답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 경매에참여하는 사람들의 경우 본인이 직접거주를 위해 낙찰받는 경우도 있고, 투자목적의 임대수익을 위해서 낙찰받는 경우도 있습니다, 즉 주택을 시세보다 저렴하게 구매하고 하는게 가장 큰 이유이고, 사용에 대한 부분은 개인별 목적에 따라 달라질수 있습니다. 그리고 경매를 진행한다는 말은 채권자가 채권회수를 위해 경매를 신청한 만큼 낙찰시 질문에서 말한 근저당등은 모두 말소가 되게 되므로 인수되지 않고 소멸되므로 대출을 대신 갚는다는 등의 문제는 발생되지 않습니다. 단, 권리상 대항력있는 선순위 임차인의 보증금등은 권리관계에 따라 인수가능성이 있는 만큼 입찰전에 반드시 권리분석을 진행하시여 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인강을 기준으로하면 하루에 한과목씩 2~3시간 강의를 진행하고 월~토요일까지 매일 진행이 됩니다, 그러므로 시간적 여유가 있는 경우가 아니라면 하루 한과목 강의를 다 듣는것만으로 어려움이 있을수 있습니다. 보통 1차시험합격시 다음해 1차시험 면제가 되는 장점이 있기에 일단은 1차시험에서의 합격은 반드시 하셔야 하기에 전체 6과목중 민법과 부동산학개론에 시간투자를 더 하시는게 필요할수 있습니다. 특히 민법의 경우 1차시험의 합격을 결정하는 과목에 해당되므로 더 집중을 하셔야 합니다. 2차시험에서는 공법이 워낙 난이도가 높기에 과락을 피하는 점수 획득을 목표, 부족한 점수는 중개사법 고득점을 통해 충당하시는게 일반적인 전력입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사 입장에서는 계약금 반환이 어려울수 있는 부분이기에 계약을 진행하고 몰래 키우는 쪽으로 유도를 한것으로 보이는데, 이게 맞다틀리다를 말하기는 어려운게 질문자님의 입장을 최대한 고려한 방법일수 밖에 없습니다. 임대인에게 한번 물어본다는 것은 결국 임대인에게 본인이 반려묘를 키울수 있다는 점을 알려주는 상황이고 ,이럴 경우 몰래키우기도 쉽지 않기에 아니한만 못한 결과로 이어질수 있고, 중개사 입장에서는 단순하게 임대인에게 위 상황을 전달하고 임대인이 거절하면 안된다고 통보만 하면 그만인데 이렇게 하면 질문자님 입장에서는 중개사가 아무런 노력을 하지 않았다는 점에서 서운하게 느껴질수도 있습니다 .중개사는 말그대로 본인도 못들었다는 전제하에 몰래 키우시는것을 제안한 것이고 이게 불안하고 싫으시면 임대인에게 사실그대로 통보해달라고 하시면 됩니다 ,당연히 그 답이 안된다고하고, 나아가 계약을 해지하게 된다면 계약금손실을 감수하시면 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 현재 경매건수가 늘어나는 게 아닌 경매낙찰률과 낙출가율이 높아지는 있는 것입니다. 이는 서울전지역애 대한 토지거래허가구역 지정에 따라 허가가 필요하지않은 경매건에 대해서 경쟁률이 높아지고 낙찰율과 낙찰가율을 높아지는 것으로 이해가 되며, 대출금리의 인상은 영끌족들에서 부담이 되는 게 사실이나 현재 서울지역내 주택가격은 꾸준히 상승되고 있습니다. 특히 정부규제에 따른 상승률이 제한되고 있으나, 규제효과가 떨어지는 시점에 한번에 상승세가 나타날가능성도 배제할수는 없습니다. 결국 서울내 주택가격은 아직까지도 상승가능성이 높다고 볼수 있으며 이러한 부분들은 점차 지역간, 주택유형간 가격양극화 심화로 이어질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 구분하여 판단하시는게 필요한데, 중도해지의 경우는 우선적으로 임대인의 동의가 필수적입니다. 본인이 직접 임대인의 동의를 구하지 않고 중개사를 거쳐 두분만의 의견에 따라 임의대로 퇴거를 한것은 결과적으로 맞이 않는 상황으로 계약관계상 임대차 효력은 유지가 되고 임대인에게는 만기일까지는 당연 월세등을 부담하셔야 합니다. 그리고 중개사에 대한 부분, 첫째, 계약서는 5년간 보관해야 하는 만큼 이를 위반하였다면 시청등에 민원을 제기하시면 될듯 보이고, 그외 부분에 대해서는 중개사와 해결을 하셔야 할 부분으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 취등록세를 산정하면, 취득세율1%로써 225만원, 단, 생애최초 취득세 감면 200만원을 공제하면 실제 취득세는 25만원 , 지방교육세율 0.1% 2만5천원을 더하면 취득세는 27만 5천원. 그리고 등기를 위해 국민주택채권 매입 및 등기대리에 따른 법무사 비용, 수입인지비용등을 최종 고려하면 140~150만원정도로 최종적으로 160~180만원정도 발생하게 됩니다. 그리고 중개수수료는 0.4%로 90만원정도가 비용으로 나올것으로 보입니다. 그에 따라 최종적은 세금및 부수비용은 250~300만원정도 예상됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 내라도 원룸의 가격은 다양한 이유에 따라 크게 다를수 있습니다. 말그대로 1억미만으로도 구매를 할수 있는 매물도 있겠으나, 1.2억을 훨씬 초과하는 원룸도 있을수 있습니다. 통계에 따르면 2025년 기준으로 전용 14제곱에서 23제곱 원룸의 경우 구별 차이는 있지만 2억~3억수준입니다. 서울 원룸이 비싸지는 이유는 당연히 지역에 따른 주택가격차이를 반영하고 있기 때문인데, 서울 주택가격이 수도권중에서도 가장 높은 만큼 그 지가가 반영된 것이라고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 계약만료 6~2개월전 재계약에대한 기간내 요구가 있었다면 협의를 진행하셔야 하나, 만약 해당기간이 아닌 기간중에서 임의대로 인상요구룰 하는 경우에는 거절을 하시면 됩니다 .전자로써 재계약에 대한 협의과정에서 인상요구였다면 이에 동의할 경우 계약서 작성은 조건변경이 있는 만큼 다시작성을 하셔도 되고, 계약서작성없이 구두상으로만 진행을 하셔도 됩니다. 그리고 해당 협의에서 기간도 임대인과 조율을 해서 조정하실수 있습니다. 즉, 계약서를 작성할지 여부는 선택사항이고, 계약기간 및 인상 조정은 합의에 따라 달라지게 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 네, 반려동물 금지특약이 있다면 당연히 계약상 효력을 가지게 됩니다. 2. 구체적으로 따지자면 이것도 하나의 논란이 소지가 있어보이긴 하는데, 통상적으로 특약에 기재하는 내용상 반려견이란 표현은 반려동물전반을 제한하는 볼수있습니다. 다만 법적으로 다툼이 가능한 표현일수 있습니다. 3. 즉각적인 계약해지를 한다면 바로 퇴거를 해야하나 이런 경우 다음임차인이 없는 만큼 공실에 따른 손실이 발생할수 있고 조기보증금반환등이 필요하기에 실제 이런일이 발생해도 청소비용등의 추가적인 비용 요구정도로 합의될 가능성이 높습니다. 4. 실제 특약등에 반려동물 금지특약이 없다면 이를 이유로 계약해지는 불가합니다. 5. 걸리면 계약해지요구 및 손해배상등의 책임이발생하는데 3번에서 말한 것처럼 실제 바로 쫓겨나는 경우보다는 다음임차인 구해지면 퇴거를 하거나 퇴거시에 원상복구 의무(청소비, 도배비용등)의 요구가 생길 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미성년자라도 계약자체는 가능합니다. 다만 만19세 미만의 미성년자는 법정대리인의 동의가 필수적이기 떄문에 아마 본인명의계약을 하더라도 중개사나 상대방이 부모님의 동의서등을 별도 요청할수 있습니다. 이러한 서류만 갖추시면 본인 명의 계약에는 문제가 없으며, 법적 효력에도 문제가 없습니다. 사실 미성년자의 계약은 상대방입장에서 법적효력 유지에 대한 불안감이 높기때문에 거부하는 경우가 많은데 이는 민법상 미성년자와의 계약은 취소사유에 해당될수 있기 때문에 온전한 효력유지를 위해서는 법정대리인의 동의를 받게 됩니다.