빌라 건물과 토지 등기부가 따로인 경우

Question

안녕하세요.빌라 매수를 하려고 하는데 토지가 건축물등기부에는 없는 매물 입니다.토지등기부와 토지대장에는 집 주인분 성함으로 표시가 잘 되어있습니다.아파트 등기부 처럼 건물등기부에 토지가 표시가 같이 안 되어있는데 관련하여 문의 드리고자합니다.1/ 찾아보니 개발구역에 이렇게 토지가 건물 등기부에 표기가 안된 매물은 추후 불이익이 발생할 수있다고 하는데 맞을까요? 맞다면 사유가 궁금합니다.2/ 공동주택가격에는 토지지분이 같이 포함된 가격인지 궁금합니다.3/ 빌라가 총 4세대인데 제 건만 저 혼자 합쳐둘 수 있는 방법이 있나요?4/ 토지대장 보니 층 별로 가지고 있는 비율이 조금 다르던데 사유가 궁금합니다.5/ 대출 실행하는데 특이사항 없을지 궁금합니다.고견 미리 감사드립니다.

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대지권 등기가 되어 있지 않다는 것으로 보이는데, 원칙상 토지와 건물은 별개의 등기부를 가지는 게 맞으나 아파트처럼 집합건물의 경우 대지권을 통해 건물과 토지의지분을 하나로써 묶어두는 개념으로 보시면 됩니다.  질문처럼 대지권이 되어 있지 않다면 사실상  건물만 구매하는 것이 되기 떄문에 이를 명확히하셔야 하고, 토지에 대한 지분이전등기도 필요할수 있어 계약서자체를 건물과 토지에 대한 2건의 계약서를 작성하셔야 할수도 있습니다.  대출에서도 이러한 부분들이 심사과정이나 서류제출과정에서 일반적인 경우와 차이가 생길수 있어 사전에 확인이 필요할듯 보입니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매수 전에 아래 5가지는 반드시 확인해 보시는 것을 권합니다,건물등기부와 토지등기부의 소유자가 동일한지,토지 지분이 실제 해당 세대에 맞게 이전되는지,매매계약서에 건물과 토지 지분이 모두 매매목적물로 기재되는지,건축물대장과 토지대장의 내용이 일치하는지,은행에서 해당 물건에 대출이 가능한지 사전승인 여부건물등기부의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시가 있는지, 그리고 전유부분 등기사항에 대지권의 표시가 있는지를 확인해 보세요만약 건물등기부에 대지권 표시가 전혀 없고 토지등기부만 별도로 존재한다면, 일반적인 대지권 등기 방식이 아닐 수 있으므로 계약 전에 공인중개사나 법무사와 함께 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다

최천호 · Answer

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.해당 빌라는 토지별도등기 상태로 추후 경매나 재개발 시 권리관계가 복잡해질 위험이 있으므로 계약 전 토지상 근저당 말소를 반드시 특약으로 요구하세요. 공동주택가격에는 대지 가치가 포함되어 있으나 대지권 등기가 없으면 담보가치 평가가 낮아서 대출 한도가 줄어들거나 거절될 수 있으니 사전에 금융권 심사를 받으셔야 안전합니다. 층별 지분 차이는 각 세대 전용면적의 설계 차이이며 전체 소유주 4명의 동의 없이는 개인적인 대지권 등기가 불가능하므로 매수 전에 매물의 정확한 상태를 확인하셔야 합니다. 감사합니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. 상황에 따라 문제가 생길 수 있습니다.집합건물은 원래 토지의 지분이 각 세대에 연결되어 있어야 합니다. 나중에 재건축, 처분, 대출, 경매 시 복잡해 질 수 있습니다.2. 공동주택 가격은 건물만의 값이 아니라 토지 지분까지 감안된 가격으로 이해하면 됩니다.3. 층별 비율이 조금씩 다른 건 보통 전유면적, 방위, 구조, 증축 여부, 분양 당시 산정 방식 차이 때문입니다.4. 대출을 받기 위해 증빙 서류가 많을 것입니다.감사합니다.