답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인이 주택을 구할떄 중개사를 통하셨다면 당연히 계약서 작성 및 확인설명을 중개사가 해주게 되며, 해당 부분에서 중개사 과실에 따라 의뢰인에게 피해가 발생된 경우에는 중개사에게 배상책임이 있습니다, 중개사무소 개설시에도 이러한 보상을 위헤 보험이나 공제등에 의무가입을 하도록 규정되어 있으며 중개과정에서의 중개사의 책임과 의무도 법으로써 정해져 있습니다. 그리고 중개사를 어디까지 신뢰할지는 본인이 판단하실 부분이며, 계약시점에 중개사 진행하는 확인설명등에 대해서는 궁금한 사항이나 의문이 드는 부분들에 대해서는 관심을 가지고 문의하시는게 필요합니다, 그리고 내가 중개를 의뢰한 중개사와 상대방에 의뢰한 중개사 이렇게 공동중개형태로 진행을 하는 경우가 많고 계약시점에 양쪽 모두 참석을 하여 진행하며, 계약서상에도 두 중개사의 서명 및 날인이 모두 들어가가에 질문철머 상대방 중개사가 있다고 해서 말이 안되는 부분은 아닙니다. 물론 단독중개로써 양쪽모두를 한 중개사가 중개하는 경우도 있지만 최근에는 인터넷이 활성화되면서 사실상 단독중개는 많지 않은 편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 1.3~1.4억시세의 3~4천만원의 근저당이 있는 경우 1억전세 세입자는 계약시 선순위 근저당 말소를 조건으로 계약을 하기 떄문에 사실상 위와 같은 경우는 잘 발생하지 않습니다. 문제는 시간이 흘러 주택시세가 내려가 전세보증금보다 낮아지는 경우 즉, 깡통전세의 위험이 생길 가능성은 있습니다만 보통 전세가율을 기준으로 70%을 넘지 않는 매물 특히 아파트처럼 매뭀세가 정확한 경우에는 잘 발생되지 않고, 보증보험에 가입을 한 경우 깡통전세가 되더라도 보증금보호에는 문제가 없을수 있습니다. 결국 계약에 있어 전세보증보험가입이 가능하다고 한다면 보증금 보호는 어느정도 안전하다고 보시는게 맞습니다. 단, 거주중 전입신고여부나 별도 사유에 따라 보증보험 지급거절이 될 가능성이 있기에 계약을 하시고 거주를 하신다면 위 부분을 반드시 어기지 않도록 유의하셔야 합니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본은 해당하는 목적물의 소유권 및 권리사항을 나타내는 기준이 되는 공적장부입니다. 어떠한 경우라도 소유자를 판단하는 기준은 등기부등본이 우선되며, 질문과 같은 소유자에 대한 문제가 생기거나, 건축물대장 또는 다른 대장에 소유자와 다른 경우에도 등기부상 소유자가 우선되는게 일반적입니다. 물론 우리나라의 경우 등기의 공신력을 인정하지 않고 실질적인 소유자를 보호하는 만큼 소유권에 대한 다툼이 발생한 경우 법적소송등을 통해 소유권 회복을 하여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 권리사항 앞에 부여된 번호는 등기순번으로써 같은 구(갑구, 을구)에는 등기순위를 나타내게 됩니다 .다만 질문에서 말하는 소유권은 갑구이고 근저당은 을구이기에 사실상 순위비교에서 번호는 크게 의미가 없으며 등기접수일을 기준으로 순위를 판단하시면 됩니다. 그리고 현재 상태에서는 갑구 최종 4번 등기상 소유자가 을구 7번의 근저당 즉 채무를 가지고 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 신생아특례디딤돌대출의 경우는 대출기준 주택가격이 9억원 이하로 알고 있어 10억 아파트를 매매시에는 이용이 어려울것으로 예상이 됩니다. 그에 따라 일반 시중은행에서 취득하는 생애최초자격으로써 담보대출을 이용하셔야 할듯 보이며, 이런 경우 서울은 기존 LTV40%에서 최대 LTV70%까지 한도가 늘어날수는 있습니다 .물론 개별 DSR제한에 따라 한도액은 이보다 낮아질수 있습니다. 결국 10억주택구매시에는 공공저금리대출상품의 이용에는 한계가 있을 것으로 보이며, 시중은행권 주택담보대출중 생애최초 자격으로써 대출을 받으셔야 할듯 보입니다, 참고로 신생아 특례대출의 경우는 금리나 한도적용에서 매우 유리할수 있는 상품으로 이용요건에 해당이 된다면 가장 유용한 공공저금리 대출상품에 해당이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기보유특별공제를 줄여 장특공이라고 합니다. 보통은 양도소득세를 산출하는데 있어 세금의 부담을 줄여주는 요소로 쉽게 오래보유할수록 부담되는 세금을 낮추어지는 세항목이라고 보시면 됩니다. 현재 장특공에 대한 말이 많이 나오는 이유는 다주택자 및 비실거주 1주택에 대한 규제의 하나로써 장특공에 대한 적용을 폐지 또는 차등화하려는 정부움직임에 따라 많이 거론되는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라에서 주택담보대출 없이 100%자기자금으로 주택을 구매하는 경우는 거의 없습니다. 그래서 자가주택은 결국은행이 사주는 것이라는 말이 있는것도 위와 같은 이유입니다. 질문에서 대출이 1.2억정도라면 단순 금액만 보았을때 원리금부담이 크지 않은 수준으로 일반적인 주택담보대출 평균금액을 비교하면 무리한 수준으로는 보이지 않습니다. 그에 따라 현 빌라거주보다는 생활편의성이나 향후 가치상승가능성을 비교하였을때 신축아파트를 구매하여 거주하시는 것도 나쁘지 않은 방법으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순히 월세만 보고 적절한지여부는 판단할수 없습니다. 이유는 보증금의 크기에 따라 월세도 변동될수 있는데,보증금이 높아지면 월세는 당연히 낮아지고 ,보증금이 낮아지는 경우 월세는 높아지기 떄문에 결국은 동일매물이라도 보증금을 얼마로 하는지에 따라 월세에서 차이가 날수 있기 때문입니다. 또한 평형에 따라서도 월세에 차이가 있을수 있는데 어느정도의 평형을 기준으로 하시는지도 기재를 하지 않아 답변자체가 어렵습니다. 단순히 전월세 시세비교를 하실때에는 아파트처럼 비교대상이 있는 경우 비교매물의 전세시세 혹은 매물시세를 비교하여 판단하시면 도움이 될수 있고, 입지상 유리한 부분이 있다면 동일지역내 비슷한 매물에 비해서 조금더 임대차시세가 높을수도 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 공인중개사 시험에서는 계산기를 지참할수 있습니다. 다만 단순계산만 가능한 계산기를 기준으로하며 금융게산기나 전자공학용계산기등은 사용할수 없습니다. 씰집계산기라는게 어떤 게산기를 말하는지는 잘 모르겠으나, 일반적으로 사용하는 계산시 작은것을 가지고 가시면 되고, 사실 1차시험에서 부동산학개론의 8~12개의 계산문제, 2차시험에서의 중개사법 1~2문제, 세법에서 1~2문제정도 필요하기에 없어도 합격에는 큰 지장이 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 이전과 다르게 1인가구 혹인 2인가구가 증가함에 따라 식품소비에서도 이전과 다른 소비패턴이 나타나고 있습니다. 최근에는 소포장의 상품들도 많은 것은 물론이고, 밀키트와 같이 간편하게 조리가능한 상품의 종류와 소비가 늘어나는 것도 결국은 주거환경 변화에 따른 소비패턴이 변화되었기 떄문입니다. 이러한 1,2인가구 증가에 따라 뒤이어 나타나는 부분은 이전까지 국민평형은 3~4인가구가 거주하기 적합한 전용84제곱(33평)으로 모든 세금이나 청약에서 중요한 기준점이 되었고 공급에서도 주로 되는 평형이였습니다. 최근에는 1~2가구증가에 따라 국민형평이 점차 소형평수인 전용59제곱으로 변화되는 모습이 나타나고 있고 공급에서도 해당 물량이 많이 늘어나는 추세입니다. 당연히 수요역시도 해당평수의 수요가 크게 늘어나고 있기에 질문처럼 부동산 부분에서는 추가적인 부분에서의 주거변화가 나타날 가능성이 있습니다 .