답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.혼인에 대한 판단은 사실상 혼인신고 여부에 따라 달라집니다. 현재 법적으로 두분은 남남이기 떄문에 합산대상이 아니고 등본상으로도 세대원이 아닌 동거인이기 떄문에 와이프분의 명의 주택구매시 질문자님은 영향을 주지 않으며, 당연히 소득합산도 되지 않습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법에서 말하는 의사통보기간은 만기 6~2개월전입니다. 해당 기간내 조건변경에 대한 의사를 통보하시면 되고, 해당 통보는 방식에는 제한이 없으며 상대방이 해당의사를 전달받으면 되지, 합의 까지 완료해야 하는 것은 아닙니다. 일단 1월 24일 전에 재계약에 대한 의사를 묻고 상대방이 재계약을 원할 경우 조건변경에 대해서 제시한뒤 상대방 대답에 따라 최종 합의를 하시면 될듯 보입니다. 다만 시세대로의 인상을 요구하였을때 상대방이 갱신청구권을 사용하는경우에는 5%이내 인상으로 제한이 될수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상황이 어렵다면 임대인에게 해당 부분을 전달하고 반환을 요구할수는 있겠으나, 임대인이 이를 거절하면 강제할 방법은 없습니다. 그리고 보증금이 줄어들 경우 월세부담이 커지는게 일반적이기에 이러한 부분을 고려하여 임대인과 협의를 해보시기 바랍니다. 개인적 판단에 보증금이 500만원수준이라면 해당 금액에서 200만원을 반환해주는 것에 상대방이 동의를 해주기는 쉽지 않아보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 친인척은 직계존비속이 아니기에 증여추정은 되지 않지만 타인의 부동산에 무상 거주를 할 경우 거주에 따른 사용수익에 대해서는 증여로 보아 과세를 하게 됩니다. 보통 주택을 무상 임대하더라도 해당 주택의 소유자가 함꼐 거주를 하고 있다면 과세에서 제외가 되며, 소유자와 분리되어 명의주택에 홀로거주하는 경우는 과세대상이 될수 있습니다. 증여세 과세요건상 무상 사용시 증여세는 무상사용이익이 1억원 미만이라면 과세에서 제외가 되는데, 기본 5년을 기준으로 하여 산출하게 되며, 쉽게 계산해서 13억이하의 부동산에 대해서 무상사용을 할 경우에는 증여세는 없다고 보시면 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.협의에 따라 정하시면 되고 원칙상은 거주기간동안만 지급을 하시면 되기에 일한 계산하여 지급하시면 됩니다. 다만 만기일보다 이후에 추가 거주를 하고 퇴거하는 만큼 협의 과정에서 임대인 요구에 따라 한달치의 월세전액을 부담하실수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 증여를 하고 나면 이월과세로 인한 양도세부담때문입니다. 이는 증여10년내 매도를 하는 경우 양도차익 계산시 취득가액을 증여당시의 가격이 아닌 증여자의 취득가를 기준으로 보기 때문에 양도차익이 커져 양도세부담이 커지기 때문입니다. 그에 따라 양도차익을 줄이기 위해 증여 10년동안은 매도를 하지 않고 이러한 부분은 시중 매물수가 줄어 매물잠김이 발생하기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간내 중도해지는 기본적으로 상대방동의를 필수요건으로 합니다. 질문처럼 계약기간이 아직 8개월이 남아있다면 다음임차인을 구하든 별도의 패널티를 부담한다고 해도 질문자님이 동의하지 않으면 불가합니다. 만약 여기서 대해서 마찰이 생길 경우라도 임대인에게 불이익은 없습니다. 다만, 해당 계약상태가 임차인이 갱신청구권을 사용하여 연장된 계약이거나, 묵시적갱신에 따라 연장된 경우라면 임대인이 해지통보를 받은 3개월후 계약이 종료되기에 어쩔수 없는 부분이나, 이런게 아닌 이상 앞에서 말한것처럼 거절의사를 밝히면 임차인은 계약기간내 중도해지가 불가합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전환율에 따라 계산하는 방식이 무조건 적용되지는 않습니다. 보통 입주할때 임대인들이 시세에 따라 가격을 정하게 되는데, 전세3억을 1억으로 한다고 해서 월 75만원으로 하지는 않습니다. 말그대로 전환율은 말그대로 재계약등에서 5%인상제한 판단하는 기준이 될수는 있을뿐 신규매물 등록시 이에 따라야 할 의무는 없기 때문입니다. 실무상 1억당 40~50만원수준으로 전환을 하는게 보통이고 위 예시기준으라면 크게 무리되는 부분은 아니기 때문입니다. 그럼에서 질문자님처럼 전환율에 따라 이거 너무 비싸다고 판단이 되는 겨우 해당 매물을 피하시면 되는데, 해당 시세기준으로 주변매물이 책정되어 있는게 보통이기에 해당지역에서는 1억 /75만원내 매물이 없어 결국은 3억의 보증금이 없다면 1억 / 90만원에 계약을 할수 밖에 없는 상황으로 이어지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물유형에 따라 달라질듯 보입니다. 기본적으로 주거용 주택의 경우라면 당연히 내부시설에 대한 인테리어등을 한 경우나 신규아파트에 대해서는 임대수익이 크게 발생될수 있고, 소규모단지보다는 대규모단지가 임대수익이 유리한 편입니다. 그외 입지적인 이점이 있는 경우로써 직주근접이나 교통편의성이 뛰어난 입지도 임대소득이 높아질수 있는 부분입니다. 다만 위 부분들중에서 임대인이 직접할수 있는 부분은 인테리어등을 통해 내부시설상태 개선정도라고 할수 있습니다. 상가건물의 경우 임대수익은 상권에 따라 결정되는 경우가 많아서 사실 입지가 매우 중요하다고 할수 있습니다. 그리고 임대인의 건물운영방식에서 어떤 업종이 건물에 있는지에 따라 해당건물의 가치를 높여줄수 있고 이는 임대수익에도 직접적으로 영향을 줄수 있는데 보통 1층에 유동인구 증가가 가능한 브랜드 카페등을 입점시키는 방법과 은행처럼 장기임대가 가능한 업종을 입점시키는 것도 긍정적인 영향을 줄수 있습니다. 특히 학원이나 개인의원등의 경우 집중적으로 모여 입점을 하는 특징이 있기에 이러한 업종이 몰려 임대차를 하는 건물이라면 임대수익극대회에 도움이 될수 있습니디.