답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 증여비과세에 해당되더라도 증여신고는 하셔야 합니다. 증여신고는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 하셔야 합니다, 질문의 경우처럼 신고기한을 넘겨 미신고한 경우에는 가산세등의 불이익이 있을수 있는데, 알기로는 증여비과세 내 해당되는 금액에 대해서는 별도가산세는 붙지 않는 것으로 알고 있으며, 이부분은 확인이 필요해보이긴 합니다. 지금이라도 신고를 해두시는게 좋을듯 한데, 부동산 자금조달건에 대해서 이후 세무조사등이 있을 경우 증여분에 대해서는 입증근거로 사용가능하기때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 논쟁이 될수 있는 부분은 계약기간이 남은 상태에서 임대인의 중도해지요구를 질문자님이 동의하셨는지가 될수 있습니다. 현 질문의 내용만 보면 이러한 합의가 있었기에 임대인이 보증금과 이사비용까지 모두 지급을 한것으로 보입니다. 만약 협의가 없었다면 이러한 자금을 임대인이 임의대로 입금하고 나가라고는 하지 않았을것으로 보이기 때문입니다. 중도해지가 성립되었다는 전제하에서 법적인 부분을 설명드리면 보증금반환과 주택인도는 동시이행관계입니다. 보증금을 돌려받고 주택인도는 하지 않으면 이는 임차인의 이행지체에 해당되어 손해배상 책임등을 지셔야 될수 있어 퇴거를 하시는게 맞고 전입신고도 보증금을 돌려받은 상태에서는 대항력이 의미가 없기에 옮기셔도 문제가 될 부분은 없습니다. 그리고 추가거주에 따른 월세와 관리비등은 당연히 질문자님이 부담하셔야 할부분이고, 그에 따라 임대인이 청구를 할수도 있는 부분입니다. 단, 현 상황에서 마음이 급한 임대인이 이러한 부분까지 청구를 하면서 대응할 가능성이 낮을뿐입니다,질문의 내용만 보면 전반적인 과정상을 알수 없어 위 답변이 틀릴수도 있지만, 내용상으로 본인의 권리상 유리하지도 않아 보이기에 빠르게 퇴거를 하시는게 맞을것으로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공공지원 민간임대는 신청자의 주택소유여부와 세대원의 주택소유여부를 가지고 무주택자를 확인하는 것이기에 실제 임대차계약을 본인명의로 두건이 있다고해서 자격에 문제가 되지는 않는 것으로 알고 있습니다. 즉, 현상태를 유지하면서 임대주택에 입주하는 것 자체가 문제될 부분은 없어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 100% 막기는 어렵습니다. 이유는 내가 지급한 보증금이 온전하게 회수되지 않는 상황 자체가 넓게보면 전세사기를 포함하게 되는데, 임대차 계약시점에서 2~4년뒤 반환가능성을 100%정확하게 확답할수는 없기 때문입니다. 그래서 전세사기를 피하는 가장 좋은 방법은 내보증금에 대한 안전장치를 확실하게 해두는 것으로 가장 우선되는게 보증보험에 가입을 하는것입니다. 그런데 주택요건이나 내보증금이 기준을 초과하여 가입이 어려운 매물이라면 당연히 계약을 안하는게 안전한 방법입니다. 물론 전입신고와 확정일자부여와 같은 권리도 확보를 반드시 하여야 합니다. 그외 계약시점에는 중개사를 통해서 계약을 진행하셔야 하는데 이는 안전한 거래의 목적도 있지만 앞에서 말한 보증보험은 중개사없는 직거래는 가입자체가 되지 않기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거래가 안되는 이유는 몇가지가 있을수 있는데, 대부분은 수요자가 생각하는 가격과 매도자가 원하는 가격이 맞지 않기 때문입니다. 질문처럼 몇년간 매물을 올려놨음에도 거래가 없는 경우는 빌라라는 유형에 따른 부분도 있지만 가격적 괴리감이 가장 클것으로 보입니다. 그런데 매도자가 가격인하자체를 할수 없다는 입장이라면 사실 매도를 빠르게 할 방법은 없습니다. 특히 빌라처럼 주변에 신축이 계속적으로 생겨나고 노후화된 빌라가 아파트처럼 재건축을 할 가능성도 낮은 유형의 주택에 대해서는 투자수요도 낮아 사실상 시세를 많이 내리시는것 외 현실적인 방법은 없습니다.시간이 없다고 한다면 현 주택을 매매가 아닌 임대차를 통해 기존 대출을 상환하고 차액을 가지고 이사를 하실수도 있지만 이 또한 임대차수요가 있어야 하고, 기대출이나 자금적인 계획이 이사를 위한 부분과 맞아야 가능할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 아파트 재건축입니다. 아파트 재건축의 경우는 통상적으로 30년이상된 경우 사업진행을 하는 단지가 많은데 이는 재건축에 있어 필수적인 안전진단의 신청이 30년이상된 경우로 한정되어 있기 떄문입니다. 그리고 해당 안전진단을 통한 점수등급이 D,E등급이 나와야 재건축이 가능하며, B.C등급으로 나올경우 리모델링 사업이 가능하다고 보는게 일반적입니다. 즉 시작은 30년이상된 아파트가 할수 있지만, 실제 가능여부는 안전진단이 통과되어야 하고, 거기에 해당 단지내 사업성이 있어서 실질적인 사업으로 진행될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기수선충당금이 있다면 돌려받을수 있지만 해당 항목은 공동주택에 모두 해당되는 것은 아닙니다. 즉, 본인이 낸 관리비항목상 장기수선충당금이 있다면 반환이 가능하나, 그 내역이 없다면 정산자체가 어렵다고 보시면 됩니다. 보통 법에 따라 장기수선충당금은 일정세대 이상일때 의무적으로 존재를 하고 대부분의 아파트의 경우 관리비상 포함이 되어 있으나, 질문처럼 빌라의 경우 대부분 장기수선충당금을 별도로 적립하지 않은 경우가 많아 질문의 경우도 사실상 장기수선충당금의 항목자체가 없을 가능성이 높고 그에 따라 반환요구가 어려울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우라면 새롭게 변경된 조건으로 체결된 계약에 따른 임대인 중개보수를 지급하셔야 합니다. 즉, 질문자님 계약조건에 따른 중개보수보다 높은 금액이 나오더라도 지급을 하셔야 합니다. 이유는 중도해지에 따라 임대인이 예상치 않은 비용이 발생하게 되는 것이고 중도해지를 요청한 측에서 이에 대한 손실을 대신하는 것이기 때문입니다, 다만, 중도해지라도 임대인이 임대차가 아닌 매매와 같이 거래방식을 바꾸는 경우에는 본인 조건의 중개보수만을 지급하는 것으로 판례들이나오고 있으나, 질문처럼 동일 임대차로써 조건이 인상되어 체결이 되는 경우에는 임대인 중개보수 전액을 부담하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매에 있어 임장시 가장 중요한 것은 질문과 같은 사용,수익가능성도 있지만 실제 점유자에 대한 조사 및 확인도 반드시 하셔야 할 부분입니다. 사실 아무리 수익성이 뛰어난 매물이라도 현 점유자의 성향에 따라 사용수익을 하는데 있어 시간적 소모가 발생될수 있기 때문입니다. 보통은 경매입찰전 임장시에는 질문의 부분들을 우선하여 확인하되, 현재 실질적인 점유자가 누구인지, 쉽게 세입자인지 소유자인지, 그리고 점유자의 성향과 명도가능성등을 대략적으로도 판단을 하셔야 합니다. 보통은 경매낙찰전에는 찾아오는 사람들이 적지 않아 점유자가 적대적일수 있는데 보통 세입자의 경우 낙찰자의 서명을 받아야 배당이 가능하기에 소유자에 비해 덜 그러하겠으나, 해당 과정에서 대략적으로 명도과정에서 협의가 될지 법에 따른 절차진행이 필요할지를 대략적이라도 파악하시는게 필요합니다, 사실 경매에서의 하이라이트는 결국 명도과정인데 이는 실질적인 낙찰이후 부동산에 대한 사용수익의 시작은 명도이후부터 진행이 되기 때문입니다. 아무리 권리관계상 법적으로 낙찰자가 유리한 상황이라도 점유자가 무작정 버티기를 시전하면 그 절차진행에 따른 시간소요가 낙찰자의 손실로 이어질수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.농지를 구매하기 위한 조건으로써 받아야하는 농취증은 정부24를 통해 온라인 신청이 가능하고, 관할 시,군,구청, 읍,면,동에서도 방문하여 신청이 가능합니다. 다만 아무나 신청을 할수 있는 것은 아니며, 농업인이 아닌 경우에는 주말.체험영농계획서등을 함께 제출하여야 합니다. 그리고 거주지역과 구매하는 농지의 거리에 따라 절차에도 차이가 있기 때문에 개인요건에 따라 소요기간에도 차이가 있을수 있습니다 .보통 해당자격을 모두 갖추었다면 일주일이내 처리가 끝나지만, 주거지와 토지간의 거리가 일정범위를 넘어가면 심의를 거쳐야 하기에 이경우 2주정도 소요될수 있습니다 .