답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 것이 전세가율입니다. 만약 전세가율이 높을 경우 지금처럼 부동산 시장이 하락하면서 주택가격이 하락할경우 주택시세가 현 임차보증금 시세보다 낮아지게 되는 깡통전세가 발생할수 있습니다. 이럴 경우 임차인 퇴거시에 임대인의 자금이 없는 경우, 주택을 매매로 처분해도 해당 자금으로 보증금 반환을 할수 없기에 전세보증금 미반환사고가 발생할수 있습니다. 또한 경매등이 넘어가더라도 시세가 이미 보증금보다 낮기 때문에 매각비용으로도 보증금 회수가 어려워지게 됩니다. 이는 곧 임차인의 피해로 이어질수 있기 떄문에 전세가율이 80%을 초과하는 목적물에 대해서는 임대차계약을 피하시는게 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약의 경우 임차인은 질문처럼 월 주거비용이 발생하지 않기 떄문에 이점이 있고, 임대인 입장에서는 해당 주택 임차를 통한 목돈을 받아 운영하므로써 그에 따른 수익을 얻을수 있습니다. 보통은 주택구매시 시세보다 낮은 금액을 투자하고 전세보증금을 바탕으로 주택의 소유권을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 흔히 말해 갭투자등이 가능한 것이 전세보증금이 있기 때문입니다. 만약 전세보증금 만큼을 대출로 대체할경우 임대인에게도 월이자부담이 발생하게되고, 다른 연계대출한도에도 영향이 받지 않기 때문에 유리한 이점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 보증금에 유무를 떠나 한달 계약이 가능한 매물자체가 거의 없습니다. 물론 임대인과 협의를 통해 계약을 진행할수는 있지만 실제 계약조건에 대해서는 당사자간 정하는 부분으로 답변을 드리기는 어렵습니다. 다만 보증금의 목적상 시설물에 대한 보증으로써 역할도 하기 때문에 무보증금은 거의 없을듯보이나, 보증금 금액은 높지 않을것으로 생각되어 집니다. 질문과 같이 한달 단기계약시 임시거처의 경우 숙박시설이나 별도 에어비앤드등의 기간계약을 통하시는 게 목적물을 찾아보시는게 무보증금으로써 계약을 하실수 있는 방법으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택담보대출에 있어서 주택 명의자가 아닌 단순세대를 구성하고 있는 다른 세대원의 동의는 대출신청시에 필요한 사항이 아닙니다. 또한 주택담보대출 신청은 본인 명의 주택에 대해서만 신청을 하면 될 뿐이지, 다른 이의 동의나 다른 기관등에 동의 역시 필요하지 않고 은행심사를 통해 가능여부와 한도등이 정해지는 것입니다. 다만 공동명의인 주택일 경우 주택담보대출시 다른 공유자의 동의와 서류제출이 필요할수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금은 사실상개념적 정의는 있지만 구체적인 산정방식이 정해져 있는 것은 아니기에 지역이나 업종, 상권에 따라 크게 차이가 생기게 됩니다. 이러한 권리금은 크게 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금이 있는데, 시설권리금이나 영업권리금은 설치되어 있는 시설이나 매출통계등을 통한 산술적인 도출이 가능한 계산방식이 있지만, 바닥권리금은 사실상 인도하는 세입자가 시세나 본인이 지급한 권리금에 플러스를 해서 정해지는 것이기에 정확한 산정식이 있다고 보기는 어렵습니다. 그렇기에 이 세가지가 합쳐진 권리금 역시 그 기준이 명확하다 보기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 원룸은 한 공간에 침실과 주방등이 별도 구분없이 있는 경우를 말합니다. 일반적으로 우리가 알고 있는 그 원룸을 생각히시며 됩니다, 이에 반해 1.5룸은 침실과 주방에 대한 구분이 있는 것으로 쉽게말해 방문이 있어 침실과 주방이 구분되어 있는 경우를 말합니다. 즉 실내에 들어갔을때 침대가 눈에 들어오는 구조는 원룸, 방문이 있고 침대등이 방안쪽에 배치되어 실제 현관에서는 주방과 거실만 보이는 구조는 1.5룸입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전매라는건 개념상 분양권과 같은 권리의 매매를 말합니다, 그에 따라 입주자로 선정된 날로부터 소유권이전등기완료시 까지의 기간을 전매기간으로 보시면 되고, 해당하는 지역에 따른 전매제한 기간까지는 매도를 할수 없다고 보시면 됩니다,원칙상 전매제한은 입주자발표일로부터 제한기간과 소유권이전등기 완료일중 먼저 도래하는 날에 전매제한도 해제가 되는데, 주택법상 전매제한기간이 3년을 초과하는 경우 3년이내에 소유권 이전등기가를 완료한 경우 3년이 지난것으로 보고 있다는 조항이 있어 투기과열지구내 5년 전매제한시 소유권이전등기일 +2년이 적용되어 이런경우 등기가 완료되어도 2년간은 추가 전매제한이 되게 됩니다. 질문에서 3년전매제한이 인데, 이전에 소유권이전등기가 완료되었다면 해당 시점부터는 전매제한은 해제가 된다고 보시면 되고, 매매에도 별도 제한이 없습니다. 물론 실거주의무가 있다면 전매제한이 끝나더라도 매매나 임대차를 할수없습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 자금이 부족한 상태에서는 어려울수 있습니다. 물론 매수하는 주택이 빈집이거나, 매도자 또는 현거주자가 미리 이사를 나가고 매도자가 잔금전 인테리어를 동의하면 가능할수 있기에 협의를 해보실수는 있으나, 보통 잔금을 받은 이후에 인테리어를 할수 있고, 그러기 위해서는 잔금처리가 가능하여야 하는데, 동일날짜에 기존대출 상환을 상환을 조건으로 신규대출 실행을 하기때문에 유용할 여유자금이 없다면 어려울수 있는 부분입니다. 우선 새로운 주택 매도자분과 일자를 조율해보시는게 필요할 듯하고, 현 주택 매수인과도 잔금지급을 3일먼저 가능할지등을 동시에 협의해보셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 플랜카드의 종류와 설치 지역, 그리고 크기에 따라 다 다릅니다. 일단 플랜카드 제작과 설치에 대해서는 해당 업체를 통해 확인하시기 바라며, 설치지역이나 위치에 따라 허가나 설치에 따른 일정비용을 지급하여야 하는 경우도 있으니, 이에 대한 부분도 확인을 별도 하셔야 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 전세계약은 임대인과 임차인이 체결하는 사인간 계약입니다. 해당 계약의 명의를 바꾸려면 당연히 임대인의 동의가 필요하고 원칙적으로 전세명의자 변경은 명의변경이 아닌 신규계약으로 보는게 일반적입니다. 즉, 임대인 동의를 받아 새로운 계약서를 작성하고 해당 계약서를 신규계약서를 하여 다시 전월세신고와 확정일자부여를 하시는게 맞을듯 보입니다. 참고로 아버지가 지급한 보증금에 대해서는 본인에게 현금증여한 것으로 볼수 있기에 이점도 참고는 하셔야 합니다. 다만 직계존비속간 5000만원까지는 증여비과세 이므로 전세금 3000만원에 대한 증여세는 과세되지 않을듯 보입니다.