로만 구매하지 않습니다. 당장의 실거주로써 구매를 하는 경우에도 늘 향후에 내집값이 오를지에 대한 불안감과 기대감이 함께존재하고 이를 가장 충족하는 주택유형은 현재 기준 아파트가 최적화되어 있기 떄문입니다. 그만큼 우리나라 주택수요의 TOP1은 아파트 중심이고 이런 흐름에 따라야 향후 부동산상승기에 상대적 박탈감을 덜 느끼지 있기에 더 그런게 아닌가 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.같은 고민을 하시는군요, 누군 시간이 해결해준다고하는데 진짜 그렇게 될지는 알수 없고, 철저한 전력과 노력없이는 단순히 시간이 흐른다고 해서 나아지는 것도 아니라는 상실감이 커지긴 하죠, 그런데 이전보다 지금 좋아진게 AI활용입니다, 확실히 AI를 통해 전략을 세우고 이미지나 구성에 도움을 받으면서 꾸준히하면 혼자하실때 보다는 훨씬 결과치가 좋아지고 시간도 단축되는 듯 보입니다 . 저도 이제 막 시작해서 확답을 해드리기는 어려우나, 가끔은 AI가 단순히 업무를 도와주는 역할이 아니라 하나의 동업자처럼 생각될 만큼 애매한 상황에서 길을 잘 안내해주는 듯 보입니다. 단, 두리뭉실하게 물어보면 AI도 별 도움을 못줍니다. 본인의 생각을 구체화하여 물어보고 유도해야 AI도 점차 그에 맞게끔 작업능력이 높아지고 유용해 지는 듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사람마다 차이가 있지 않나요? 본인이 선호하는 조망권에 따라 선택여부도 달라지므로 이를 어느게 더 낮다고 판단을 할수는 없습니다. 다만 서울에서 개인의 선호도와 관계없이 모두가 인정하는 가장 가치 높은 뷰는 한강뷰라 판단이 되네요, 실제 "한강이 보이는 조망권" 이란 타이틀이 붙으면 시세가 급등하는 것이 현실이기 떄문입니다. 이는 단순히 한강뷰가 너무 아름다워서라기 보다 한강뷰가 가능한 주택이 주는 상징성, 즉 서울에서도 상위 고가주택에서 거주하고 있고 이는 곧 나름의 성공한 사람이라는 인식이 강하지면서 약간의 로망처럼 수요가 몰리는게 아닐까 생각됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.두개를 동시에 반드시 지정하는 건 아닙니다. 크게 규제의 강도로 보자면 조정대상지역은 주의단계정도라고 할수 있고, 투기과열지구는 경고단계정도로 볼수 있습니다. 즉, 조정대상지역의 규제를 포함하여 더 강력한 추가규제가 적용되는 투기과열지구라고 보시면 됩니다. 대표적으로 청약제한이나 세금에 대한 부분 그리고 대출에 대한 부분이 더 강한 규제를 받는다고 이해를 하시면 됩니다, 다만 해당 지역을 지정하는데 요건에 차이가 있을뿐이고, 동시에 지정하는 것은 조정대상지역이 대출, 세금, 청약등에 기본규제의 틀을 제공하고 있고, 그 위에 투기과열지구의 한층강화된 규제를 동시지정함으로써 규제의 체감강도를 높이는 효과가 있기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제가 볼때 핵심은 질문자님은 매매를 원하지만 더 이상의 손실은 회피하고 싶어 급매까지는 고려하지는 않는듯 보입니다.일단 현재 공실이 아니기때문에 다행이 시간적 여유는 버신듯 보이고, 그 사이 매매를 계속적으로 시도를 하시는게 가장 최선이긴 한데, 당장 수요가 없는데 부동산 여러곳에 매물을 올려놓는게 좋은 방법은 아니라 생각됩니다. 이유는 동일매물이 오랜기간 시장에 나와있으면 제 가격을 받기는 더 어렵기 떄문입니다. 일단 제 생각으로는 주변에서 가장 거래가 많은 한 부동산을 정해서 온라인상 매물 오픈하지 않는 조건하에 매물등록을 하시기 바랍니다. 나머지 부동산은 매물회수를 하시구요, 이렇게 되면 일단 매매수요자가 다른 매물등을 보고 부동산에 방문하였을떄 , 추가적으로 오픈되지 않은 다른 매물도 보여주는 경우가 많은데, 실제 보고온 매물보다 이렇게 보여주는 매물에 대해서 거래가되는 경우가 많습니다. 이유는 보는 손님입장에서는 생각했던 것과 실물과 차이에 실망이 커질수 있는 부분이 있고, 오히려 기대하지 않았던 매물에 만족도가 높아질수도 있기 떄문입니다. 중개사입장에서는 해당 매물 중개시 양쪽모두의 중개할수 있기에 수익성이 좋아 더욱 적극적으로 추천을 할 가능성이 높기 때문입니다. 물론 이게 100% 다 팔린다가 아니라 중개사입장에에서 거래성사를 시키기 위한 동기부여가 될수 있기에 하나의 대안으로써 말씀드리는 부분입니다. 다른 하나는 멀리서 매수인을 찾지 말고 현 임차인에게 매매의사가 있는지 물어보시는 것도 방법일수 있습니다. 보통 거주자는 해당 주택거주의 장단점을 알기 떄문에 구매 의사가 있다면 위 제안시 가격만 잘 맞다면 빠르게 계약이 성사될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약상 특약은 현 권리관계와 상황에 맞게 작성하는게 더 중요합니다. 기본적은 특약에 대해서는 이미기재가 되어 있기에 기존 특약중에 불리한 내용이 없는지 확인하시는게 우선이고, 그 다음으로는 선순위 권리 확보및 대항력 확보를 위한 특약으로 "전입신고 익일까지 다른 물권 설정을 금지한다" , 선순위 물권이 있는 경우 이에 따른 말소특약 "잔금시 기존 근저당권을 말소한다" 을 기재하시는게 필요합니다. 그 외 보증보험 가입과 전세대출 관련 협조 특약 " 전세보증보험 가입 및 전세대출 진행에 적극 협조한다" , " 전세대출 불가시 계약을 무료하고 계약금을 반환한다"(중요) 그 외 추가 기재 특약 " 임대차계약 기간중 해당 목적물 매도시 임차인에게 사실통보"" 임대인은 잔금지급일까지 하자보수 혹은 도배,장판을 보수 혹은 교체해주기로 한다" -> 이는 사전에 협의가 된 부분이 있다면 기재. 무조건x등이 있습니다. 그런데 제가 위에 적은 내용들은 사실 완벽하게 적은게 아닙니다. 이렇게만 하면 나중에 분쟁의 소지가 매우 커지게되는데 이유는 특약은 구체적이고 명확하게 그리고 이를 위반할 경우에 대한 책임을 분명하게 적어두는게 중요합니다. 예를 들어 "전입신고 익일까지 다른 물권 설정을 금지한다" 가 아니라 " 임대인은 임차인계약시점부터 잔금 후 전입신고 익일까지 다른 제한물권의 설정을 하지 못하며, 이를 위반한 경우 임차인은 계약을 해지할수 있고, 임대인은 임차인에게 계약금 배액을 상환한다" 와 같이 구체적인 위약규정을 함께 명시하는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.등기가 아직 없는 미등기 신축아파트에 살고 있을 경우 등기가 없으면 은행에서 그 미등기 신축아파트에대한 주택담보대출이 불가능 한가요?-> 원칙적으로는 근저당과 같은 물권설정이 되지 않기 떄문에 불가하나, 신축아파트의 경우는 입주(잔금)단계에 등기가 없더라도 후취담보대출로써 대출이 가능할 수 있습니다 .2.이번에는 등기가있는 아파트에 전세로 살경우인데요 집주인이 아파트가격에서 전세보증금을 제외한나머지 부분으로 은행에서 주택담보 대출을 받을수 있나요?-> 대출자체는 가능합니다, 보통은 후순위대출이라고 하고, 담보대출 목적은 구입자금이 아닌 생활안전자금애 포함되어 한도나 심사기준이 일반 구입자금대출과는 차이가 있습니다. 그리고 한도산정시에 총한도에서 선순위권리(임차보증금)을 제외하고 산정하기에 가능은 해도 한도가 낮아질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둘다 공공주거정책이라는 점은 같으나, 주택의 확보방식이 다르다고 보시면 됩니다. 매입입대는 구축에 대해서 LH가 매입을 하여 임차인에게 재공급하는 방식이고 전세임대는 일반 개인이 소유한 주택에 대해서 LH가 임대를 받아 임차인에게 재임대하는 방식입니다. 실질적으로 이를 선택하는 사람입장에서의 차이는 매입임대는 LH가 소유한 매물들중에서만 선택이 가능하여 선택권이 제한적이지만, 전세임대는 요건에 맞는 주택을 임차인이 직접 찾아서 진행을 할 수 있어 원하는 지역에 주택을 직접고를수 있는 장점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사만기일 반환은 임대인의 자금사정이 되지 않으면 어떠한 식이든 당장의 해결은 어렵습니다. 많이 나오는 임차권 등기 및 보증보험 청구는 만기일 이후에 진행하여 돌려받는 과정이기에 실제 만기 당일에 보증금 반환을 받을 수는 없기 떄문입니다. 질문의 상황이라면 1.다음 임차인이 구해지거나 임대인이 어떻게든 자금이 마련되는 경우 2. 질문자님이 새로운 주택의 잔금을 단기조달하여 계약을 유지하는 방법 외에는 특별한 방법이 없습니다. 그에 따라 빠르게 다음임차인이 구해지도록 부동산 여러곳에 매물을 내놓으시고, 임대인한테는 위 상황으로 인한 퇴거가 불가피하므로 전월세시세를 조금이라도 낮추어 빠르게 구하도록 요청하시는 방법이 있을수 있고, 다른 한편으로는 단기 조달 가능한 현금을 확보하는 방법을 찾아보시는게 가장 현실적이긴 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 저희가 지금 6억원 아파트로 이사가야합니다근데 현재 구리시가 대출규제지역으로 분류되었다는데기존 신혼부부 매매대출처럼 80% 대출이 나올까요?아니면 위 조건에서는 얼마가 나올까요?6억원 집이면 7-80% 에 따라서 수중에 저희가 갖고있어야하는 금액이 차이가 꽤나서요ㅠㅠ-> 7월1일부터 구리시도 규제지역에 포함되었습니다. 이런 경우 LTV는 현70%에서 40%으로 낮아지게 됩니다. 다만 생애최초나 신혼부부특례디딤돌 대출의 경우는 규제지역 LTV70%가 적용되게 됩니다. 그리고 주택가격은 6억이하 대출최대한도는 4억원까지이므로 최대 대출을 받으시더라도 자기자금 단순계산해도 최소 2억(세금,비용 제외)은 있으셔야 합니다. 2. 임신 극초기긴하지만 신혼부부이고 출산예정이기때문에 상황에 맞는 대출이나 방법이 있을까요..?-> 일반주택담보대출 보다는 정부지원 공공대출상품이 금리상 유리하고, 그중에서도 신생아특례대출이 금리등에서 가장 유리한 것으로 알고는 있습니다. 현재 임신초라고 해도 내년도에는 출산이 가능하기에 다른 요건만 충족이 되시면 해당 상품이 금리상 가장 유리하지 않을까 생각이 됩니다. 3. 현재 살고있는 집 계약기간이 1년이나 남았는데돈을 얼마나 물어줘야하나요??이미 집은 팔렷기때문에 중개비는 그렇다쳐도 기간이 많이 남앗으니까요ㅠㅠ-> 이건 현임대인과 협의를 해보셔야 할 부분입니다. 임대인이 뭘 요구할지는 아무도 알수 없고, 임대인이 아예거부를 하면 중도해지는 어렵기 떄문입니다. 통상적으로 다음임차인 주선과 중개보수 지급정도로 마무리 되는 경우가 많아 중개보수(100만원내외)정도의 손실은 예상을 하셔야 할수 있습니다. 중도해지 관련해서는 아래 내용 참고하시면 도움이 되실듯 합니다 ."계약기간이 남았는데 이사해야 한다면?" 임대.. : 네이버블로그